攸县房地产业发展现状研究.doc

1、攸县房地产业发展现状研究摘要：近年来，随着国民经济快速发展和城市化进程的加速推进，攸县房地产市场得到了长足的发展，房地产投资增长较快，商品房供应大幅增加，房价基本保持平稳，商品住宅建设和供求协调发展。房地产市场的快速发展，对推进城市化、提高居住水平、改善人居环境、推动经济增长，发挥了积极的促进作用。 关键词：房地产业；发展现状；攸县； 中图分类号:F293.3 文献标识码：A 1.攸县房地产业现状 20072012 年，攸县房地产开发投资以 10%的比例态势递增，总投资额达 30.12 亿元，房地产开发项目 59 个，新建商品住宅 246 万m2。2012 年，攸县商品房在建项目 29 个，在

2、建面积 109.8 万 m2，同比增长 28.96%；新开工面积 35.11 万 m2，同比负增长 7.55%；竣工面积18.06 万 m2，同比增长 187%，房地产总投资 14.23 亿元。全年共办理各类房屋登记 9292 宗，登记面积 347.97 万 m2；测绘房屋面积 82.69 万m2。 2攸县房地产业发展中的问题 2.1 房地产行业指标分析 1.房地产行业相关指标分析 （1）商品房销售价格 2008-2012 年，攸县商品房销售价格持续增长，房价从 08 年的均价1700 元急剧上升到 12 年的均价达 2880 元左右，销售年均价涨幅均在 10%以上，且增长率不断升高。从总体上

3、看，2008-2012 年攸县商品房销售均价平均增幅 12%，价格增长速度迅猛，说明攸县房地产市场在短期内仍有较好的有效需求空间。 （2）商品房销售面积 2008-2012 年，攸县商品房销售价格增长较快，消费需求旺盛，商品房销售面积增长迅速，以年平均 79.25%的增长速度持续快速发展。房地产开发投资力度不断加大，商品房销售增势强劲，预售行情持续看涨，房地产行业成为攸县经济发展的新增长点。减除不具竞争力及不具开发能力的楼盘，攸县 2011 年市场总供应量在 105 万 m2 左右。此外，攸县商品房销售面积虽然不断增长，但增长率却呈波动变化，并逐步趋于平均值，经过前几年的快速发展，房地产市场会

4、进入一个发展速度相对缓慢的时期，未来几年内房屋销售面积的增长速度会减缓。 （3）房地产开发投资额增幅 据统计，2012 年攸县房地产市场累计完成投资 9.69 亿元，同比增长55.1%，其中住宅投资 6.56 亿元。近年来，攸县房地产投资力度不断加大，投资额持续、快速增长，自 2011 年起，增幅超过同期 GDP 和固定资产投资额增幅。适度投资有利用拉动经济增长，但如果房地产开发投资增幅过快，将会使供给过量而导致供过于求。 （4）商品房销售额与开发投资额 2008-2012 年攸县商品房销售投资比除 2008、2010 年外都大于 1，说明整体市场运营良好。2010 年，由于世界金融危机的爆发

5、所产生的后续影响及“国十条”的出台，商品房销售额增长速度较去年同期出现负增长，房地产市场进入观望僵持期；然而与此同时，房地产投资速度却继续保持高速增长，10 年投资额为 09 年投资额的 1.3 倍，表明市场供应商对攸县房地产市场保持增长的期望。 （5）新开工面积与施工面积 湖南省于 2007 年发布了长株潭城市群区域规划 ，在这个规划中，攸州市已取代攸县县城，被列为长株潭城市群的 6 个区域次中心城市之一。在未来的 35 年，攸县将撤县建市，40 万人的未来城区正在迅速壮大，届时攸县将成为湘东南经济开发带和长株潭经济圈东南部的中心城市。在此背景下，攸县房地产市场高速发展，商品房新开工面积占施

6、工面积比重不断增加。 （6）施工面积与竣工面积 根据行业情况，施工面积通常为竣工面积的 3.50.5 倍，因为施工面积反映了未来 1-2 年的现房供应量，该值小于 3.0 倍，会出现供应短缺，大于 4.0 倍，则未来楼市可能供大于求。自从 08 年后，攸县房地产市场一直处于短缺状态，且比值逐年下降，可以预见，未来几年内，攸县房地产市场对楼房的需求仍有很大的提升空间。 （7）销售面积与竣工面积 该项指标能够表现住房供求是否平衡，一般而言是商品房销售面积略小于商品房竣工面积。由表看出，08-12 年，攸县的商品房竣工面积与销售面积之比均小于 1，表明供小于求，攸县房地产市场正处于不饱和状态，住房供

7、求指标并不十分合理。 2.房地产行业与经济发展相关均衡分析 （1）商品房价格增幅与 GDP 增幅 房地产价格是房地产市场的核心问题，根据成熟的房地产市场的行业经验，通常情况下，房价的增幅应与 GDP 的增幅相接近。2008-2012 年攸县 GDP 增幅均值为 14.44%，房价增幅均值为 11.8%，其比值为 1.22。这是由于中国较晚实行住房体制改革，致使商品房供应受到单位福利分房的影响，未能形成合理的供求平衡。房地产市场初步形成之后，住房供应量大幅增长，居民住房消费需求得到充分释放。结合攸县 GDP 增长的实际情况，房价增长率与 GDP 增长率的比值为 1.22，说明了房价大幅增长是有经

8、济基础支撑的。 （2）房地产开发投资额、社会固定资产投资额与 GDP 根据房地产业发展规律，在房地产快速发展时期，房地产投资占固定资产投资 25%35%是合理区间，若超过 35%，则有可能出现房地产投资过热。房地产投资占 GDP 比重约为 10%左右是合理范围，若超过 10%，没有需求支撑，也会出现供过于求的局面。攸县的房地产投资占 GDP 和固定资产投资的比重持续偏低，均未达到合理范围，说明攸县房地产市场发展仍处于起步阶段。但是房地产投资额在 GDP 和固定资产投资中所占比重正在不断增长，说明攸县房地产市场正处于蓬勃发展的上升阶段，整个市场具有较大的扩展性。 （3）房价与城镇居民人均可支配收

9、入 自 2009 年起，城镇居民人均可支配收入呈上升势头，但增长幅度较小。房价增长率虽然也是持续增高，但仍然低于可支配收入增长率，消费者的需求能够得到较大的满足，说明房地产市场仍处于健康发展的状态。 2.2 攸县房地产业问题小结 1.房地产市场体系仍不完善。 迄今为止，攸县没有真正意义上的品质楼盘，大部分楼盘品质不高，住宅市场缺少一个有号召力的品牌楼盘。一方面是因为攸县房地产开发企业水平普遍较低，开发实力不够，除少数企业，80%的开发公司由于缺少资金、人才和开发经验，把握市场和抗击市场风险的能力很弱，整个房地产市场缺少品牌化、规模化、集团化的开发企业。另一方面是由于开发资金较少，很多房地产项目

10、操作不规范，特别是缺乏资金的项目往往进度一拖再拖，楼盘建设进度落后，为了资金回笼，楼盘及早上市，许多项目后期建设马虎了事，品质难以提升。 3.有效供应不足，难以满足消费需求。 目前攸县房地产市场最突出的问题就是商品房有效供应不足，难以满足消费者日益增长的需求。虽然攸县房地产市场目前处于不饱和状态，但是商品房库存也越来越大，2012 年，商品房库存达到了 58.88 万平方米、5946 套（其中住宅为 3105 套） ，积压资金达到近 20 亿元。 4.企业规模不大，难以抵御风险。 企业资质等级普遍不高、抗风险能力差。目前攸县房地产开发企业共有 29 家，其中具有三级开发资质的 28 家，具有四

11、级开发资质的 1 家，全县没有一家二级以上房地产开发资质的企业。大多数企业规模较小、竞争力较差，整体水平偏低，抵御风险、应对经济冲击的实力较弱，一旦遭遇房价过低、房屋积压过多、资金周转停滞等问题，企业很有可能面临倒闭、出现“烂尾楼”等一系列不安定的社会问题。 参考文献： 1牛军让；关中地区农村房地产发展现状及对策研究J；现代物业；2010 年 07 期； 2王斐；席升阳；汉中市房地产发展现状分析J;现代商贸工业；2010 年 19 期； 3王冠阳；张颖；天津市房地产发展现状研究J；科技咨询；2007 年 18 期； 4孙多；仝炳炎；徐州房地产发展现状分析J；徐州建筑职业技术学院学报；2007 年 14 期 胡勇博（1991） ，男，汉族，江西南昌人，现为华中科技大学文华学院城建学部 10 级土木工程专业 房建 3 班学生，研究方向：房建方向。