人口城镇化、地方公共品供给与住宅价格关系研究.doc

1、人口城镇化、地方公共品供给与住宅价格关系研究内容摘要：本文通过构建人口城镇化、地方公共品供给与住宅价格的联立方程，并分别以全国、东部、中部、西部地区的面板数据为样本，实证考察了 2005-2011 年各区域的人口城镇化、地方公共品供给和住宅价格的内生性关系。研究结果证实了这种内生性关系，同时各地区间人口城镇化、地方公共品供给与住宅价格的互动关系在各区域表现出明显的差异性。 关键词：人口城镇化 地方公共品 住宅价格 联立方程 近年来，快速的城镇化发展成为推动经济增长的重要动力，同时伴随城镇化进程出现的还有大城市人口膨胀、交通拥堵、环境污染、房价高涨等诸多城市问题，在注重城镇化发展速度的同时，城镇

2、化发展质量亦不容忽视。新型城镇化需要发展一个渐进的、合理的、让进城人口能够“进得去、住得下、不愿走”的模式，住房和公共服务是影响城镇化发展的两个重要方面。高涨的房价或成为转移劳动力是否留在城市的一张“门票” ，同时转移劳动力会因各个城市公共服务的差异在不同城市间“用脚投票” 。城市公共品供给水平对住宅价格和城镇化水平有怎样的影响？住宅价格和城镇化进程是否会相互影响？这一问题的研究对于协调城镇化与房地产业的健康发展具有一定的理论意义。 文献回顾及理论分析 （一）房价与城镇化的关系 城镇化从需求和供给两个方面作用于房地产价格。一方面，城镇化增加了城市人口，住房需求随之增加；另一方面，城镇化加剧了城

3、市土地资源的稀缺性，同时也由于我国地方土地财政的制度因素，土地价格涨幅明显，住宅价格与土地价格之间存在联立性（张娟锋、刘洪玉，2010） ，住房需求的增加和土地成本的增加共同推升了房价。房地产价格也会反向作用于城镇化进程，并且其作用机制可能是反向抑制也可能是正向促进。一方面，房地产业及其联动行业的发展带动了城镇经济发展，吸引劳动力向城市聚集，从而促进了城镇化进程（常亮、贾金荣，2012） ；另一方面，不断高涨的房价提高了劳动力进城的壁垒，从而抑制了城镇化进程。陈石清等人的研究显示中国城镇化水平的提高是房地产价格上涨的原因。程开明、夏青（2008）的研究结果显示，房地产价格对城镇化有正向推动作用

4、，而城镇化对房地产价格的推动作用并不明显。 （二）城镇化与地方公共品供给的关系 城镇化发展要求与之相适应的公共服务发展水平，目前中国存在公共服务发展对城镇化率的缺口，不断推进的城镇化进程会进一步提升对公共品供给的需求（蔡秀云等，2012） 。符军等人（2013）从理论上分析了城镇化发展对公共品供给的影响，其研究认为地方公共财政支出比重将随着城镇化发展不断增大。张权等人（2012）通过实证分析得到城市化是地方公共品供给支出的 Granger 原因的结论。同时，地方公共品供给水平也会影响城镇化发展。Tiebout 理论表明地方公共品供给水平是影响居民居住地选择的一个重要因素，居民倾向于选择公共服务

5、好的的地方居住，从理论上讲，地方公共品供给的增加有助于推进城镇化进程。 （三）房价与地方公共品供给的关系 当一个城市提供的各类公共品数量增加时，在其他条件不变的情况下，该城市会吸引更多人来居住，需求的增加引起房价上涨。梁若冰等人（2008）用 Tiebout 模型分析并实证考察了地方公共品供给与商品住宅价格之间的关系，其研究显示地方公共品供给对房地产价格有显著的正向影响，中国存在地方公共服务资本化现象。王文军等人（2012）以特征价格模型为基础构建了房价与公共投资的关系模型，通过实证研究发现公共投资各个资本变量对商品住宅价格有显著的影响，并且不同公共投资特征变量对住宅价格的影响力度不同。 已有

6、的文献中，多数学者通过建立单一方程计量模型研究以上任意两者的关系，容易忽视各变量之间可能存在的内生性关系，从而无法准确地描述各变量之间复杂的经济现象。通过梳理相关文献，本文认为人口城镇化、地方公共品供给以及房价之间存在相互影响关系，应将其放到一个系统框架内进行解释。本文试图运用 2005-2011 年间全国 30 个省、市、自治区的面板数据，建立人口城镇化水平、地方公共品供给以及房价的联立方程模型，探析这三者的内生决定因素和外生决定因素。 模型建立及条件预设 （一）模型设定 在本文中，人口城镇化、地方公共品供给以及住宅价格的相互作用关系是考察的重点，在此本文建立人口城镇化、地方公共品供给和住宅

7、价格的联立方程模型，模型形式如下： （1） （2） （3） 以上方程中，HP、URB、INC、PUB、GDP、NONAGRI、REV 分别代表住宅价格、人口城镇化水平、居民收入水平、地方公共品供给水平、经济发展水平、二三产业占 GDP 比重和地方财政收入，i 表示横截面单元，t表示时间序列单元。a0、b0、c0 为模型常数项，ai（i=1，2，3，4） 、bi（i=1，2，3，4） 、ci（i=1，2，3）为各解释变量的待估参数，it、it、it 为随机扰动项。人口城镇化水平、地方公共品供给水平以及住宅价格为内生性变量。根据已有文献，住宅价格容易受到居民收入水平的影响；人口城镇化水平会受到地方

8、经济发展水平和产业结构的影响；公共品供给规模还与居民收入水平和地方财政收入相关。为尽可能降低计量模型的遗漏变量偏差问题，本文考虑了以上几个控制变量，纳入计量模型中。 （二）变量选择及数据来源 人口城镇化（URB）的计算标准为非农业人口占总人口的比重；人均地方公共品供给水平（PUB）用市辖区地方财政一般预算内支出中教育支出、医疗卫生支出、文化体育与传媒支出、环境保护支出、公共安全支出、社会保障和就业支出、一般公共服务支出与交通运输支出之和与非农业人口之比来表示；住宅价格（HP）等于各年度商品住宅销售额与商品住宅销售面积之比；人均收入水平（INC）用各年度各地区的市辖区城镇居民人均可支配收入表示；

9、经济发展水平（GDP）用各地区人均国内生产总值表示；二三产业占 GDP 比重（NONAGRI）为各地区第二产业与第三产业占 GDP 比重之和；地方财政收入（REV）为各地区城市地方财政一般预算收入。 本文选取全国 30 个省、市、自治区 2005-2011 年的面板数据为研究样本，以上数据来源为 2006-2012 年各年度的全国及各省、市、自治区的统计年鉴（不包含西藏及港澳台） 。以上指标中，人均收入水平、人均 GDP、地方公共品供给、住宅价格、地方财政收入均以 2005年为基期进行了消除通货膨胀处理。 （三）变量描述统计 从表 1 中可以看出全国范围内人口城镇化水平、房价以及公共品供给水平

10、存在较大差异，经过区域划分之后，各区域各指标的标准差较全国范围有所减小。东部地区在各方面的发展上具有明显优势，其人口城镇、房价以及公共品供给水平均远高于中部和西部地区。各区域之间指标的互动关系可能各有不同，在不同范围内一个指标的波动会多大程度上引起其余指标的波动？本文将对不同区域的计量模型分别估计，在识别各个地区指标波动规律的同时，也可以通过对比发现区域差异驱动因素。 （四）估计方法 本文设定的联立方程模型满足方程可识别的条件。在估计方法上，本文采用了两阶段最小二乘法（2SLS） 进行估计。鉴于面板数据在截面维度的特定差异，本文在模型估计时进行固定效应变换，采用截面固定效应加权的估计方法来减小

11、异方差性。 模型估计结果及分析 （一）全国样本模型估计结果 本文建立的联立方程组重点考察住宅价格、人口城镇化与地方公共品供给水平的关系。由表 2 可知，人口城镇化水平对住宅价格有显著的正向促进作用，人口城镇化水平每提升 1%，会推升住宅价格上涨0.17%；住宅价格水平对城镇化也有正向促进作用，但是其显著性较低，至少在 21%的统计水平才显著；公共品供给的增加会显著推动房价上涨，这表明在我国存在公共投资资本化的现象；公共品供给与人口城镇化存在显著的相互促进作用，在 5%的显著性水平下，公共品供给增加 5%会促进人口城镇化水平提升 0.294%，在 1%的显著性水平下，人口城镇化水平每提升 1%会

12、推进公共品供给水平提升 0.394%。同时表 2 还显示了其他控制变量与住宅价格、人口城镇化以及公共品供给水平的相关性。其中，居民收入水平对住宅价格、人口城镇化以及地方公共品供给均有正向促进作用；上一期的住宅价格对当期的住宅价格具有显著的正向影响，这表明存在居民对房价上涨的预期行为；在人口城镇化方程的所有变量中，二三产业比重对人口城镇化的正向促进作用最为显著，二三产业占 GDP比重越高的地区，其人口城镇化水平越高，这表明人口城镇化发展一定程度上是由产业主导的。 （二）区域样本模型估计结果 本文以我国东部、中部和西部地区分别为研究样本进行了模型估计，估计结果表明各地区之间的住宅价格、人口城镇化和

13、公共品供给之间的互动关系确实存在一定的差异。 由表 3、4、5 可知，人口城镇化水平对住宅价格有正向促进作用，东部地区人口城镇化水平对房价的促进作用最大，中部地区次之，西部地区最小。东部地区是人口集中流入地区，但是新增城市人口形成的购房需求是有限的，其中大部分人口只能进入租赁市场，这些新增城市人口对于租金价格的推升将使得投资性购房行为得到鼓励或暗示，从而助长房地产投机风气。此外，表 3 估计结果显示东部地区上一期房价对本期房价的推动作用最为显著，这同样也说明了东部地区的投机行为最为明显。房价对人口城镇化水平的作用方向在各个地区间表现出差异性，东部、中部地区的房价对城镇化水平有正向促进作用，但是

14、中部地区的显著性较差，而西部地区的房价上涨将会阻碍人口城镇化水平的提升。本文认为东部和中部地区房价上升对人口城镇化的正向促进作用并不是长期持续的，目前我国处于城镇化发展加速期，房地产行业的繁荣以及城市基础设施建设出现对于劳动力的大量需求，势必吸引和容纳更多的农业人口进入城镇，但是房价对于城镇化的正向促进作用是基于房价与城镇化水平、经济发展水平的相互协调之上的，东部地区高涨的房价已成为流动人口留城的一大壁垒。 公共品供给与人口城镇化水平在东、中、西部地区均为正相关关系，其中东部地区最为显著，而西部地区公共品供给对人口城镇化的推升作用在 10%的统计水平下并不显著。相对东部地区而言，中西部地区城市

15、公共品供给水平基础较差，特别是西部地区地域广阔，公共投资较难形成规模效应，因此造成了不同地区公共品对城镇化作用的差异性。 公共品供给水平的提高将推升房价，其中资本化程度最高的为东部地区，东部地区公共品供给水平上升 1%，房价水平会因此提高 0.605%，这表明该地区消费者愿意为高水平的公共服务支付一定的房价溢价。同时通过对比东、中、西部地区的公共品供给水平的标准差及公共品资本化程度可以发现，公共品供给水平差异越大的区域，其资本化现象越明显。另一方面，我国城市基础设施建设和公共服务的重要资金来源之一是土地出让收入，快速的城镇化进程造成的城市公共服务的缺口刺激了地方的土地财政，从而间接推升了房价。

16、 结论与建议 本文通过建立全国、东部、中部、西部地区的人口城镇化、地方公共品供给以及住宅价格的联立方程组，经实证分析得到了以下结论： 第一，综合来看，人口城镇化水平、地方公共品供给以及住宅价格之间存在互动关系。人口城镇化水平及居民收入水平的提高扩大了城市居民对公共品的需求，增加公共品供给在促进人口城镇化水平的同时也会推升房价，房价同时也会作用于人口城镇化水平。在各区域间，人口城镇化水平、地方公共品供给以及住宅价格的互动关系存在差异。 第二，各区域间人口城镇化对房价的推动作用存在差异，在东部地区表现最为明显。城镇化过程中大量新增城市人口进入住房租赁市场，东部地区是人口集中流入区域，该地区租金的上

17、涨加强了投资者对住宅的升值预期，更助长了投机行为，对此应加大增加保障房建设，以减小人口城镇化对房价的影响。 第三，东部地区与中、西部地区房价的显著差异与地区间公共品供给水平的差异具有一定的联系，地区间公共服务的非均等化扩大了其资本化效应，因此缩小区域间、城市间公共品供给水平的差距，提高财政支出效率，对协调区域间房地产市场的均衡发展是必要的。 第四，由于各地区间公共服务基础的差异以及财政支出效率的不同，增加地方公共品供给对人口城镇化的作用程度在各地区之间也有不同，其中东部地区最为显著，中、西部地区作用相对较弱。对此，应增加欠发达地区的公共投资，同时扩大发达地区公共品的辐射影响。另一方面，地方政府

18、在加大公共投资的同时，应考虑与人口城镇化水平相协调，遵循市场发展和产业聚集的规律，提高财政支出效率。 参考文献： 1.张娟锋，刘洪玉.住宅价格和土地价格的城市差异及决定因素J.统计研究，2010，27（3） 2.常亮，贾金荣.房价与城镇化进程关系及影响研究J.经济经纬，2012（3） 3.陈石清，朱玉林.中国城镇化水平与房地产价格的实证分析J.经济问题，2008（1） 4.郭戬，孙炜.城镇化对住宅价格影响的定量分析J.商业时代，2010（5） 5.程开明，夏青.城镇化与房地产价格关联性的实证研究J.价格理论与实践，2008（9） 6.蔡秀云，李雪，汤寅昊.公共服务与人口城镇化发展关系研究J.中国人口科学，2012（6） 7.符军，唐学华，洪学英. 城市化发展对公共财政支出的影响研究J.商业时代，2013（8） 8.张权，钟飚.城市化与城市公共支出关系研究J.商业研究，2012（3） 9.梁若冰，汤韵.地方公共品供给中的 Tiebout 模型：基于中国城市房价的经验研究J.世界经济，2008（10） 10.邵挺，袁志刚.土地供应量、地方公共品供给与住宅价格水平基于 Tiebout 效应的一项扩展研究J.南开经济研究，2010（3） 11.王文军，黄丽. 公共投资对商品住宅价格的影响效应研究基于中国 35 个大中城市截面数据的分析J.当代财经，2012（10）