以住房公积金为试点推进以房养老.doc

1、以住房公积金为试点推进以房养老以房养老在国外广泛存在，对增加老年人养老收入，提高老年人生活质量起到了重要作用。我国不少城市也开展了相关试点工作，但进展不快，主要原因有政策障碍、传统观念影响以及可操作性不强等。随着我国人口老龄化进程加快，养老问题的妥善解决迫在眉睫。目前，很多城市包括常州市都是通过不断推进社保扩面的方式予以解决。随着社保扩面的逐步饱和，未来资金缺口的隐患将会越来越大，急需好的思路和好的形式发展养老事业。 以房养老作为目前我国养老保险政策的一种补充方式，其试点意义已为国家所认可并积极提倡，在此，笔者赞成上海市曾经开展过的一种新的试点模式，即以住房公积金为试点推进以房养老工作。 一、

2、以住房公积金为试点推进以房养老工作的现实条件 在以房养老工作的开展上，参考国内国外做法，其实施机构有非官方和官方两种。国内目前试点的很多城市均以银行、保险公司等非官方机构为主，这些机构由于以营利性为目的，其实施“以房养老”的目的更多的是当做一种理财产品来运营，相对于普通百姓而言其保障性较低而进入门槛较高，吸引力相对不足，因此出现了叫好不叫座的情况，导致以房养老的试点工作往往很难深入推进下去。相比而言，住房公积金管理中心具有银行、保险公司所不具备的优势。 （一）住房公积金管理机构属行政序列，具有较强的公信力和执行力 住房公积金的管理机构是住房公积金管理中心，按国务院住房公积金管理条例 （以下简称

3、条例 ）规定，是直属于城市人民政府的独立的事业单位，部分城市甚至已经转化为实施参公管理的行政单位，其包括领导职务任免、财务收支等均由当地政府负责，因此，由其代表政府主持开展以房养老工作，将具有较强的公信力；此外，作为住房公积金管理中心的上级决策机构住房公积金管理委员会，其主任一般均由分管副市长担任，副主任及成员由财政、房管、审计、工会、社保等相关部门构成，对于贯彻当地政府意见，协调住房公积金开展以房养老等工作，将会起到一个很好的平台服务作用，具有较强的执行力。 （二）住房公积金不以营利为目的，具有较强的保障性和社会服务性 条例明确规定住房公积金管理中心不以营利为目的， 条例的释义以及许多城市的

4、操作细则进一步明确了住房公积金为具有强制性、互助性的长期住房保障基金。从实际运作情况来看，住房公积金的政策性低息贷款、增值收益用于廉租房建设以及允许生活贫困、大病救急职工提取、退休养老提取等均体现了住房公积金政策的保障性和社会服务性。目前很多城市均明确了住房公积金的政策性住房保障性质，开设了遍布全市的自已独立经营的住房公积金服务网点，建设部还建成了全国性的“12329”住房公积金服务热线，以上种种均为开展以房养老工作打下了坚实的基础。 （三）住房公积金介于金融行业和房地产之间，具有较强的可操作性 住房公积金的特殊定位使其具有住房金融和住房保障两种功能，其运作特点类似于银行等金融行业，存贷利率由

5、央行决定；其服务对象为家庭住房，具有保障特性。相较于银行开展以房养老而言，住房公积金更具有可操作性。银行的以房养老更多的是一种长期化的理财产品，为保障其投资收益，会严格限定以房养老期限，比如约定以房养老 10 年，那么 10 年后呢，事实上职工选择以房养老是越到生命的末期越希望得到资助，而银行开展的理财产品则是根据抵押物价值决定的，越到末期越不愿意承担。从职工的角度看，职工参与以房养老，其目的就是要作为养老保险的补充，在养老保险之外有一种更加安全放心的养老保障方式；如果只是理财产品，在目前房价预期上涨比较强烈的情况下，职工可能认为拥有房产比其他理财投资更为划算，这是银行等非官方机构叫好不叫座的

6、原因，住房公积金管理中心作为官方机构，其提供的以房养老与银行有本质区别，是以人为本贯穿始终的。 二、当前如何以住房公积金为试点开展以房养老工作 围绕住房公积金的保障性和社会服务性特点，参考国内外诸多成熟做法，笔者设计了一种 A+B=0 的以房养老模式，即老人 A 付出一套房的房屋身后使用权，每月获得 n 元的养老补充资金，同时仍保留房屋的居住权；公益性机构 B （公积金中心）：每月支出 n 元，获得房屋身后使用权，因此就有公式 A+B=0。具体操作办法就是老人 A 将自己的房子抵押给公益性机构 B，由公益性机构 B 预估抵押人即借款人寿命（或直接把每个人寿命最大限度定为 100 岁） ，再根据

7、预估寿命、房产价值确定一个每月最大借款额，由老人 A 在这个最大借款额度内确定每月借款。待老人A 过世后，将该房屋交由公益性机构 B 拍卖，公益性机构 B 在扣除付出本金及利息后，多余额度退还其继承人，少了则由保障型基金补充（一般超过 100 岁的老人不多，本就应该享受民政补贴） ；如不愿交公益性机构B 拍卖，也可由其亲人还款以消除抵押。 按照权责对等和前后一贯性原则，在确定了公益性机构 B 为住房公积金管理中心以后，可以在此基础上设计一整套以房养老的进入、运行和退出机制。 （一）进入机制 为尽可能地满足大多数人养老需要，进入机制预设有两种。 第一种：住房公积金进入机制。按照权责对等原则，职工

8、缴存住房公积金，年老后优先享受住房公积金倒按揭提供的养老保障。根据住房公积金互助性特点，房产风险准备金从住房公积金增值收益中按一定比例提留，不需另行从房产价值中扣除。通过住房公积金进入机制申请住房公积金倒按揭业务的，需具备三个条件：一是退休前建缴住房公积金；二是有自有房产抵押 ；三是年满 60 周岁。 第二种：房产抵押进入机制。没有建立住房公积金的，可以通过房产抵押形式直接进入住房公积金倒按揭机制，但抵押之时，应预先按房产总价值的一定比例提留房产风险准备金，需具备两个条件：一是有自有房产抵押 ；二是年满 60 周岁。 （二）运行机制 住房公积金倒按揭业务的推行，对解决新型社区养老具有十分重要的

9、作用，其作用按养老模式的不同分为三种。 第一种：居家养老模式。老人 A 不离开自己居住的房屋，而是住在家里养老。在产权明确属于老人 A 及其伴侣的前提下，参加倒按揭业务须夫妻双方共同参加，签订倒按揭养老合同，履行对子女告知义务。房产抵押后，老人 A 夫妻可住在原有住房内直至二者过世，过世后房产即交由住房公积金管理中心拍卖。拍卖前履行对老人 A 子女告知义务，老人 A 子女按规定缴纳规定费用后可优先享有赎回权。拍卖后多余额度退还其继承人，少了则由保障型基金补充。 第二种：机构养老模式。老人 A 拥有自住住房，但仍选择按月缴纳一定养老费用，从而入住老年公寓养老的，可以申请倒按揭业务，由住房公积金管

10、理中心按月发放一定养老费用冲抵所需缴纳的费用，同时老人 A 原有自住住房可委托住房公积金管理中心代为经营，创收部分扣除一定手续费后返还老人 A，至老人 A 去世后，房屋拍卖或其继承人赎回。 第三种：购买老年公寓房产养老模式。此类倒按揭业务的开展比较复杂。对老人 A 来说，没必要先购买老年公寓房产然后再倒按揭，老人A 如果有购买房产的钱还不如直接租赁更划算，所以实践上是行不通的，但有两种特殊情况：其一，年轻时购买老年公寓经营约定退休后倒按揭获取现金或养老的；其二，子女为老人购买老年公寓，申请倒按揭同时约定老人过世后优先赎回的。针对两种特例应有配套的政策设计及合同约束。 （三）退出机制 退出机制有

11、两种情况：第一种是老人 A 过世，按合同约定进入房产拍卖变现或亲属赎回阶段；第二种是老人 A 因特殊原因不能履行倒按揭合同，要求解除的。对第二种情况，需按合同规定赔付违约金，支付已发养老金及利息，经双方协商同意后方可实施。 三、需要注意的问题 A+B=0 只设计了相当于买方和卖方的两个方面，如果以赢利性为价值取向，很容易造成潜在道德风险，即希望老人 A 尽快过世，这与建设和谐社会是背道而驰的。因此，在 A+B=0 模式中，要特别注意几个点。 第一，公益性机构。这一点必须坚持，不能用银行、保险公司等机构来取代公益性机构，因为无论是银行还是保险公司都有逐利性取向，老人活得越长他们的损失也就越大，而

12、如果纯粹是保障，他们的积极性就不高，从这一点上来说，介于政府和金融市场之间的住房公积金管理中心是最好的选择，这是我们开篇就坚持以住房公积金为试点开展以房养老工作的主要原因。 第二，借款额度。以老人 A 现有年龄 N、预估寿命 100 岁、现有房产预估价值 V 三个因素来确定，老人可在最大借款额度以内选择每月领取养老金额，即 n=V/（100-N） 。 第三，保障型基金。对实际寿命超过预估年龄 100 岁的老人，其养老支出应由建立的保障型基金支出，该基金来源分为两部分，一是民政部门福利性补贴；二是所有老人参加倒按揭模式时预先提留互助保障型基金（占总房价的极少部分） 。需要特别指出的是，这部分资金

13、可能不多，不足以支撑保障型基金的来源，因此可在试点取得大家基本认可的情况下，逐步推广到对所有参与房地产交易的人提留以房养老互助保障型基金，或者在住房公积金增值收益中提留部分（改变部分廉租房建设资金的使用方向，但需要国家政策配套） 。 第四，风险准备金。由于房产评估存在不可预期的市场风险，A+B=0模式对公益性机构存在着不小的市场压力，因此需建立介于市场与保障间的风险准备金。风险准备金来源有两个，一是退休前未建立住房公积金制度的，风险准备金按其房产价值的一定比例提留。二是退休前建缴住房公积金的，风险准备金从住房公积金增值收益中按一定比例提留。 第五，评估机构。房产预估价值应由双方共同协商，委托有丰富房地产金融市场经验的第三方进行评估。评估环节十分重要，是整个倒按揭业务能否顺利开展的关键，评估价值需取得双方一致认可后方可开展倒按揭业务。 总之，以房养老工作在我国还是一个新鲜事物，即使有好的思路和好的操作模式，也需要在实践中加以检验和完善，我们可以预先选取几个地方先行试点，待条件成熟后再形成以房养老的操作细则和具体办法，并在全国逐步推广。 李美婷/责任编辑