1、浅谈房地产价格上涨较快的原因及应对措施近几年来我国商品住宅价格普遍上涨较快，政府为控制房价的快速增长相继出台了“国六条” 、 “国八条” 、和一系列金融、税收调控政策，但仍收效甚微。本文从房地市场价格的表面现象出发，进而从经济学的角度来阐述目前房地产价格不断上升的原因，在此基础上提出解决问题的对策措施。 一、当前房地产价格走高的表面原因分析 房价上涨的原因是多方面的，但从表面看有两种，一是需求拉上型，二是成本推进型，需求拉上型是外因，成本推进型是内因。 （一）消费需求大，供不应求导致房价上涨 1、居民收入水平提高对房价的影响。居民可支配收入的增加，意味着人们的生活水平提高，其居住与活动所需要的
2、空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上升。对房地产的需求有四部分组成：一是自用需求，购买的目的是为了自己使用；二是投资需求，购买的目的是为了出租获得回报；三是投机需求，购买的目的是为了在价格上涨时出售以获得涨价收益；四是跟风需求，没有明确的购买目的，看到别人购买自己也跟着购买的需求。自用需求、投资需求为真实需求，除此之外的需求可以说是虚假需求，虚假需求进一步拉动了房价上涨，但是不能长期维持。 2、城市化进程加快对房价的影响。城市化是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化及城市不断发展和完善的过程。随着我国经济的快速增长，使得我国城市化进
3、程加快，人口大量向城镇地区集中，造成对城镇房地产的需求不断增加，从而引起房地产价格上涨。 （二）房地产成本上升推动房价上涨 房地产开发商在定价过程中，开发成本是影响其定价的重要因素。根据微观经济学理论，在不完全竞争的市场上，商品价格是边际成本的增函数，开发成本越高，那么房地产价格越高，反之亦然。因此，房地产开发成本是影响房地产价格的重要因素。 1、土地取得费用的提高。土地取得费是构成房地产价格的主要因素。土地资源的稀缺性使得土地价格上涨。土地是不可再生资源，供给对于价格的弹性很小，面对日益增长的土地需求，土地供给是有限的，价格再上升，供给也难大幅度增加。反之，供给难增加，造成土地需求者的激烈竞
4、争，价格更加上升。 2、建筑安装工程成本费用的提高。近几年来，我国经济持续增长促使建筑材料成本、人工费不断上升，直接导致了房地产价格的上升；建设部新修订的城市居住区规划设计规范对新建居住区的配套设计规范及房屋品质提出了更高的要求，间接导致了房地产开发成本的提高。 二、房地产价格走高的经济学分析 房地产价格反映了房地产市场的供需情况，在一般情况下，价格是市场是否健康运行的一个标准。在如今房地产价格不断上涨的背景下，有可能是房地产市场本身有问题，或是政府的调控产生了问题。 （一）房地产市场失灵 根据经济学知识，市场不是万能的，市场也会出现失灵的时候。不完全竞争、信息不对称和外部性，这三个特性是市场
5、失灵的主要表现。 （1）房地产市场的不完全竞争性。房地产市场的每个子市场上，都是不完全竞争的。土地供给市场上，土地的有限性必然造成其供给上一定程度的垄断，特别是当地价上涨过快时，人们往往把土地当成保值和增值的手段，从而影响土地的高效配置和合理利用；房屋供给市场上，商品无论出售或出租往往带有地域性和垄断性，对于每一套商品房来说。不仅位置有差异。房屋结构以及价格都有很大的差异性。这种不完全竞争性，对于消费者来说，在信息获取上处于完全的劣势，信息不对称性十分明显。 （2）房地产市场信息的不对称。这种不对称使市场充斥着各种虚假信息，消费者对这些虚假信息根本无从分辨。房地产商的营销方式一般采用“低开高走
6、” 、 “捂盘惜售” ，这种方式使得购房者无论走到哪里，面对的都是一片“火暴市场” 。 （3）房地产市场的外部性。 “囤地” 、 “捂盘惜售” ，这已成为房地产行业的潜规则。 “囤地”使开发商通过土地增值不断获得暴利， “捂盘惜售”造成市场的“虚假繁荣” ，骗得购房者赶紧购买。在房地产不断上涨的预期中，房地产商不断通过“囤地” 、 “捂盘”来获得暴利。 （二）政府调控失灵 市场失灵了就必须依靠政府力量进行矫正。可在市场失灵的同时，政府却并没有起到和市场互补的作用，这主要表现在地方政府角色的错位。我国对地方政府领导人考核的主要指标是 GDP，而房价越高对 GDP 的贡献越大，地方政府的财政收入越
7、多，这就使得地方政府无视房价的上涨，而把提供住房公共 产品这一主要职责抛到脑后。 三、解决房地产市场价格过快上涨的措施 为使房价走向理性化，针对房地产市场失灵和政府失灵，主要采取以下措施。 （1）对地方政府的角色重新定位 。现行的以 GDP 为核心的考核指标和考核办法，使得地方政府扮演的角色严重错位。政府的主要职能应该是公共产品的提供者，良好市场环境的创造者，地方政府在提供公共服务等方面的情况应成为主要的考核指标。 （2）加大经济适用住房和廉租房的开发力度。经济适用住房和廉租房是政府保障城市中低收入居民住房的一种手段，是商品房的竞争对手。政府通过对低收入群体提供廉租房，对中收入家庭提供经济适用住房，保护公众“居者有其屋”的权利，同时加大对房地产市场的治理整顿，及时弥补信息不对称造成的市场失灵，房价会逐渐走向理性。 （3）开征物业税，抑制过旺需求。物业税是房地产保有环节的税收，开征物业税可以让投机者增加保有成本，迫使其离开房地产市场，从而抑制过旺需求，使房地产的供需情况趋于真实。
