论房地产开发中物业管理的作用及发展.doc

1、论房地产开发中物业管理的作用及发展摘要：物业管理是房地产开发中的重要方面，在良好的居住环境和业主各方面权益等保障方面发挥着举足轻重的作用，这对于促进房地产企业的发展具有积极影响。为了更好的使房地产开发中物业管理发挥更大的作用，本文探讨了目前房地产开发中物业管理的问题，以及物业管理的作用及发展前景。 关键词：房地产开发；物业管理；作用；发展 中图分类号：F293.33 文献标识码:A 一、物业管理的含义 房地产开发中有一项内容至关重要，这就是物业管理。物业在性质上来讲具有不动产的相关属性，与房地产开发联系紧密，是房地产开发中的重要项目之一。通常来看，物业具有两种不同的划分方法，一种是广义上的物业

2、概念，另一种是狭义上的物业概念。广义上的物业所包含的范围比较广泛，它是指土地，以及土地上面的建筑物、自然资源等方面的不动产，和这些不动产的权属。例如，土地、房屋、林木、道路、湖泊、江海等等。而狭义上的物业范围较小，仅仅限于土地，以及附着在土地表面的能够为人所看到的建筑物，还包括这些不动产的权属。例如，常见的商品房、写字楼、住宅区等。狭义的物业还有一个显著特点，一般被区分为居住物业和非居住物业。而本文就是基于狭义物业中的居住物业展开研究的。 二、房地产开发中物业管理的作用 （一）增强房地产企业的竞争力 房地产开发企业能否有一套完备的物业管理体系，将直接决定着企业的发展前途，为了能够在竞争中具备一

3、定的竞争优势，房地产企业在开发的全过程中会模拟一套虚拟的企业整体，其中就包括物业管理企业。物业管理之所以如此重要，是因为其对企业的可信竞争力影响巨大，并且，随着市场经济的不断深入，业主对物业管理的要求越来越高，业主对物业管理的评价高低将会影响到房地产开发企业的命运，从此角度来看，加强房地产开发物业管理体系建设尤为重要。 房地产开发企业如果能够拥有一套高效完整的物业管理体系，将会促使房地产企业快速的转变经营理念，尤其是改变沿袭多年的传统模式。例如，把传统的 4PS 理论向现代化的 4Cs 和 4Rs 理念转变，这种转变的直接动力和直接目的就是针对住户的满意度而做出的，为了使住户能够有一个舒适安逸

4、的环境是其终极目标。目前，房地产开发公司越来越多，导致竞争力也越来越大，要想在这种经营环境下求得一片生存，就必须重视物业管理的质量，只要打开了这个突破口，房地产企业才能够提高自己的核心竞争力。 （二）促进房地产企业良好发展 从物业管理的属性来看，其基本功能就是为业主服务，即为居住区的居民提供一整套的配套设施，来保障住户的安全、卫生、出行，以及为业主创造一个舒适、文明的生活环境和工作环境。可以说这种服务理念将会直接影响到房地产物业企业的发展，如果物业管理企业能够重视保障业主的这些需求，那么房地产的保值增值自然不成问题。物业管理的浅层次目标还有延长房屋使用寿命，而在延长房屋使用寿命的过程中也将会提

5、高住户的居住条件，两者联系紧密。 总的来说，房地产企业为了延长房屋使用寿命，会花费一些代价积极保障房屋质量，如此一来将会缩减房屋平均成本，达到既让房地产物业公司长期收益又能提高住户对房屋的高度评价，使其房地产增值保值速度加快，这是一种双赢的结果。根据相关调查，大约有 75%的人在购买房屋时都会考虑到物业管理情况。因此，好的物业管理将会促进房地产企业的良好发展。 （三）房地产全过程开发的保障 传统的物业管理方法已经跟不上时代潮流，随着物业管理的快速发展，物业管理的范围越来越大，管理模式也越来越多样化，一个显著变化就是物业管理已经进入了房地产开发中的全过程。例如，在房地产的规划和建造阶段就已经加入

6、了物业管理因素，这打破了以往房地产竣工以后才有物业管理的情况，使物业管理融入了整个房地产开发的全部环节中，其功能就是保障房地产开发更好的融进人文因素，使物业管理的人文化管理因素注入整个开发到竣工阶段，促进房地产开发的成功，也为将来房屋的保值增值打下基础。 具体表现为，在房地产规划阶段和建设阶段，物业管理可以及时发现规划和建设问题，为其漏洞提供建议，这样就能够保障房屋建造质量、提高技术含量。此外，现代物业管理在房地产的开发前期就可以实现物业建设、使用、和管理的有机结合。 三、房地产开发中物业管理的发展 （一）房地产开发中实现物业管理及服务 物业管理对于业主而言是一种真实需要，是为了维护业主正常的

7、生活秩序、对其业主财产保增值而进行的各种计划、控制等活动。从另一方面来说，物业管理按照相关的合同给业主提供相关服务，是为业主的需求服务。因此，在房地产开发过程中加入物业管理及服务，对房地产开发过程中业主缺位的现象有积极的弥补。 在房地产开发过程中，物业管理企业站在业主的角度来进行思考，为促进房地产开发企业能开发建设更多满足群众需求的房地产产品，切实了解业主的需求，为房地产开发商提供相应的项目调研及分析、客户群需求分析等方面的咨询工作，从而进行更高层次的管理与服务。与此同时，物业管理在房地产开发前期与开发商进行沟通，为开发商提供相关的服务，例如，进行相关的物业咨询、设计监理、审计等服务，或帮助开

8、发商进行物业的销售策划、进行物业售后服务工作等。在房地产开发中实现物业管理及服务的全方面渗透，更好的使物业管理在房地产开发中充分发挥作用。 （二）市场化专业化大幅度提高 物业管理作为房地产开发中的重要项目之一，两者的发展相互影响相互渗透。目前物业管理企业项目获得权的市场机制还未真正形成， “谁开发、谁管理”的地方保护、垄断管理、建管不分、责任不清现象仍普遍存在，因此物业管理的市场化专业化程度仍不高。随着物业管理行业向高度市场化的发展要求，通过鼓励房地产开发企业从社会上聘请经实践被业主认可的物业管理公司来进行专业化管理等方式，积极引进竞争机制，在有限的市场资源条件中，市场化的提高。人们居住硬件条

9、件的不断提高，物业管理企业的服务意识、服务水平与业主的需求相一致，物业管理服务质量极大提高，更具市场开发潜力，企业竞争不断加剧，势必推动物业管理企业的市场化专业化的大幅度提高，物业管理在房地产开发中占重要性地位，从而带动房地产开发企业市场化更深更广推进。（三）法制化规范化为其保障 随着法制化经济社会的发展，物业管理涉及房地产开发之间诸多的权利义务关系，房地产开发商与物业管理企业在利益化中矛盾不断升级，两者利益之间的不协调等导致物业管理企业亏本经营，难以发展，或存在收费与服务不等值等问题，引发住户的不满，影响着房地产开发。因此，物业管理的法制化规范化对房地产开发商的发展有着极为重要的作用。健全物

10、业管理相应的法律法规，法律体系覆盖物业管理各个领域，使物业管理的各项活动有法可依。物业管理的法制化规范化成为房地产开发商的服务保障，完备的物业管理体系，增强房地产开发企业竞争优势。 四、结语 近几年，我国经济迅猛发展，带动了房地产行业的兴起，越来越多的房地产企业出现使房地产市场充满竞争力，但是，要想在这种竞争压力下求生存，房地产企业就必须重视物业管理项目在房地产竞争中的重要作用，物业管理的功能决定了住户对房地产的需求状况，房地产开发企业就必须要建立完善的物业管理体系，这也是增强企业竞争力的一大筹码。 参考文献： 1汤向东.我国房地产企业人力资本投资的问题和对策J.长沙理工大学学报(社会科学版).2013(01) 2 许健.合肥市住宅物业管理问题对策与建议分析J.合肥学院学报(社会科学版).2013(05) 3赵慧瑶.强化物业管理小区档案工作的必要性J.档案时空.2013(10) 4潘莉晶.对新时期房地产企业成本管理的探讨J.经营管理者.2013(26)