房地产公司工程管理策划书.doc

1、 *（重庆）房地产有限公司 *工程管理策划书 *项目经理部 二 OO九年十二月二十 日*工程管理策 划书 目录 1 工程概况 . 1 1.1 编制依据 . 1 1.2 原始地貌 . 1 1.3 建成后状况 . 2 1.4 市政配套情况 . 2 1.5 技术经济指标 . 3 1.6 建筑分期概况 . 3 2 工程特点、重点、难点及应对措施 . 4 2.1 工程特点及应对措施 . 4 2.2 工程重点及应对措施 . 5 2.3 工程难点及应对措施 . 8 3 项目部架构及人力资源计划 .10 3.1 组织架构 . 10 3.2 质量保证体系 .11 3.3 项目经理部责任矩阵 . 12 3.4 办

2、公场所 布置 . 14 4 项目建设计划、场地综合利用规划 .15 4.1 项目建设计划 . 15 4.2 施工进度计划 . 错误 !未定义书签。 4.3 项目建设总平面规划 . 15 5 项目管理目标 .20 5.1 进度 管理目标 . 20 5.2 质量管理目标 . 20 5.3 技术管理目标 . 21 5.4 安全文明施工管理目标 . 21 5.5 成本管理目标 . 21 5.6 设计管理目标 . 22 6 总包管理策划 .22 6.1总分包施工范围界面表作为总 承包合同附件进行约束 . 22 6.2 树立“总包管理意识”及“总包服务意识” . 22 6.3 总包管理原则 . 22 6.

3、4 总包管理组织体系 . 23 6.5 总包管理程序 . 24 6.6 总包管理措施 . 25 7 工程进度管理策划 .26 7.1 采购计划 . 26 7.2 脚手架、模板体系 . 26 7.3 保障措施 . 26 8 工程质量管理策划 .30 8.1 审查总承包单位质量保证体系 . 30 8.2 贯彻管理制度 . 31 *工程管理策 划书 8.3 执行新技术应用管理办法 . 32 8.4 设置工程质量控制要点 . 32 8.5 设置工程质量停止点 . 32 8.6 设置业主敏感点及应对 措施 . 33 8.7 监督监理单位实施旁站监理 . 34 8.8 材料、设备质量控制 . 34 8.9

4、 实测实量实施细则 . 34 8.10 工程质量通 病防治措施 . 36 8.11 质量缺 陷与质量问题处理办法 . 36 8.12 精装饰质量控制要点 . 36 8.13 防裂缝控制要点 . 37 8.14 防渗漏控制要点 . 37 8.15 成品保护实施细则 . 39 8.16 质量风险分析表 . 39 8.17 质量保障措施 . 41 9 工程安全文明施工管理策划 .43 9.1 组织架构 . 43 9.2 管理依据 . 44 9.3 管理工作要求 . 44 9.4 施工组织、专项方案审批 . 45 9.5 施工现场 CI 标识系统管理 . 46 9.6 健康、安全、环保、现场管理 .

5、46 9.7 管理制度和成本关系 . 46 9.8 安全管理 处罚 . 46 9.9 保障措施 . 47 10 成本管理策划 .51 10.1 采用甲方分包工程、实行招标采购 . 51 10.2 动态成本控制 . 52 10.3 成本控制要点 . 52 11 采购管理策划 .53 11.1 采购计划动态反馈表 . 53 11.2 别墅、洋房总、分包施工范围界定表 . 53 11.3 高层总、分包施工范围界定表 . 53 12 销售配合 .53 12.1 销售展示要求写入施工合同 . 54 12.2 销 售展示的工程配合 . 54 12.3 展示区保护措施 . 55 12.4 展示期间的协调 .

6、 56 12.5 展示区域的完工移交 . 57 13 总承包单位、监理单位、分包单位管理 .58 13.1 总承包单位管理 . 58 13.2 监理单位管理 . 61 13.3 分包单位管理 . 63 14 沟通管理策划 .66 *工程管理策 划书 14.1 干系人分析、管理 . 66 14.2 施工配合 . 66 14.3 档案管理 . 67 15 风险管理规划 .67 15.1 进度管理风险与对策 . 67 15.2 质量管理风险与对策 . 68 15.3 设计变更风险与对策 . 69 15.4 销售风险与对策 . 69 15.5 交付风险与对策 . 70 *工程管理策 划书 1 *工程管

7、理策划书 1 工 程 概 况 1.1 编制依据 序号 编制依据 备注 1 *招标文件 2 *勘察报告 3 公司的 管理制度、作业指导书、技术标准、管理表格 管理制度作业指导书技术标准管理表格.doc4 国家和重庆市规范、标准 项目工程施工执行的主要技术规范和标准.doc1.2 原始 地貌 本 工程 原 地 貌呈正方形，属剥蚀残丘斜坡冲沟地貌，场地现状地势较平坦，西北角为一“山包”，地势最高；场地中部有一“陡坎”，高约 2 5m，长 260m，“陡坎”以东地势较高，以西地势较低；场内高程 293 304m，高差约 11m。 附图 1-1 原始 地貌图 *工程管理策 划书 2 1.3 建成后集别墅

8、、洋房、高层为一体的高档社区 附图 1-2 建成后的效果 图 1.4 地块内外的道路、给排水、供电、燃气、通讯等市政配套情况 序号 配套名称 配套情况 备注 1 道路 （正式） 本工程南 北 两侧为城市次干道路，其中北侧已建成通车，南侧待建；东西侧为已建成通车的城市干道，其中东侧为胡杨路，西侧 为雪松路。 2 给水 （正式） 雪松路、 胡杨路人行道下有 DN300 的市政给水管网，本项目拟从东侧 胡杨路人行道接入 DN200 给水管，沿小区形成环状管网供水。 3 排水 （正式） 雪松路、 胡杨路人行道下各有 DN600 雨水管网和 DN600 污水管网，在 东北、西南 侧 人行道各有污水排水管

9、接入口和雨水排水接入口。小区排水为雨污分流制，污水处理设施按高层和别墅组团分散设置，以免小区道路上排水管线交叉太多，且便于满足污 水处理设施的占地面积要求，高层区污水经小区管网收集后，经污水处理设施处理达标后接入东北市政排水管；低层住宅区地上部分和地下部分分别经管网收集和提排后，经污水处理设施处理达标后接入西南市政排水管。小区内场地雨水，依道路及坡度，由雨水口，排水沟收集接入雨水管网；车库及车库以上雨水靠覆土层设的明沟和盲沟对雨水进行收集，再排入雨水管网，车库内雨水经泵房提排至雨水管网。 4 供电 （正式） 本工程用电从东侧 胡杨路人行道 10KV 枢场线 6-6A 杆进入小区。本工程 *工程

10、管理策 划书 3 内设置自备柴油发电机房，在外电源发生故障的情况下对重要负荷 设备供电；在本工程高层区、多层区分别设置变配电所（ 10/0.4 千伏），高低压配电均采用户内式配电装置。 5 燃气 （正式） 本工程天燃 气总小时用气量为 509Nm3/h，总日用气量为 2928Nm3/日，东边胡杨路人行道有一根 D108 天然气中压管，其供应压力为 0.3MPa， 接入管管径为 D108。 6 通讯 （正式） 本工程东侧 胡杨路人行道下有电信 DX 铜光 /400*400（ 13 孔），从 DX30接入小区。本工程总容量为 2500 对局线，电信电缆采用交接配线的方式。本工程内设市话电缆交接箱四

11、个 , 交接箱的容量为 600 对局线，原则上安装于室内。本工程采用多模光纤接入宽带网系统，系统布线采用超 5类 UTP 电缆，在住宅部分设宽带网系统。 1.5 技术经济指标 详 以下 附件 *技术经济指标 1.6 建筑分期概况 序号 分期 组成 概况 备注 1 一期 工程 1、 2、 5楼 地上建筑面积： 72760m2， 其中 7 层洋房 53985m2，共 369 户 ； 9 层洋房 17064m2， 共 119 户 ； 2 层洋房 1710m2，共 10 户。 本工程共一个标段 2 二期 工程 3、 4楼 地上建筑面积： 17092m2， 其中 7 层洋房 9266m2， 共 63 户

12、 ； 9 层洋房 7313m2， 共 51 户 ； 2 层别墅 514m2，共 3 户。 3 三期 工程 6楼 地上建筑面积： 55262m2， 其中高层 51806m2 ，共 894 户 ， 商业 1468m2。 *工程管理策 划书 4 1-4 分区 及各期所处位置 图 2 工程 特点、 重点、难点及应对措施 2.1 工程特点及应对措施 序号 特点 应对措施 备注 1 兰渝铁路、襄渝铁路穿过本工程，襄渝铁路已建成，兰渝铁路待建，正在进行设计阶段。兰渝铁路穿过本工程约 275m，宽约25m，铁路隧道顶距基础持力层约19m 左右。 （ 1）公司及项目经理部应引起高度重视，通过多方渠道调阅相关资料

13、，取得准确数据。 （ 2） 请中煤设计研究院、兰渝铁路设计单位中铁二院进行安全评估 ，并 形成安全评估报告 和通过专家组论证，可行。 （ 3） 局部采用毛石砼换填，预计增加 工程成本约 60 万元。 （ 4）在地勘报告中必须反映这一情况，并对该范围的建筑物基础的影响程度要有明确的说明。 （ 5）施工过程中严格按图纸施工，严禁超挖。如 出现异常 地质 情况 时应及时请设计、地勘部门到场解决，并完善书面的手续。 （ 6）销售时告之业主，地下有隧道。 2 别墅下沉式庭 院是增送面积，但庭院内有一个雨水管井和一个污水管井，对以后的物业维护带来困难 （ 1）优化设计方案，尽量移到业主的住宅外。 （ 2）

14、 若无法进行优化外， 在进行销售时，必须向业主进行详细说明，并写入合同条款。 *工程管理策 划书 5 2.2 工程重点及应对措施 序号 重点 应对措施 备注 1 由于本项目楼间间距均按最低规划标准设置，楼栋定位精度要求较高，且高层的轴线控制、标高传递及沉降观测一直是工程管控 的重点 （ 1）施工单位编制专项测量方案， 并报 监理单位、建设单位审批认可后严格按方案实施。 （ 2）配备完善的测量仪器，测量仪器应经过相 关部门的校核或年检，并报 监理单位 审 查 确认 后 方可 使用。 （ 3）责任制落实到位，施工单位、监理单位派驻专业的测量工程师， 并持证上岗。 监理单位审查施工单位测量工程师的资

15、格和检查责任制落实情况，建设单位审查监理单位测量工程师的资格和检查责任制落实情况。 （ 4）设置停止点，每栋的定位测量放线，每层的主体结构轴线、标高，每层的砌体轴线等必须经监理测量工程师、建设单位代表验收合格签字认可后才允许进入下一道工序施工。 （ 5）设置内外控制点，时刻进行监测轴线、标高；设置沉降观测点，定期 进行监测。 （ 6）施工中保持人员、设备的 稳定，加强测点闭合差的处理 2 洋房外立面复杂，是外装饰施工控制重点 （ 1）施 工单位绘制作业图，尤其是节点详图，报送监理单位、建设单位审批 认可。 （ 2）实行工艺 样板带路制度。在建设单位生活馆三层外墙上做洋房外立面装饰样板，包括栏杆

16、、老虎窗、坡 屋面和外墙石材饰面、面砖饰面、涂料饰面在样板墙上做出来，工艺样板完成后，由项目经理部组织建设单位、设计 单位、监理单位、施工单位进行验收，并进行讲 评。 （ 3）采取 讲图、交底 会 和民工夜校等方式 对 施工单位的管理人员、班组长和工人进行 施工技术交底，并 对照工艺样板进行实物学习 ，经考核合格后才允许进行外墙施工。 （ 4）建设单位、监理单位、施工单位在外墙装饰施工过程中 ，加强 日常 巡视检查和平行检验，及时发现问题立即处理。 （ 5）外墙装饰涉及栏杆、门窗等分包单位施工，严格实行工作界面交接制度，建设单位、监理单位、移交单位、接收单位共同检查验收签字认可后才允许进入下一

17、道工序施工，上不清下不接。 *工程管理策 划书 6 （ 6）充分发挥总包管理作用，对分包单位的施工进度、质量、安全文明施工、协调等进行全面管理。 3 甲供材料、设备和甲指定材料、设备多，部分材料、设备加工周期长，因此甲供材料、设备和甲指定材料、设 备计划是进度管理的重点 （ 1）严格执行公司的现场材料管理制度。 （ 2）总包单位的总进度计划确定后，应根据相应的节点提出甲供材料、设备和甲指定材料、设备的到场计划。 （ 3）工程与采购部应按时采购。 （ 4）现场应每月进行清理，将可能出现的问题及时反馈建设单位。 4 高层一期的精装修面积 56468m2，总户数879 套，精装修工作量大，质量要求高

18、 （ 1）做好事前控制：优选施工单位和项目经理；绘制作业图，对施工图进行讲图，进行施工技术交底；实行施工方案先行、战前培训制度； 严格执行 工序和工艺样板引路 及讲评制度 ；认真进行工作界面交接等。 （ 2）加强事中控制：严把材料、设备、构配件质量关；实行施工许可制度，坚持隐蔽工程验收；对质量控制要点、见证点、停止点、旁站点严格控制；认真贯彻执行精装修工程质量技术标准等各项管理制度、做法、作业指引等。 （ 3） 做好成品保护。 5 防渗漏的重点是车库的伸缩缝， 外墙保温窗边，洋房的露台 （ 1）优化设计，车库女儿墙设置钢筋砼，窗子设置企口，阳台设置反坎等，做好方案和细部节点大样图。 （ 2）认真执行公司的技术构造做法和与防渗漏相关的结构处理和防水节点等做法、作业指引。 （ 3）成立实测实 量小组，认真落实 实测实量工作 。 （ 4）做好工作界面交接和样板引路。 （ 5）加强过程的质量监督控制 ，严格实行施工许可 :施工过程中进行旁站监理、施工许可，并进行关水