公租房社区服务与管理.doc

1、1公租房社区服务与管理摘要 公租房建设是保障和改善民生的一项重要举措，其社区服务与管理在探索中积累了一定的经验，但也存在很多问题，如管理难度大、沟通协调不足、基本公共服务不完善等。加强公租房社区服务与管理，政府要发挥积极主动的疏导作用，促进社区充分就业；建立职责明确的专门机构，保证服务与管理的有效协调；关注重点人群的基本需求，努力完善社区的基本公共服务。 关键词 公租房，社区，服务与管理，发展状况，主要问题，对策 中图分类号C916 文献标识码A 文章编号1004-4175（2013）02-0082-04 为解决困难群体的住房问题，我国先后推出了一些保障性住房模式，如廉租房和公租房（公共租赁房

2、） 。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。公租房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品，它不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者可以承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。与廉租房只针对城镇居民中符合条件者相比，公租房的承租对象就广得多，又加上兴起较晚，没2有多少经验可供借鉴，因而其建设和管理的每一个环节都需要积极探索和稳步实施。公租房社区规模大、低收入群体和特殊困难群体量大集中，

3、一些居民在原住地未解决的遗留问题随着住房的搬迁把遗留问题带到了现住地，不稳定因素较多。因此，从某种意义上讲，公租房三分靠建设，七分靠管理，管理好公租房比建设公租房更难，着实考验着政府的管理智慧。但目前对公租房社区服务与管理的研究基本上还处于一个起步阶段，仅有一些散见于报纸、网络中的新闻报道，缺乏系统深入的理论研究。公租房社区服务与管理的研究对于完善公租房制度，乃至完善整个住房保障制度都具有十分重要的意义，本文对重庆市“民心佳园”公租房社区服务与管理进行的研究就是一个尝试。 一、公租房社区服务与管理的发展状况 “民惟邦本，本固邦宁。 ”民生问题，是人类社会发展进步的核心话题，政府的中心工作就是民

4、生。随着经济的快速发展，城市化进程的加快，那些既买不起经济适用房又不符合廉租住房等其他保障方式的“夹心层” 、新就业人员、外来务工人员等困难群体的住房困难问题日趋突出。在这一背景下，国家提出了大力发展公租房的政策。2009 年 3 月，住建部副部长齐骥提出要通过加快公租房建设来解决“夹心层”群体的住房困难。2010 年 6 月，住建部等七个部门联合发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见 。同期，全国公租房工作会议召开，国务院副总理李克强出席会议并强调，要加快发展公租房，推动保障性安居工程建设。2012 年 7 月， 公共租赁住房管理办法颁布实施，进一步明确和规范了公租房的申请条件、运营监管、退

5、出机制和筹资方式等问题。国内各主3要城市均提出了快速发展公租房的计划，并付诸实施，公租房上升为“国家战略” 。 经过几年的大规模建设，目前公租房已进入建设、分配与管理并重的时期，加强公租房社区的服务与管理便提上了议事日程，各地积极探索如何更好地对这一类新型特殊社区的服务与管理。如北京市积极探索“服务管理有组织，经营增收有资产，安置就业有岗位，稳定生活有保障”的公租房社区服务与管理新模式；上海市成立了“公租房公司” （公租房运营机构） ，积极探索“政府主导、市场化运作”的运营管理机制，科学构建公租房租后管理制度；重庆市分“四步走“（构建服务与管理网络、创新服务方式、丰富社区文化生活、提高居民素质

6、）创新公租房社区服务与管理模式。但由于前期规划欠缺，而公租房社区又多处于新区，与有成熟配套的老城区相比确实不那么方便。虽然公租房在交房时同步投用了不少配套设施，保证了承租户的基本生活要求，但随着短时间内的大规模交房，入住人员快速增加，这些配套设施显得“杯水车薪” 。加之公租房社区服务和管理的推进和全覆盖是一个渐进过程，造成了目前公租房社区的服务与管理发展规模小、水平低。同其他成熟城市社区，特别是同承租户的期盼相比，公租房社区的服务与管理还有不小的差距，在承租户入住后存在滞后和不匹配的现象较为普遍，承租户对公租房社区服务与管理的满意度不高。这些问题需要进行认真探讨，从而为公租房社区居民提供更好的

7、服务与管理。 二、公租房社区服务与管理中的主要问题 为了更好地探究公租房社区服务与管理中的问题，笔者在重庆市首4个公租房“民心佳园”社区进行了深入调研。主要采取访谈和问卷调查的形式，对象有市公租房管理局、 “民心佳园”公租房社区所在的街道和社区居委会的工作人员，以及普通承租户。共发放调查问卷 150 份，收回有效问卷 132 份。在调研中，我们发现“民心佳园”公租房社区服务与管理中主要存在以下问题： （一）入住人员结构复杂，低就业状态严重，社区管理难度大。在调研中得知，已入住的约 8000 户居民中，有低保户 716 户 1410 人、残疾人 155 人、 “两牢”释放人员 120 余人、HI

8、V 携带者 3 人、精神疾病患者 16 人，人员结构十分复杂。难怪社区管理人员形象地说：公租房几乎成了其他街道、社区甩包袱的场所，成为新的收容所、救助站。部分低保户经核查是有工作有收入的，入住后房屋装修漂亮、家用电器齐全、宠物狗又养得多，而根据政策，房屋租金外加物管费每月每平方米仅仅只需缴纳 1.1 元。周围群众每月每平方米除交 11 元的租金外，还得交纳不菲的 1.1 元物管费，因此非常不满。正因为享有如此丰厚的优惠政策，谁都不愿意摘掉吃低保的帽子，自然搬进来后也就没有人敢去核实他们的收入。社区工作人员曾试图入户核实有关情况，几乎都被拒之门外。除此之外，公租房社区的低就业状态比较严重。 “目

9、前已配租成功的家庭中，92%的家庭人均月收入在 2000 元以下，进城务工人员占 52%左右，原住居民中的困难家庭占 38%左右，大中专毕业生占 10%左右” 1 。也就是说，除了刚毕业后工作不久的 10%的大中专生、少部分农民工能够相对稳定就业外，大部分居民都不能充分就业，即使就业，92%的家庭人均月收入也在 2000 元以下。不能就业，自然就没有稳定的收入来源。调研5得知，社区出现的偷窃者许多是刑满释放人员，不少居民因为没有就业整日忧心重重，再加上即将面临交纳租金以及医疗、教育、养老、生活等其他压力，潜伏着诸多不稳定隐患，也增大了社区管理的难度。 （二）管理部门的沟通协调有待进一步加强。公

10、租房社区服务与管理的参与主体多，既有政府主管部门，也有房屋产权人、承租人、运营机构及其选聘的各类专业服务公司，以及公安、居委会等社区管理者；管理内容多，既有装修房屋、配置家具家电、承担维护维修，还有对承租人的资格审核、监督租赁使用，为承租人提供户籍、社保、医保等配套服务。 2 这些决定了公租房社区的服务与管理是一个专业性强、涉及面广的复杂系统工程。若缺乏科学合理的统筹、或者责任主体不明确、运营模式不规范，在实际运作过程中极易出现各方相互推诿、扯皮现象，引发各类矛盾和冲突。为了能够通过协调解决问题， “民心佳园”公租房社区由市公租房管理局、北部新区管委会共同组建成立了公租房管理委员会，本意是能坐

11、镇指挥，及时为居民提供日常服务、排忧解难。但在实际运作过程中，由于诸多原因，公租房管理委员会协调无力，不能作为。辖区内的各单位、物业管理部门等各自为政、互不配合，社区难以开展工作，没有一个真正得力的管理机构出面协调处理矛盾和纠纷。调研发现，由于房屋修建的时间紧、工期短，导致不少房屋存在墙面开裂、门窗破损、地面起拱、管道损坏等质量问题。原来规定由地产集团三年内保修负责免费维修的，实际上则是大量申报无果，造成反复投诉或者是投诉无门，群众反映强烈。 （三）社区基本公共服务的提供亟需加强。党的十八大报告指出，6加强社会建设，必须以保障和改善民生为重点，解决好人民最关心最直接最现实的利益问题。民生的改善

12、与基本公共服务的提供息息相关。调研发现， “民心佳园”公租房社区基本公共服务的提供亟待加强。在教育方面，规划的中学和幼儿园都尚未竣工，适龄学生一般在四公里外的九年一贯制学校上学。已在重庆市江北区、南岸区等地成功设置的普惠性幼儿园与“民心佳园”公租房社区无缘。整个社区只有一所民办幼儿园，由 1 栋楼房的底层改造而成，仅有 470 平方米，却要容纳 150 名小朋友。园舍人均使用面积、幼儿活动室内外面积、教学设备等均达不到重庆市民办幼儿园设置标准（试行） 的规定。由于场地所限，幼儿很多活动均要到园外开展，存在一定安全隐患。幼儿园收费标准为每月 680元，相对周边其他幼儿园来说偏低，但按设施水准及教

13、师配备来看，对中低收入的承租户来说收费却是偏高的。不少居民投诉教师流动性大，部分教师对入园小孩心存歧视，态度恶劣。限于经济压力，幼儿入园率不高，已入住的社区，登记备案的 3 岁到 6 岁幼儿有 315 人，而上幼儿园的仅 150 人，不到 50%。承租户的家庭教育能力十分有限，幼儿素质提升较为困难。在养老方面，已入住的社区登记备案的 60 岁以上老年人有1023 人，65 岁以上的有 596 人，如果加上租赁户入住后将老人接过来赡养而未登记备案的情况，老年人的比例会更大，但社区没有一家养老机构。承租户的经济实力难以承担较好的居家养老，公立的养老院名额有限住不进，私立的养老院收费过高住不起，公租

14、房社区老年人自身也担心遭遇歧视不愿入住，导致养老难问题。 3 在文化方面， “民心佳园”公租房社区没有报亭、阅报栏、图书室、档案室和文化室。卫生方7面，只有一个约三百平方米的社区卫生服务站，配有医疗人员四人，药剂人员二人，设备简陋，医少药缺，无法应对突发病情，也不能刷医保卡。体育方面，五万多人的大社区却只有一个大广场、一个小广场、一个篮球场、一个羽毛球场和一个儿童滑梯。广场面积过小，建设部门在广场上没有留置电源插座，一到晚上没有照明。公共安全方面，入驻警务室的只有 1 名民警和 3 名文职人员，警务室面积 120 平方米，远没有达到标准基层社区的警务室标准。警务室基本上是“关门营业” ，60%

15、的工作时间没有人，小区不时有入室偷窃事件发生，住户苦不堪言。 因此，政府部门必须高度重视和妥善处理公租房社区服务与管理中存在的这些问题，以此来防止承租户起先因为政府帮助解决了住房而心存感激，而入住后一系列问题的出现和久而不决，在承租户心目中产生极大失衡，进而感激之情渐变为不满情绪。 三、加强公租房社区服务与管理的对策 住房是人们的基本生活资料，解决住房问题是世界上大多数国家政府的施政理念。如果说公租房的建设成功地解决了中低收入城市建设者“居者有其屋”的问题，那么公租房社区的服务与管理将解决这部分群体“住得舒心放心”的问题，最终实现公租房“能住愿住住得好”的目标。 （一）政府要发挥积极主动的疏导

16、作用，促进公租房社区充分就业。就业乃民生之本，失业是最大的穷困。 “公租房要避免变成贫民窟，就不能只有单纯的居住功能，还需要有一定的产业作为依托，就地解决部分人群的就业和收入来源的问题。因为低收入阶层机遇和地位的改善，必8须通过就业才能实现。 ” 4 针对公租房的特殊承租户，能否做足工作、正确疏导，实现充分就业事关重大。政府有关部门要认真细致地对所有公租房住户家庭成员的构成、家庭收入，以及年龄、学历、技能、兴趣爱好、健康状况和就业需求等作全面调查，分类登记造册，建立动态管理档案。具体措施有：组织就业指导专家、相关部门和单位综合会诊，制定出操作性强、监督有力的实施方案；高度重视入住人员的职业教育

17、，强化就业培训力度，特别是对技能低、年纪较大的人群有针对性地进行就业技能培训；完善就业服务体系，拓展劳务输出渠道，挖掘现有培训就业的政策潜力，并积极争取相关的政策来确保就业；鼓励弱势群体创业，发展私营经济和微型企业，并给予最大限度的政策补助。 （二）建立职责明确的专门机构，保证社区服务与管理的有效协调。重庆市公共租赁住房管理暂行办法规定，市国土资源和房屋管理部门是全市公租房的行政管理部门，会同市发展改革、财政、城乡建设、规划等部门，编制公租房建设规划和年度住房建设计划；牵头协调规划、计划、建设、管理和政策研究工作。市住房保障机构负责公租房的管理，组织主城区公租房申请对象的审核、建库、配租、租金

18、收取和交易审核以及住房出售、回购管理工作；市住房保障机构组织对承租或购买公租房人员履行合同约定的情况进行监督检查。 5 从这里可以看到，从公租房的规划、建设阶段到申请人员入住阶段再到日常管理工作阶段，最后是后续服务监督管理阶段的各项工作，分别是由市国土资源部门、市房屋管理部门、市住房保障机构等几个不同的政府部门来管理，缺乏一个统一的政府部门来统筹协调公租房管理的各项工作。而从较为成功9地解决中低收入家庭住房保障问题的几个发达国家经验来看，设立专门的公共住房管理机构无疑比多个政府行政机构各自为政的管理工作模式效率更高，效果更好。鉴于当前实际，建议成立专门的领导小组，领导小组组长由分管副市长担任，

19、副组长由相关市级部门分管领导担任，领导小组设立专门机构，由发展改革、建设、国土、规划、环保、民政、财政、监察、公安、价格、残联等相关部门根据各自职责，配合做好公租房管理有关工作，形成强有力的、有效的工作机制，接受、梳理、协调、逐一落实承租户提出的问题。 （三）关注重点人群的基本需求，努力完善社区的基本公共服务。公租房社区的租住群体与其他社区相比有较大不同，决定了公租房社区居民比其他社区居民更加需要得到公共财政的阳光普照，更加需要基本公共服务。公租房社区在服务与管理中要寓管理于服务之中，在服务中体现管理，努力做到管理与服务相统一，切实让每一个人都能感受到快捷、便利、文明、和谐和实惠。 6 基本公

20、共服务涉及每一个人，涵盖面广，基本公共服务的均等化需要突出重点人群、基本需求。鉴于政府的财力和工作开展的进度，当前，公租房社区基本公共服务覆盖的重点人群应是社区老年人和学龄前幼儿，满足的基本需求应是养老和学龄前教育的需求，基本途径是在公租房社区创建托老所和实行幼儿义务教育。这两大举措将有利于有效解决中低收入租住群体在养老和幼儿教育方面的难题，丰富公租房的内涵，进一步促进公租房社区居民共享基本公共服务，更好地回应和满足公租房社区居民的需求。在公租房社区创建托老所工作中，可以构建政府负责、社会协同、志愿者参与的协调机制，由市公租房建设指挥部牵头，10市民政局、公租房所在区县配合，按照民政部社区老年

21、人日间照料中心建设标准建设，成立托老所管理办公室；引导企事业团体、协会、中介等社会组织在托老所的创建和运行中发挥作用，全程吸引志愿者参与；以公益和低偿、无偿为特征来创建公租房社区托老所 。在公租房社区实行幼儿义务教育工作中，可以构建以政府为主导的协调机制，成立公租房社区幼儿义务教育综合管理办公室，由市公租房管理局负责牵头，市教委配合；建立以社会力量为核心的参与机制，以企业资金为支持的促进机制，以义务教育的公益和免费为特征，按重庆市一级幼儿园标准进行打造。 经过几年摸索，公租房已由大规模的建设时期逐渐进入建设、分配与管理并重的时期，其间的问题会逐渐显现，必须认真探讨加以解决。只要政府坚定信心，真正本着为人民服务的执政理念，努力探索出一套行之有效的公租房社区服务与管理体系，那么不仅“居者有其屋”的梦想一定会实现，而且公租房“住得舒心放心” 、公租房社区的和谐稳定也一定会实现。 注 释： 重庆市 2011 年底提出在“十二五”期间投入 60 亿元建设普惠性幼儿园，坚持公益普惠和科学保教的办园方向，为大众提供有质量的保教服务和合理收费的各类型幼儿园，含公办幼儿园、公办性质的社会单位办幼儿园和非营利性民办幼儿园，保教费最高不超过每生每月 400 元。如美国隶属联邦政府的住宅和城市发展局和各地地方的公共房产