关于房地产投资成本管理的浅析.doc

1、关于房地产投资成本管理的浅析摘要：房地产开发企业管理中成本管理、成本控制是十分重要的工作，大量的房地产开发商不注重对成本的管理和控制，更多的眼光是放在房地产价格进一步上涨所带来的利润。房地产开发企业要想在现阶段激烈的市场开发竞争中立于不败之地，取得良好的经济效益和社会效益，就必须重视成本管理工作和成本控制工作。通过本文的研究,希望能为房地产开发企业进行成本控制,实现降本增效、增强市场竞争能力提供一定的借鉴和参考。 关键词：房地产；项目；成本；管理 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 前言 随着社会主义市场经济体制的逐步完善，建筑领域的竞争日渐激烈，企业竞争目标的实现不得不更加依靠房地产

2、投资成本的管理和控制，也可以在获取利润最大化的同时占据市场竞争中的长期优势。其重点和核心是房地产投资成本管理。房地产投资项目成本是指在房地产投资项目上发生的全部费用的总和，包括直接成本和间接成本。而房地产投资成本管理的内容很广泛，贯穿于项目管理活动的全过程和每个方面，每个环节都离不开成本管理工作。以下就房地产投资成本管理问题展开探讨研究。 1.房地产项目经营管理概述 1. 1 房地产项目属性 （1）建设投资大。房地产业属于资金密集性产业，开发一个项目往往需要投入大量资金，对开发商的资金实力有很高的要求。 （2）开发周期长。土地及建筑物作为项目开发的对象，其一般工程规模较大。本身需要一定的开发周

3、期，同时，由于客观条件的不可预测性、以及应政府要求，经营房地产开发项目需要办理许多相关部门的繁杂手续。从项目获取施工许可证、预售许可证到竣工验收，所需要的时间都不太可控，都影响着项目开发周期。完成一个开发，甚至更长的时间。 （3）受国家法规政策严格约束和调控。房地产开发项目的过程中，涉及到社会生产生活多个方面。房地产行业己经成为中国经济支柱产业和重要的风向标之一。也同时成为社会广泛关注的焦点问题和中央十分关注的民生问题。其生产过程，必须通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导。从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须严格遵守国家产业政策、法律法规，响应城市统一规

4、划等。 1. 2 房地产项目经营管理简述 1. 2. 1 房地产开发项目成本管理 （1）成本管理意识匾乏。更多注意产品成本的事后核算，没有真正理解项目全过程、全成本的管理思想，对导致成本发生的作业一一“合约”缺少事前控制的意识。 （2）无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本。由于伴随项目的开发，时刻发生着成本，成本也在时刻的变化当中。最新动态成本，需要项目内外部多方面的配合才能核算出来，因此动态成本情祝经常滞后。 1. 2. 2 房地产开发项目销售管理 （1）年度销售任务是公司根据对市场的预测及工程的进度预计估算的，销售计划很难做准。 （2）团队管理粗放，常常重结果而轻过程，缺乏精细化的销售

5、管控。（3）定价管理上，销售价格受诸多因素影响，销售率缺乏管控，外部应变能力差。 （4）费用管理上，营销投放缺乏规范和价值分析，而营销策划是一项创造性的工作，其效果无法完全预测。 2.房地产成本管理中存在的问题 2.1 不重视决策阶段的成本控制 许多房地产商做前期策划仅仅是为了筹集资金的需要，只想到把策划包装好点，从而达到顺利筹集到资金的目的。这样导致了前期做的策划报告可操作性大大降低。很多策划报告显得虚无缥缈，远未达到“指导企业投资决策”的基本要求。在收集材料的代表性和广泛性，分析指标选择的合理性，逻辑推理的严谨性，计算过程的规范性，计算结果的可靠性等方面都有待根本性的提高。在这样消极的投资

6、决策下，房地产开发企业的过失在有增无减地出现，大量的开发资金损失在有形和无形之中。 2.2 不重视图纸设计阶段的成本控制，只重视实施阶段的成本控制 房地产开发商普遍对项目工程实施过程中的施工阶段成本控制非常重视。一般的房地产公司均设有土建安装工程部，同时聘请专业的工程监理公司对项目施工质量、进度等进行直接的监控。房地产开发企业普遍存在一个认知错觉：工程成本主要花在工程建设阶段的“一砖一瓦一水泥”中，加强过程监控就可节约大量的施工成本。为了切实落实到实际中，开发商经常费尽心血，采取多项控制措施。 2.3 不重视控制计划，导致成本失控 长期以来房地产开发企业缺乏认识成本控制计划的重要作用。计划一般

7、分为长期计划、年度计划和作业计划几种。很多房地产企业认为长期计划太遥远了，从而忽略了对长期发展计划的规划、制定和实施。这一错误认识的直接影响是企业生产经营发展前景，没有长远规划，走一步算一步。往往使企业投资经营失去连续性，甚至又“断层”现象的出现。企业的资源远没有得到合理规划和利用。我们在评估成本支出时，往往只看重一些表面的显性的支出，而实际上，由于企业资源得不到合理的利用而造成的隐性成本支出却往往更加令人触目惊心。 2.4 工程招投标工作没有起到真正的成本控制作用 建设工程实行招投标，是我国建筑管理体制和经营方式的一项重大变革，有利于降低促进公平竞争，提高工程质量，降低工程造价，缩短工期，防

8、止产生腐化现象。特别是在现阶段，不完全统计，目前房地产项目真正实施招投标的不足 60%，招投标工作推进不理想的具体原因十分复杂。客观地讲，目前招投标工作实际存在一个困惑点就是施工单位投标的依据是各省市统一的建筑安装工程预算定额 ，而不是企业内部各自的“企业定额” 。 3.房地产开发成本的控制 3.1 实行设计招标或设计方案竞选 工程设计的优劣对工程项目建设的成败有着重要的影响，所以，在确定设计方案时，必须坚持设计方案的评价，择优确定设计单位和方案。设计方案的评价包括民用建筑设计评价和居住小区设计评价。 民用建筑设计要坚持“适用、经济、美观”的原则，小区规划设计的核心问题是提高土地利用率。择优选

9、取设计方案招标或设计方案竞选两种方式优选设计方案，达到拟建工程项目能够采用先进的技术和工艺、降低工程造价、缩短建设周期和提高投资效益的目的。 3.2 做好施工过程中的成本控制 施工阶段是投资资金使用最为集中的阶段，基本上为总投资费用的 90%以上，因此，发挥技术优势，做好施工阶段的工程投资控制对于实现建设工程全过程成本控制有极其重要的作用。 （1）工程变更。由于工程建设的周期长、涉及的经济关系和法律关系复杂、受自然条件和客观因素的影响大，导致项目的实际情况与项目招投标时的情况相比会发生一些变化。 因此，出现工程变更成为不可回避的问题。 工程在施工中引起变更的原因很多，如工程设计粗糙，使工程实际

10、与发包时提供的图纸不符；当前市场供应的材料规格标准不符合设计要求等。 所以在施工过程中，必须严把变更关，严禁通过设计变更扩大建设规模， 提高设计标准，增加建设内容等，实行“技术管理、分级控制、限额签证”的制度。 对必须发生的设计变更，尤其是涉及到费用增减的设计变更，应尽早尽快解决，减少损失，否则，势必造成重大变更损失。 工程变更分为设计变更和其他变更两大类。 为严格控制工程投资，无论是哪一种变更，必须严格按变更程序、限额审批实现变更，否则，很难实现投资的控制。 （2）施工组织及技术措施的控制。 施工技术措施对工程造价有很大的影响，因此，施工技术措施的审查，除监理单位和建设单位审查外，还可邀请设

11、计人员参与审查，这样施工技术方法就和设计意图做到了有机的结合，从而使施工技术措施更有针对性和时效性。 （3）工程资金筹措支付及施工进度控制。大多数房地产开发企业都会面临资金筹措问题，资金筹措的方式多为银行贷款。 工程资金的筹措、支付情况对工程的开发成本将产生很大的影响。 资金充足、支付及时，就能保证承包单位的施工进度，进而保证整个工程的交、竣工时间和房屋的销售，使建设资金按计划回笼，减少建设资金的贷款利息。 4.结语 房地产投资项目开发主要是以经济效益为目的，衡量房地产开发投资效益的重要经济指标是开发成本。房屋开发成本是影响房产销售价格的重要因素，其开发成本的高低必然引起售房价格的波动。同时只有控制好了开发成本，房地产企业的投资效益才会得到保障。 参考文献： 1 吕萍.房地产开发与经营.北京：中国人民大学出版社，2002 年 2 王玉红.房地产开发企业加强成本管理的对策.东北财经大学学报，2004 年 03 期 3 曹永红 关于我国房地产价格中税费改革的研究：硕士学位论文).重庆：重庆建筑大学，1996