利用“三旧”改造在控规体系中实现发展转型初探.doc

1、利用“三旧”改造在控规体系中实现发展转型初探摘要：东莞经过改革开放 30 的快速发展后，已完全从一个农业县城发展为现代化工业城市，在下一阶段中， “统筹”与“转型”将成为城市发展的重要主题，位于莞深交界处的塘厦 138 片区内集中反映了这些问题，要充分利用“控规全覆盖”的契机，借助规划的编制为其寻找改造的路径，从而实现转型发展的目标。 中图分类号：TU99 文献标识码： A 近年来，伴随产业结构矛盾、土地和资源环境约束等问题的日益突出，珠三角“自下而上”的发展模式受到挑战，处于经济结构转型和发展方式转变的关键时期。通过“三旧”改造手段，促进用地由粗放向集约型转变，成为珠三角转型中需要破解难题之

2、一。 上世纪 90 年代开发的 138 工业区正是珠三角发展模式下“村村点火、户户冒烟” 、 “工业遍地开花”的一个典型代表。在新一轮的东莞市塘厦镇总体规划（20082020） 中，该工业区将转变发展方向，作为塘厦镇中心区的组成部分，发挥东莞东南部片区综合服务中心的功能。这就要求在规划编制的过程中，对中心区服务功能策划、现状工业如何分步改造进行深入研究，并充分利用“三旧”改造的手段实现地区的转型发展。 2011 年，在高水平崛起战略的指引下，东莞市进一步强化区域统筹和片区整合，推进城市化向高品质、高水平发展。138 片区所在的塘厦镇作为东莞东南部片区中心，需整合空间资源，强化区域服务职能。13

3、8 片区以其空间的特殊性，成为镇域空间整合的典范，迈上了转型升级的舞台。 一、项目概况 138 片区地处塘厦镇中心组团，新旧中心区的连绵地带。规划范围西至湖景路，南靠塘厦镇公园，东至塘厦大道，北临塘坑水库，面积约2.85 平方公里。 规划区现状 90%以上为建成区，拥有大量的旧城和旧工业用地；通过环市北路、宏业大道，可便捷联系外围莞深、从莞、龙林高速及深圳外环；北有塘坑水库、南有塘厦公园、耶山公园等多处生态资源。 塘厦镇在“莞” 、 “深”间位置示意图 航拍图 独特的区位，大量的低效土地， 使 138 工业区的更新改造成为塘厦中心区发展、强化东莞市东南部区域中心地位、参与区域竞合的战略性举措。

4、 二、重点内容 立足塘厦总规 ，深化定位内涵。由于 138 片区区位条件的特殊性，本次规划在深化东莞市塘厦镇总体规划定位的基础上，进一步拓展片区功能内涵。重点突出 138 片区作为区域生产服务中心及城镇综合服务中心的职能，打造为商贸休闲中心，与新城商务办公中心、旧城商业中心联合，共同构成塘厦的商业核心区。 结合市场需求进行业态策划研究。明确创新研发、商贸金融、旅游服务、文化娱乐、山水居住五大产业发展方向；并在综合考虑城镇空间发展格局、土地价值、周边生态要素基础上，组织用地功能，促使规划区形成合理的空间结构。 规划结构图 构建以公共交通为主导，机动交通为支撑，以慢行交通为补充的一体化交通体系。重

5、点打造以低碳出行为导向的公共交通体系；构建“立体化慢行系统” ，鼓励以慢行方式体验城市生活。通过慢行系统和公共交通系统引导空间布局，创造“步行友好”的组团内部交通环境。 结合管理与实施需求，强化支撑体系的研究。在功能定位基础上，加强绿地系统、公共服务设施、市政公用设施及市政综合管线（给水、排水、电力、通信、燃气、工程管线综合） 、城市设计等专项规划，夯实用地布局的基础。 三、创新与特色 规划理念创新 采用“SHOP”用地混合理念。本次规划将 S（shop）商业设施、H（housing）居住设施、O（office）办公设施、P（park）公园与停车设施等不同设施在地块内适当混合，并将各类设施、开

6、敞空间与周边的水库、公园融为一体，形成多种功能，活动相混合的城市结构，真正体现以人为本的可持续发展理念，有效提高了空间活力。 规划理念示意图 借鉴旅游规划中的 AVC 理念。本次规划注重对“A（attraction） ，吸引力；V（validity）,生命力；C（capacity） ，承载力”三力的分析研究，综合平衡服务设施、生态环境与城市经营三者之间的关系，以形成兼顾区域、服务与山水要素的规划结构。 技术方法创新 一是采用综合性的控制指标确定方法，一般性地块按市场模式下的成本容积率等改造条件，在东莞市城市规划管理技术规定的范围内进行确定；片区中的主要道路沿线、山体周边等重点地段地块，按照城市

7、设计的空间形体和环境控制要求确定。通过一般性与特殊性结合，既满足政府要求的市场模式下的改造实施，也保证了城市主要空间框架和城市形态的实现，具有较高的实操性。 二是基于科学评估体系的城市更新，通过集约紧凑开发、土地混合利用、以城市更新改变城市交通模式，鼓励公共交通和构建慢行系统等多种方式，实现低碳目标下的城市更新。结合现状用地性质、土地权属、建筑质量、容积率等综合判断地块改造的难易度和改造时序，并以此指导路网规划和用地布局，从而保障了城市路网和公益性设施的落实，最大限度地提高了规划可实施性和可操作性。 分期实施示意图 管理实施创新 强调规划的实施性与动态性 在多方位公众参与基础之上，本规划注重“

8、过程性规划” ，在保证“自上而下”的同时，更加注重“自下而上”的用地权属人发展诉求，历时 6 年的编制过程中多次征询市、镇、村相关职能部门的意见，经历多次社会公示等。本规划在政策属性上最大程度的发挥了 “三旧” 类型控规的公共政策属性和综合协调的特点。 同时，本规划也做了大量深入细致的调研，通过现场踏勘、部门走访、座谈、电话访问等多种方式，掌握了片区内包括社会经济发展信息、土地权属与利用情况、现状建筑与道路建设状况、各项设施配套建设情况等要素的详细资料和最新情况，为分析研究提供了准确的基础资料。 强调管理的的特殊控制与引导 一是探讨产业退出、转移和更新的机制，助力土地更新与改造制度的建立，划分

9、“拆迁改造、保留整治”两种类型，分期分批提出改造策略，避免城市空心化，实现经济平缓过渡。 二是充分发挥镇一级平台的作用，引入科学决策机制，探索城市空间形态控制新方法，丰富控规编制体系。规划在常规控规规定性要素基础上融入城市设计，对公共开放空间、建筑总平面布置、建筑主色调、建筑高度、建筑风格、慢行系统等加以控制，并通过塘厦镇党委会会议纪要的形式落实相应的控制要求。镇政府作为管理主体，使主观性较强的城市空间形态控制变得有章可循，提高了规划管理的效率。 四、实施成效 138 控规成果实施为下层次相关项目提供了编制依据和指引，如塘厦镇 138 片区环市北路沿线用地开发建设指引等一系列规划在控规成果编制完成后已陆续开展。 规划成果可实施性得到了当地规划管理部门的肯定和认可。根据该规划，相关规划管理部门新近批出了多个重点项目：迎宾大道、宏业大道改造工程、汇华酒店等，为加快 138 片区的建设与转型起到了积极的推动作用，并为珠三角快速城市化地区的旧工业区转型升级和产业结构调整如何具体落到实处将做出具有实际意义的探索。 作者简介：王斌 东莞市城建规划设计院 规划一所副主任工程师 城乡规划师 林智婷 广东中山建筑设计院有限公司 规划室副主任 城乡规划师