浅谈广州市三旧改造问题及解决对策.doc

1、浅谈广州市三旧改造问题及解决对策摘要:随着我国社会主义市场经济的不断发展，经济的全球化、信息化和城市化的不断深入，我国城市建设的步伐也在逐步的加大。广州市的城市建设也从快速粗放向精细考究转变，如广州“三旧”的改造，在实际的改造过程中出现很多的问题，文章就其出现的问题进行相应的分析，并提出相应的解决方案，使其具有一定的可操作性。 关键字：三旧改造；城市规划；可操作性 中图分类号：TU984 文献标识码：A 引言：随着城市发展的稳步提升，广州市的城市建设也从快速粗放向精细考究转变，尤其是在改革开放的 30 年里，广州市为了更好地推动经济的快速发展，大规模进行“三旧改造”土地改造模式，即对旧城镇、旧

2、厂房、旧村庄的改造，有效解决了广东省土地供需的矛盾。但是近年来在三旧改造方面也出现了许多不容忽视的问题，即特色城市消失等，严重阻碍社会的发展。 “三旧”改造存在的问题 “三旧”是一个代名词，它最早出现在 2007 年佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定中，之后逐渐被社会舆论和政府沿用，特用来指代旧城镇、旧村庄和旧厂房。而 2009 年 8 月广东省政府出台的关于推进“三旧”改造促进节约用地的若干意见 ，标志着“三旧”改造政策在广东省正式实施。随着社会的进步和发展，改造中存在的问题也越来越被大家熟知，下面就存在的问题进行探讨。 1.1 缺乏技术性的指导 目前全国范围内的城乡改造

3、体系不够完善，对城乡改造的技术也不够成熟，但是广州“三旧”改造设计中，对城镇、厂房、村庄进行城乡规划的设计势必会影响到城市的生态环境、产业结构等。但是由于我国尚处在起步阶段，理论、经验还不丰富，在改造过程中缺乏一定的技术指导，而且城市的规划部门并没有把“三旧”改造列入其中，使“三旧”改造的进行缺乏一定的保护性。 1.2 过度的追求速度，忽视相关衔接的操作性 为了尽早在改造过程中看到成效，一些人盲目追求工程速度的同时却忽视了工程的质量，在原本没有任何关联的工程中胡乱进行操作，追赶工期。另外在进行城乡改造的过程中，没有明确“三旧”与各方的关系，缺乏深刻的认识，白白浪费了人力、物力，并且破坏了城市原

4、有的规划，给生态环境带来严重影响。 1.3 改造资金短缺 在城乡改造的过程中，由于政府部门没有深刻认识到其改造的严峻性，没有确保改造资金的正常供应，使“三旧”改造资金缺乏。 “三旧”改造一定会涉及到农民的拆迁费问题，因此需要大量的资金投入。以三元里村为例，据初步统计，旧村改造需投入资金 2.72 亿元，其中补偿拆迁农民住宅费用需要 1.8 亿元，新建农民新村需要 0.65 亿元，商业街建筑安费需要 0.27 亿元。而现行保证改造资金的是农村的集体经济组织，看到上面庞大的数字后，表示已无力承担此巨额的费用，另一方面有些不符合宅基规定的拆除并没有给予居民相应的补助，给居民基本生活的维持造成了威胁。

5、 相应的解决对策 任何改造过程中都存在一个最佳时点选择问题， “三旧”改造也不例外。随着人地矛盾的加剧，缓解矛盾的相应对策也就会应运而生。因此，“三旧”改造是未来建设发展中缓解矛盾，减轻压力的趋势。为了保证其顺利进行，就需要我们相应的解决对策。 2.1 借鉴国内外成功案例技术经验 基于上述 1.1 提到的问题，改造过程中缺乏一定的技术指导，我们应该积极积累经验，在改造过程中借鉴国外成功的例子，并结合广州市自身的特点，建立一系列技术指导理论；“三旧”改造是针对土地改造进行，因此也可以建立土地评价体系，以评估改造土地的集约性，并建立监督机制，确保土地改造的顺利进行。例如德国鲁尔区为适应市场的需求，

6、对煤炭、钢铁业进行产业转型，转单一产业为多元化产业，重点发展高新科技产业。从这个例子中，我们可以借鉴“三旧”改造要适应市场的需求，建立长远目标；同时为了发展改造后的经济，还要以市场发展为前提，促进人才的培养，为科技培养技术力量。目前国内成功的例子当属珠海市的旧村改造，首先有关部门通过市场的机制，吸引了一大批投资者对改造项目进行投资，通过给投资者设置优惠政策，保证其商人的赢利，给政府、村民、投资者都带来了益处，对村民最关键的就是拆迁费，珠海市就制定了有利于村民的补助政策，在一定程度上也鼓舞了其他村镇的村民相应拆迁号召，有利于拆迁的顺利进行，我们在此过程中就可以借鉴其通过市场机制吸引投资者的行为，

7、同时为了补助村民，制定优惠政策实现“三赢” 。 2.2 注意“三旧”改造过程中的可操作性 可操作性规划是指根据批准的控制性详细规划内容，对具体的地块建设提出设计和安排。在城市规划 编制办法里，对可操作性规划有明确的规定。比如，根据交通影响的分析，提出具体的交通组织方案和设计；对住宅建设、医院建设、学校和托幼建设等建筑进行日照的分析；对建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，规划、布置总的平面图；详细估算工程量、拆迁量和总造价，进行投资效益的分析；以及分析建设的条件和综合技术方面的经济论证等。 “三旧”改造和可操作性规划的工作内容，从分工的粗细来看， “三旧”改造侧重的内容是思想构建层次，而

8、可操作性规划侧重的则是工程实施界面；若从法定立场来看， “三旧”改造的内容，还没有法定的规定，而可操作性规划则是属于法定规划内容。因而在此基础上， “三旧”改造的工程中，应该注意工程的质量、可衔接操作性，不要为了过度追求改建的过程，而忽视建设的可操作性。因此在“三旧”改造过程中，不可盲目追求工程的高效，从而忽视技术之间的、部门之间的可操作衔接性，确保广州“三旧”改造的质量。 2.3 确保改造资金的投入 在“三旧”改造过程中，由于对其缺乏清晰的认识，很多投资者没有长远的计划，因此改造过程中缺乏一定的资金投入，这就需要各方对“三旧”改造进行资金支持。例如，在“三旧“改造中，鼓励、支持城区内效益差、

9、能耗高、污染大的企业进行搬迁或产业转型，同时将土地的出让收益用于支持企业或原村镇的经济发展。对于涉及公共设施建设的改造，应从土地出让金中安排相应的资金予以支持。同时提高土地利用率和增加容积率，引入企业承包拆迁，建设，减少收取土地价款。 除此之外，还可以设立专项支持城乡改造的基金，例如对于构建公益性项目的改造，可以通过网络、电视等媒体进行宣传，以便吸引爱心人士对项目的支持，从而投入一定的资金；还可以广泛宣传投资商机、实施优惠政策以及通过科学规划、估算投资利润等措施，保证投资商利益，从而吸引资金投入“三旧”改造中；成立“三旧”改造专项小组，设立“三旧”改造专项资金，保障项目推进；对有利于土地高效利

10、用的改造项目可免交新增的土地价款；对改造项目土地的出让金给予一定比例返还用作支持发展的专项基金。 三、结语 综上所述，文章就广州市“三旧”改造存在的问题进行一定的探讨，并提出了相应的解决方案，借鉴成功经验，加大资金投入，实现可操作性等等。 “三旧”改造本身是有缺欠的，在实际的工作中，如果应用相应的思维和法则，就会解决自身的不足，而以积极的工作态度和方法进行具体的规划和实施，在保证法定规划前提下，确保“三旧”改造项目的顺利进行。 参考文献： 1 吴远翔;徐苏宁;基于新制度经济学理性行为人理论的城市设计行为理性探讨J;规划师论丛;2011 年 00 期 2 陈天;姜黎黎;谢爱华;城市设计中“边界”的表现形式与构建方法探讨A;转型与重构2011 中国城市规划年会论文集C;2011 年 3 闫志杰;空间资源调控背景下的城市设计探寻城市设计的法定作用A;转型与重构2011 中国城市规划年会论文集C;2011 年