1、论公租房建设中的融资困境及其解决路径【摘要】公共租赁住房是解决住房问题的过渡性方法，它为一些低收入人群解决了暂时的住房困难。在修建公租房的过程中，如何筹集公租房建设资金，成为了各级政府面临的首要问题。本文首先介绍了公租房产生的背景及其发展，接着介绍了公租房的优点，论述了公租房的资金来源，最后对公租房建设中的融资困境进行了详细的说明，并给出了相应的解决方法。 【关键词】公租房；融资困境；解决路径 一、前言 在市场经济社会，由于市场资源配置以及人与人能力之间的差异，经济社会发展造成了很大的不均衡，并使人与人之间得收益分配相差甚大。这种差别体现在基本需求上，就是不少家庭由于支付能力不足而买不起住房。
2、政府提供的公共租赁住房，具有租金稳定、价格低廉、方便调控等优势，为广大群众提供住房保障，受到中低收入群众的普遍欢迎。但在公租房的建设中，还存在着一些亟待解决的问题，其中最重要的就是融资的困境，必须对其进行有效解决，从而使之更好的服务于公租房建设。 二、公租房产生的背景 所谓公租房，是指由政府出资或提供优惠政策支持建造的低租金公共租赁住房。2007 年在深圳等地首先试行，租住对象为收入够不上保障房标准，又买不起商品房的“夹心层”人群。2007 年，有关部门就公共租赁房开始调研的出发点是希望通过公共租赁房“探索解决大学毕业生等新就业人员的住房问题” 。 “新就业人员的住房问题是各国都面临的一个难题
3、。他们虽然不属于低收入群体，但刚刚就业，积蓄少，存在阶段性的住房困难。 ”齐骥表示，政府有责任支持他们解决住房问题，公共租赁房就是很好的方式。 在 2009 年 3 月 11 日的住房和城乡建设部新闻发布会上，有人提问：对既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层” ，政府又如何解决。住建部副部长齐骥给出的回答是：要加快公共租赁房的建设。公共租赁房归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。2011 年 10 月，北京市建委公布关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知 ，公租房首次向非京籍开放；12 月 1 日，北京公租房细则开始实施，各街道开始接受市民的申请。我
4、国公租房建设正处在起步阶段，任务量大、资金极度紧缺。面对如此大的资金瓶颈，公租房项目采用多种融资模式、促进多种资本进入是十分必要的。 三、保障性住房的发展脉络 住房保障制度规定了政府必须为住房困难人群提供基本生活住房的义务。以转移支付制度为主的若干制度安排，使最低收入家庭住房通过廉租住房制度解决，低收入家庭住房通过经济适用房解决。 实行住房保障制度意味着房地产这种特殊公共物品的公平分享，也有助于房地产经济的协调发展。我国的住房政策自 2005 年开始，由市场化提供住房为主向加强住房保障制度建设调整，目的是为了解决低收入家庭的住房困难问题。2007 年 8 月，我国颁布国务院关于解决城市低收入家
5、庭住房困难的若干意见 ，标志着我国保障性住房政策走向完善。 四、公租房的优点 众所周知，经济适用房的适用对象是一些拥有本地户籍的低收入人群和面临拆迁的人群，住户拥有住房的所有产权，只要居住超过一定年限，就可以将此住房在市面上进行交易买卖。正是因为经济适用房拥有上述特点，经适房便成为了各利益方争相抢夺的“香饽饽” ，致使经济适用房失去了其保障的作用，保障房的性质荡然无存，从某种程度上讲，其无异于廉价的商品房，而城市中困难户得不到经济适应房的现象屡见不鲜，而真正拥有经济适用房的人极有可能并不是困难户。我们经常能够看到在一些经济适用房中居住着一些高收入人群，这就使得一些需要政府给予保障性住房的低收入
6、家庭被排除在外，只能继续为住房困难发愁。而与之相比，公租房更加体现了其保障的作用，原因是公租房的住户仅仅对房屋具有使用权而没有实际的产权，这一特点可以有效避免经济适用房的市场交易，又可以最大限度上平衡资产分配，避免一些不正当竞争的出现，更可以让经适房不再沦为廉价商品房，最大限度地发挥保障性住房的功能。在实际运作中，廉租房往往会出现资金不到位的情况，致使相对保障需求在数量上受到制约，而且廉租房的保障范围相对较小，造成这种局面的本质因素是廉租房的前期建设必须得到政府的扶植，需要政府注入资金，而廉租房建成以后，政府却不具备收回成本的基本途径，反而要继续补充资金对廉租房进行维修，社区管理和水电设施维护
7、都要政府进行投入。如此一来，廉租房便成为了政府的累赘或者说是负担，给政府造成了一定程度的压力。此外，廉租房的融资渠道单一，导致政府的积极性大幅度降低。而相对于廉租房而言，公租房的租金要较高，但相对于一般的市场价格较低，这至少可以让政府在建设公租房的时候对成本进行缓慢地回收，不至于让政府资金有去无回。因此，建设保障房的资金在应用上则更加具有效率，投入相同的资金来建设公租房，相对于廉租房来说，可以保障更多数量家庭的住房需求，同时更可以保证房屋的建设质量和标准。 五、公租房的资金来源 公租房建设资金来源渠道广泛，但近年陆续有各地政府在公租房建设方面的资金短缺的情况出现。我国目前保障性住房资金来源主要
8、有以下方式： （一） 市场融资方式 1、REITs（Real Estate Investment Trusts） 。 房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 2、PPP（public-private partnership） 。是公共基础设施项目（如新的电信系统、机场和电厂）的一个资助模式。公共合作伙伴的代表是地方和国家政府。私营合作伙伴可以是私营企业、国营公司或特定专业领域的企业财团。 3、BOT（Build&Operate&Transfer） 。指政府通过特许权协议，授权民营机构进行项目（主要是基础设施和自然资源开发）的融资、设计、建造、经营和维护；
