浅析郑州市住房自有率影响因素.doc

1、浅析郑州市住房自有率影响因素摘要：住房自有率是衡量一个地区房地产市场发展程度的重要指标。本文首先介绍了住房自有率的相关概念，其次以郑州市为例分析了影响住房自有率的相关因素，最后提出了相关的政策建议。 关键词：住房自有率 影响因素 郑州 中图分类号：TU113 文献标识码： A 一、住房自有率概念介绍 “住房自有率”是国际上考察居民居住条件的常用指标，其含义是指居住在自己拥有产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。在数据获得的方法上，根据联合国欧洲经济委员会(UNECE)下设的房屋和土地管理委员会对欧洲和北美各国该指标的统计，主要是对一定数量家庭住房情况进行抽样调查，得到全部样本家庭及不

2、同人口规模家庭居住于自有产权住房和租房家庭的数量，并以此计算出住房自有率指标。可见， “住房自有率”是以拥有所居住房产产权的家庭数量占全部样本数量之比计算的，其计算公式为：住房自有率=(居住于自有产权的住房家庭户数/全部住房家庭户数)100%。1 二、住房自有率的影响因素 总体上来看，影响一个国家住房自有率水平高低的因素有制度因素、结构因素和文化因素。 （一）制度因素主要包括住房供应制度、财税制度、社会福利制度和就业制度等因素 （1）供应制度 在一个全部由政府提供福利住房向完全由市场供应住房的转型时期，住房自有率必定快速上升。上世纪八九十年代的房改政策之前，我国城镇职工住房基本是有政府包揽，那

3、是住房自有率很低。但是房改政策之后，很多职工有了自己产权的住房，很大程度上提升了我国城市的住房自有率。2 最近几年郑州市的城中村改造工程也对住房自有率有很大的影响。截止目前，郑州市已有 59 个城中村经批准实施改造。目前，郑州市已实施拆迁的村有 33 个，拆迁面积约 1075 万平方米；已开工建设的村有 29个，在建房屋面积约 496 万平方米。郑州市大规模城中村改造工程完成之后，有一部分的城中村村民将会得到有房产证的房屋，并且改造多余出来的房子也会进入市场流通，这将大大增加市场上商品房的供应量，从而也会拉升郑州市的住房自有率。3 （2）财税制度：在一个只对购房提供税费优惠和信贷支持的政策框架

4、中，自有率必然走高。但是如果当地的财税制度吃紧的话，也会在一定程度上遏制住房自有率的上升。比如说郑州市在 2011 年在金融政策方面，强化了差别化住房信贷政策，二套房首付款比例提至六成，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍，再次加强了对投资及投机购房的控制。与之前相比，二套房首付比例从不低于 50%上调 60%，房贷进一步收紧必然会增加购房的成本，对市场需求产生了消极影响，郑州市的房地产市场2011 年的销量不是很乐观，抑制了当地住房自有率的上升。 （3）社会福利制度：我国很多城市在孩子的入学上是分学区的，“学区房”的概念也由此而生。家长为了能让自己的孩子可以接收到更好的教育往往愿意在城市学区

5、附近购买房屋，这些优质教育资源聚集的城市或学区的住房自有率会大大提高。 （4）就业制度：如果社会上大多数公司在进行招聘时把是否结婚、是否在所在城市有住房等作为衡量员工稳定性的一项主要指标，那所在地区的住房自有率也势必会是上升的趋势。 （二）结构因素涉及人口结构、就业结构和资产配置结构等因素 （1）人口结构：如果适婚年龄的人口和抚养未成年人的家庭是社会的主体，由于这些人口和家庭更趋于稳定的生活，购房意愿也更强烈，因而这些人口所在地区的住房自有率会更高。我国上世纪人口高峰的80、90 后一代现在已陆续进入结婚高峰和生育高峰，这种状况估计会持续十几年，那在这些年间，我国的住房自有率也会进一步提升的。

6、4 郑州市人口数量：住宅总是为人服务的，人口数量的大小在很大程度上决定了对住宅需求的强弱。人口增长和城市化的加剧使得新增人口和流动人口对住宅的需求格外紧迫。从以上图表中可以看出郑州市人口数量大，对住房的需求量也大。 郑州市人口年龄结构：住房需求的主体仍为青年人口,特别是即将成立家庭的新婚夫妇。在郑州市人口年龄构成中可以看出，青壮年占据大部分，所以郑州市的住房需求很旺盛。同时，由于劳动年龄人口占比较高，整个社会的储蓄能力较强，居民购买资产实现保值、增值的意愿也较强，从而对房地产市场的推动较大。 郑州市平均家庭人口：和全国的趋势一样，郑州市的家庭规模也越来越小型化：平均每个家庭户的人口为 3.15

7、 人，比 2000 年第五次全国人口普查的 3.50 人减少 0.35 人。家庭的小型化意味着家庭结构的简单化,在总人口增加的情况下,户数增多,特别是单人户、两人户、三人户的增加,从而引起住宅需求总量的增加，进而提升住宅自由率水平。 郑州市未成年人：全市常住人口中，0-14 岁人口为 1380000 人，占 16.00%，比重偏大。这也就意味着很多家庭可能会为了让孩子拥有更好的教育资源而进行住宅的购置，进而提升住房自有率。 郑州市人口受教育程度：一般来说，受教育程度越高，其相应的购买住宅的能力也会越强。郑州市人口的受教育程度正在逐步的提升，如同 2000 年第五次全国人口普查相比，每 10 万

8、人中具有大学文化程度的由 8267 人上升为 18945 人等，这样会对郑州市住房自有率的提升有利。（2）就业结构：在一个劳动力流动不是很充分，或者虽然有流动，但呈现出“候鸟式”迁徙的社会中，自有率也会较高。 河南省是我国的劳动力输出大省，很多之前在东部及东南沿海打工的人，当他们有了一定的积蓄后会想着在城市定居。但是东部及东南沿海的房价比郑州要高，生活成本也比郑州高很多，所以他们之中有一部分人就选择了在郑州买房定居。这种就业结构的改变提升了郑州市的住房自有率。 （3）资产配置结构：郑州市居民的投资渠道缺乏，证券市场非常不景气，因为地处中部所以郑州市的实体经济与东南沿海相比也更加乏力，再加上房地

9、产本身的不动产特性，银行也更愿意不动产做抵押的贷款，这在一定程度上助推了城市住房自有率的提升。 （三）文化因素包括文化传统、消费习惯和社会认同等因素 河南省是中原文化的核心地区，而郑州市作为河南省的省会城市，它的文化具有非常浓重的中原文化特征。中国的传统文化就非常注重“家”的概念，郑州市的居民更是如此。在一个向来崇尚“有恒产者有恒心”的文化传统中，个人购买住房的意愿会更强烈。社会上很多人把有没有自己的住房和住房面积的大小作为一个人成功的标志；如果社会舆论普遍倾向于拥有自己的产权住房，否则就不好谈婚论嫁，那么个人即便“啃老”也要加入到购房群体之中；一旦同辈群体都以是否拥有自己的产权住房而评论某个

10、个体之时，个体感受到的压力就会体现到住房自有率的统计数据上，在这样的文化环境下住房自有率的提升也是不可避免的。 三、政策建议 综上所述，影响郑州市住房自有率的因素很多，为了使得郑州市的住房自有率健康稳定的提升，需要注意一下几点： （一）重视制度因素在郑州市住房自有率提升中的作用，根据郑州市的市情制定具体的供应制度、财税制度、社会福利制度及就业制度等。当然，这些制度的涉及面都很广，需要循序渐进，不能一簇而就。 （二）及时根据人口结构变化调整房地产业发展战略，对土地供应规模、商品房供给结构等实施动态调控。首先，应加强人口结构因素对房地产业影响的监测预警，及时向房地产企业和公众发布相关信息，便于其对

11、人口结构因素做出合理预期。其次，由于房地产建设周期相对较长，政府也要根据人口监测结果，前瞻性地调整土地供应规模、商品房供给结构，避免土地、商品房资源的浪费。5 （三）注重文化的引导功能。 “有恒产者有恒心”的文化传统固然有一定道理，但是这不是结婚的必备条件。我们不能因为这种文化而让全家人省吃俭用来买房，进而提升了住房自有率。 （四）通过本文以上的分析来看，10 年之内郑州市的住房需求的上涨空间还是很大的，对于政府部门来说， “宜疏不宜堵” ，也可以增加土地供给和打压投资投机性的购房行为来使得我们的住房自有率健康稳定的上升。 【参考文献】： 1严荣.住房自有率能说明什么J.东方早报,2012 2任啸.对现行房改政策的几点看法J.房改之窗,2005 3汪菁,刘成才.郑州地区“城中村”建筑安全问题及对策研究N. 中州大学学报,2012 4哈继明.人口结构一城市化推动城市发展N.人口,2010 5方圆.人口结构对房地产价格波动的影响J.时代金融,2012 作者简介：李舒（1989-）女，汉族，河南驻马店人。现为郑州大学旅游管理学院 2012 级土地资源管理专业研究生，主要研究方向为房地产经营与管理。