以“代建代管”进驻北京佳兆业曲线谋扩张.doc

1、以“代建代管”进驻北京佳兆业曲线谋扩张“代管代建”与“60 亿元收购” 佳兆业集团控股有限公司（佳兆业，1638.HK）进驻“长安 8号”的方式有些特别。 楼市记者从佳兆业相关负责人处了解到，佳兆业将以“代建代管”方式进驻该项目，但会主导包括项目定位、工程管理、营销推广和运营管理在内的全套开发工作。 在公开表示采用“代建代管”方式前，业内盛传“佳兆业斥资 60亿元，从王府世纪和金丰利集团手中购得长安 8号100%的股权” 。不过，这种说法始终没得到佳兆业的证实。 现在“60 亿元收购”的说法不攻自破，熟识“长安 8号”的某业内人士对楼市记者表示：“60 亿元收购全部股权，折合楼板价为每平方米

2、3万元，而早在 2010年项目二次预售时，售价就达到每平方米 8万元，未来售价很可能还要高。该项目现任股东是王府世纪和金丰利集团，王府世纪在过往十年间，始终不肯放弃长安 8号的控制权，金丰利本身就是一家金融公司，他们都是资本运作的高手，不可能以这样的低价将项目转手，他们会吃尽这个项目的最后一根骨头。 ” 其实，早在 2011年，长安 8号项目主体便已封顶，这两年基本处于停滞状态，距离竣工只差一步之遥，阻碍项目长安 8号竣工的不是项目本身，而是我国房地产市场跌宕起伏的调控政策，以及项目背后错综复杂的股东关系。 数次易主后，2012 年王府世纪董事长王志才旗下另一公司鸿达投资出资 3.52亿港元，

3、重获世纪协润 47.31%的股权。2012 年 4月，金丰利金融集团有限公司（下简称“金丰利集团” ）出资 14.8亿元获得耀辉置业 51%的股权。至此， “长安 8号”项目 51%的股权属于金利丰集团，剩余股权重落老股东世纪王府的手中。 九年间王志才两度出手，又两度收回“长安 8号”的开发权，这既说明王府世纪资金实力相对薄弱，又能表明“长安 8号”项目在王志才眼中的分量。而就是由于过于看重，才导致其与诸多合作者难以协调。曾任该项目顾问的 RET睿意德执行董事张家鹏表示：“有大股东掌握比较大的主动权，始终不太容易协调，这也直接导致其频繁易主。 ”业内看来，张家鹏口中的大股东，指的就是王志才掌控

4、的王府世纪。 而“长安 8号”另一主人金丰利集团，本身是一家金融公司，主要从事金融服务，如果非要与地产业扯上关系，就是在香港和澳门涉及过酒店的投资建设。自 2012年收购“长安 8号”股权后，其始终将项目搁置，坐等地价升值。 两位股东一位是能力有限而意志强硬，另一位并没有房地产开发经验。 “长安 8号”的烂尾程度令人咋舌，而这样的烂尾楼仿佛就是为佳兆业量身定做。 业内佳兆业素有“烂尾楼专家”之称，公司首次涉足地产就是接手深圳一处烂尾别墅，将其改造成住宅出售。2003 年，佳兆业改造深圳第一烂尾楼“子悦台” ，将其盘活后高价销售一空。在深圳立稳脚跟后，佳兆业将“共同开发”的模式在珠三角多处复制。

5、 不过，有业内人士对记者解释，以“代建代管”的方式进驻项目，佳兆业只能收到管理费，至于项目的大部分利润，最终还将落到控股股东的手里。 主导全部工作，却不收购项目，佳兆业为何甘做一名“打工者”？一位熟悉佳兆业的人士对楼市记者分析：“佳兆业属于中型企业，今年上半年又斥资 120亿元拿地，现在资金链比较紧张。采用这种方式既能避开长安 8号背后复杂的股权纠纷，又不用投入巨额资金，符合公司当前的状况。 ” “北京是佳兆业始终想布局的一线城市，但在珠三角地区以外，公司的品牌优势并不强。此次进驻长安 8号 ，尽管不能为公司带来很大利润，但在提高公司的知名度方面有很大帮助，能为其将来正式进驻北京打下基础。 ”

6、上述人士对楼市记者表示。 一线城市=一线房企？ 马太效应下，我国房地产企业分化严重，强者越强、弱者越弱的趋势愈加明显。 2012 年，我国房企销售前 10名的销售总额为 8222亿元，几乎占百强房企销售总额的一半。佳兆业当年实现销售额 173亿元，在房企中排第 29位，可以说正卡在从二线房企进入一线房企的关口。 佳兆业主席兼执行董事郭英成曾公开表示，佳兆业将来的业务主要以一二线城市为主，未来其在一、二线城市的比重可能会占七成。 2006 年，佳兆业启动全国化战略。到 2012年底，已经进入全国五个区域，包括珠三角、长三角、环渤海地区、西部地区及华中地区在内的30个核心城市。 在 4个一线城市中

7、，佳兆业现在已进驻深圳、上海和广州。而对于北京，尽管在 2008年佳兆业就表示要“积极筹备在北京拿地” ，然而至今仍然一无所获。 进驻“长安 8号”后，佳兆业相关负责人对楼市记者称：“我们一直在北京找项目，也接触过很多项目和土地，但始终没有找到符合要求的。 长安 8号地段优势突出、体量适中，合作方也有足够的诚意，我们也有成功的合作开发经验，因此佳兆业选择与王府世纪合作该项目。” 的确，佳兆业位于一线城市项目的销售情况相当良好。今年上半年，在佳兆业位于珠三角、长三角等地区的 40个项目中，位于一线城市深圳的项目只有 4个，却实现 36.1亿元的合约销售额，占合约销售总额的 33%。近年来，佳兆业

8、始终发力拓展一、二线城市，今年拓展速度尤其迅猛。根据其公司半年报显示，今年上半年佳兆业所购土地中 91%位于一线及二线城市，主要集中在上海、广州、杭州、武汉、成都、青岛等城市。佳兆业表示，2013 年上半年的土地收购，将为 2014年及其后扩大企业经营规模奠定基础。截止到今年 6月，佳兆业土地储备约为 24.8万平方米，按照建筑面积计算，位于一、二线城市的土地储备约占 27.5%，离郭英成要求的七成相距甚远。 为支付巨额的土地费用，今年佳兆业两次发行优先票据，融资 52亿元人民币，短期负债由年初的 294.39亿元攀升至 392.45亿元，同比增长 33.31%，公司净负债率也从 70%上升至

9、 82%， “企业进入一个地区，最核心的因素还是获得利润。 ”有业内人士对楼市记者表示， “佳兆业进驻北京的短板在于难以支付北京高昂的土地费用，其选择这种方式进驻北京，尽管能提高公司的知名度，但如果后期依然无法承受北京地价之重，那即便完成长安 8号的开发，也不具有太具体的意义。 ” 并且，上述人士认为， “即便都是一线城市，也不能同等对待。在北京，佳兆业与政府关系并不紧密，拓展初期难免会遇到各种各样的困难。而在广州、深圳方面，佳兆业已经打下坚实的基础，因此公司在拓展一线方面应偏重于广州、深圳这些比较熟悉的地区。 ” 安信国际表达了相同的观点，其在研报中表示，旧城改造是佳兆业的重要竞争优势，也是未来佳兆业的重要增长动力。公司的旧城改造项目已进入产出阶段，未来几年有望贡献超三成的销售收入。 对于佳兆业积极拓展一线城市，辉立证券分析师陈耕认为，现在太多资源集中在一线城市，需求比较旺盛，波动性比较弱，开发风险较低，但开发成本相对较高。而在三四线城市，则存在较大的差异化，但其中也蕴藏着巨大的机会，假如能成功利用产业导入、城镇化转移等基点，需求还是存在的，个别地区还是会有强劲的增长。 “在三四线城市拿地，运作的好，机会也很多，但需要有一个甄别的过程，主要考验的是开发商的眼力。 ”陈耕最后说。