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1、第 1 页 共 8 页房地产考试答案姓名 一、 房产类1、房地产的含义：房地产具体是指 土地 -、 建筑物 -及其地上的 附着物 -，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称 不动产 -，是 房产 -和 地产 - 的总称，两者具有整体性 -和 不可分割 -性。包括：a) 土地 b) 建筑物 -及其 地上附着物 c) 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的 租赁权 -、 抵押权 -、 土地使用权 土 -、 地役权 -、 典当权 -等。2、房地产的类型按用途划分：a) 居住房地产，土地使用年限为 70 年；b) 商业房地产，土地使用年限为 40 年；c) 旅游房地产，土地使用年限

2、为 40 年；d) 工业房地产，土地使用年限为 50 年；e) 农业房地产，土地使用年限为 50 年。二、 地产类1. 红线图：又叫（ 宗地图 ），是按一定 比例尺 制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；2. 总建筑面积：指 建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积第 2 页 共 8 页之和。3. 容积率：是指 总建筑面积 与 建设用地面积 之比值。4. 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平 投影 面积之和，包括阳 阳台、 挑廊 、 地下室 、 室外楼梯 等。且具备有上盖、结构牢固

3、、层高 2.2 m 以上（含 2.2 m）的永久建筑。5. 建筑覆盖率（建筑密度）的公式为： 所有建筑物基底面积之和建设用地面积 6. 绿化率的公式为： 所有绿地面积之和建设用地面积 7. 房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的 使用面积 与该套（单元） 应分摊的公用建筑面积 之和；8. 公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和 不可分摊的公共建筑 面积；9. 契税是 土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权人征收的一种税。征

4、税范围及纳税人契税的征税对象是 发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。（1） 国有土地使用权证；（2） 土地使用权转让，包括出售、赠予、交换； （3） 房屋买卖； （4） 房屋赠予。 三、 房地产权属、证照、配套类1. 产权证书：产权证书是指“ 房屋所有权证”和“ 土地使用权证” 。房屋产权证书包括：产权类别、 产权比例。房产 坐落地址、产权 来源、房屋 结构、 间数 、 建筑面积 、 使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、五证：房地产商在预售商品房时应具备 建设用地规划许可证 、 建设工程规划许第

5、 3 页 共 8 页可证 、 建筑工程施工许可证 、 国有土地使用证 和 商品房预售许可证 ，简称“五证” 。其中 建设用地规划许可证 和 建设工程规划许可证 由市规划委员会核发； 建筑工程施工许可证由市建委核发； 国有土地使用证 和 商品房预售许可证 由市国土资源和房屋管理局核发。3、两书： 住宅质量保证书 及 住宅使用说明书 4.商品房预（销）预售条件：（1） 已交付全部 土地使用权 出让金，取得 土地使用权 证书；（2） 持有 建设工程规划许可证 和 建筑工程施工许可证；（3） 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25 %以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

6、；（4） 开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得 商品房预售许可证 5.得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积= 套内使用 面积+ 套内墙体 面积+ 阳台建筑 面积6.套（单元）建筑面积= 套内建筑 面积 + 分摊公用建筑 面积。7.钢筋混凝土结构：是指 承重 的主要构件是用钢筋混凝土建造的，钢筋混凝土结构的建筑j四、名称解释：1. 恩格尔系数的定义：是食品支出总额占个人消费支出总额的比重。2. 房地产业与建筑业含义及区别：房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区

7、别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或是构建物。房地产业是发包方，建筑业是第 4 页 共 8 页承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。3. 建筑面积、套内面积、公摊面积的概念建筑面积指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高 2.2 米以上的永久建筑。套内面积指套内建筑面积，指房屋按套（单元）计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套单元内的使用面积，墙体面积及阳台面积。公摊面积指商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

8、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的 50%。建筑面积=套内建筑面积+公摊面积五、业务流程题1.销售流程2.银行按揭流程及应准备的按揭资料（包括个人及企业）根据客户情况咨询按揭专员应报送哪家银行让客户准备按揭资料报送银行面签（面签后及时通知按揭专员）应准备的按揭资料：单身客户：本人身份证原件及复印件 2 份本人户口本（需户口本首页、户主页、本人页）原件及复印件 2 份单身证明（需民政局开具，离异人士需离婚证及未再婚证明）收入证明（收入证明、工作条及近三个月的工资流

9、水，自治区外户口还需本人在呼市的一年以上的纳税证明或养老保险缴纳证明）首付款收据及复印件商品房合同及复印件已婚客户：夫妻双方身份证原件及复印件 2 份夫妻双方户口本（需户口本首页、户主页、本人页）原件及复印件 2 份结婚证（需双方持证人各持自己的）及复印件 2 份收入证明（夫妻双方收入证明、工作条及近三个月的工资流水，自治区外户口还需本人在呼市的一年以上的纳税证明或养老保险缴纳证明）首付款收据及复印件商品房合同及复印件企业客户：企业营业执照、企业法定代表、验资报告、税务登记证、企业流水、股份制公司还需出具股第 5 页 共 8 页权证六、计算题客户 A 于 2007 年以 4657 元/单价购买

10、 125.67商品住宅一套（现房） ，由于近年的楼市升温，房价上涨，客户于 2010 年 11 月份以单价 7248 元/售出。1.忽略购房后其他资金投入，请计算此商品房从购买到售出的年均溢价回报率。答：(7248 元/-4657 元/)*125.67/3 个月/(4657 元/*125.67 元/)*100%=18.55%七、论述1.通货膨胀、CPI、银行准备金率的概念及三者之间的关系，并举例说明。通货膨胀：指在纸币流通条件下，因货币供给大于货币实际需求，也即现实购买力大于产出供给,导致货币贬值，而引起的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象。其实质是社会总需求大于社会总供给。CPI：是反映与居

11、民生活有关的商品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。一般说来当 CPI3%的增幅时我们称为通货膨胀；而当 CPI5%的增幅时，我们把它称为严重的通货膨胀。存款准备金率：存款准备金是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款，中央银行要求的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率。关系：一般说来当 CPI3%的增幅时我们称为通货膨胀；而当 CPI5%的增幅时，我们把它称为严重的通货膨胀。通货膨胀是一种现象，而 CPI 是实际反映此现象的客观数据，存款准备金率及利率的上调是为了降低市场货币流通量，抑制通货膨胀，使物价以及货币价值回归理性

12、的一种金融调控手段。2. 影响全国楼市价格的因素有哪些？并作分析。第 6 页 共 8 页中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求：中国的人口数量的增长让中国不得不进行大规模的住房生产。改革前的三十年中国并未合理的解决人口增长与居住的问题，1978 年城市人均居住面积仅为 3.6 平方米，低于建国初期 4.7 平方米的水平。虽然改革的三十年中有了长足的发展，特别是市场化之后，每年的开复工总量都在扩大，但仍无法满足日益增长的需求。中国的城市化进程的加剧：中国用了三十年的改革时间解决了 2 亿农民的进城问题，但还需解决 4 亿农民的进程问题。如果同样的速度将需要 60 年的时间，必须以成倍增长的速

13、度才有可能在未来的 2030 年，当我国经济总量达到世界第一时实现城市化率 6570%的水平。中国现有存量住宅约 145 亿平方米，至少还要建设 240 亿平方米才能在不断拆旧与拆除中实现这一目标，而长期的供给严重滞后，尚无法满足这个城市化率的需求。可开发土地资源的稀缺性：中国面临着土地制度的约束性条件，无法让农村的土地，特别是宅基地产生集中的效应，并让农民的宅基地可以变成进城的资本。尤其是中国对粮食安全的顾虑不得不出台严守十八亿亩红线的政策。于是土地在生态保护、基础设施建设、工业生产与城市发展的多项选择中成为了资源极度稀缺的产品。而全国的建设用地中又有基础设施用地、工业项目用地、交通水利用地

14、、旅游用地、军事用地和城市建设用地等多项。城市建设用地中又有商业、办公和住宅用地之分。住宅用地中还要分保障性住房用地和商品房用地等多类。结果最终的全部建设用地中房地产用地只剩了 4.5%，而商品住宅用地就更少得惊人了，于是土地的稀缺性就埋下了招拍挂中不断出现天价的种子。城市基础设施和公共服务提升：中国经济的高增长中一个明显的特征正是城市之间的竞争。这种竞争之中，所有的城市政府都在努力的改变城市的形象，不断的加大对城市基础设施和公共服务功能的投入。大量的城市在建高速铁路、公路、轻轨、学校、医院、文体设施以及城市花园和改善城市面貌，因此许多地王的出现正在于公路、轻轨的作用；正在于城市花园的环境改变

15、；正在于学校与医院提供了转项的需求。不但所供的土地被社会与投资者重新认识了，周边的房价也在市场中得到了价值的重新认定。第 7 页 共 8 页成本因素的变化：土地的价格在提高，钢材、水泥等建材的价格也在提高，使用的新材料提高了质量的同时价格也在提高，连工人的工资也在提高，最终的产品房子的价格自然也会是上涨的。总不能购买者的收入在提高时，让生产者的工资收入下降吧。重要的是中国浪费了三十年低成本实现城市化发展的最终时机，如今不得不承受高成本城市化的现实。在石油每桶 2 美元时我们失去了机会，只好在大多数国家已在低成本时就实现了高城市化率的竞争中挣扎。煤、铁矿石的低价时代已不会再来了，正视这个成本加速

16、增长的现实，就必须容忍不动产价格的上涨。不动产的多重功能作用：不动产是几乎所有产品中抗通胀能力最强，保值率最高的产品，在所有的商品能用于起到金融杠杆作用的融资工具中，住房也是可抵押性最强、抵押率最高和最容易变现的。同时还是数额巨大、政府法律支持和允许的、有清楚的产权制度保护并且是难以作假的。中国的传统文化：“有恒产才能有恒心”中国的历史一直给社会一种成家立业要先置恒产的观念。山西的大院就正式是这种传统文化的典型表现。从零开始的置业到逐步具备规模的大院，让人们安心和后顾无忧。现代的农村也同样，第一桶金大多不是用于再生产的投入，而是首先用于满足居住改善与扩张的需求，哪怕还有吃穿的困难也要先盖房。产

17、的概念已超越了现实生活的能力，但却无法改变这种观念的存在。不可忽略的收入增长：几乎全社会听到的都是中国高房价的怨声载道，更培育出了无数的泡沫梦幻。既有人用不正确的计算方式中的房价收入比的概念来说明中国的泡沫，也有人用房价租售比来证明这个泡沫将要破裂，但却从来没有人承认房价的增长幅度与数倍远远小于收入增长的幅度与倍数。如果用价格与收入的同比计算，1998 年房改货币化时的全国商品房住宅平均价格只有 1854 元/平方米，同样城镇人均可支配收入为 5425 元/年，家庭平均为3.16 人/户，则家庭年收入为 17143 元/年，一年的收入可以购买当年的商品房为 9.5 平方米，8 年约购买 74

18、平方米的住房。全国 1998 年的住房中位数面积为 62 平方米，则房价收入比在1：7 以下，也就是说大部分城市的房价收入比在 1：6 以下，少数地区的房价收入比在 1：8左右（因为收入合理应用中位数，房价也应用中位数价格，则全国的平均房价收入比都在1：6 以下）。今天 2009 年的全国商品房住宅平均价格为 4445 元/平方米，同年城镇人均可第 8 页 共 8 页支配收入为 17175 元/年，家庭平均为 2.96 人/户，则家庭年收入为 50838 元/年，一年的收入可以购买当年的商品房为 11.44 平方米，全国的住房面积中位数约为 68 平方米，则 8 年的收入可以购买 91.5 平方米的商品房，6 年的收入正好购买 68 平方米。房价收入比都平均在 1:6 之内，换成中位数技术，则仍是绝大多数地区房价收入比在 1：6 之下。再看各自的增长情况，房价从 1854 元/平方米增长到 4445 元/平方米，增长了 1.39 倍，而人均可支配收入则从 5425 元/年增长到 17175 元/年，增长了 2.16 倍，很明显收入的增长远远高于了房价的增长。附加题：（口述题）请做准备1.谈谈对限购令的认识及限购令对全国或本土市场的影响。2.对房地产行业及本职业的认识，如果让你去做，你将如何去做。