1、我国发展房地产金融的思考摘要：发展房地产金融对我国现阶段有着重要的意义，本文将针对上海地区房地产市场特点，通过即旨在对此问题展开思考与论述。以供广大读者进行参考。 关键词：房地产金融；风险；对策 一、房地产金融的作用 由于房地产的特点和重要作用，决定了房地产的发展必须与金融业紧密相连，必然要依托金融业才能健康发展，房地产业与金融业是相辅相成的现代经济的重要支柱。 去年十月，保利集团以 45 亿元竞得上海徐汇区滨江地块。同日，保利与万科组成的联合体在长沙拿下一块高价地。据不完全统计，长假之后短短 3 天时间内，全国土地市场已成交 12 宗地块。土地市场复苏，也带动了地价和溢价率的上行。据统计显示
2、，全国 10 个典型城市前三季度土地出让金总计 2732 亿元，同比去年前三季度下降 39%，但第三季度土地市场出让金和溢价率都明显上涨。其中，第三季度总土地出让金为1352 亿元，环比第二季度上涨 123.8%；土地溢价率达到 18.58%，较二季度也明显增加。 1.房地产金融是房地产业发展的保障。房地产的生产和消费都是大额交易，技术上需要金融服务的大力支持，没有金融就不可能有房地产业的大发展。更加重要的是，房地产的生产和消费都需要大量融资，金融业的融资服务是房地产发展的保障，像所有的大额交易一样，资金成为房地产业的“血液” 。房地产金融是房地产业的重要依赖。 2.房地产金融政策。是房地产宏
3、观调控的重要手段。房地产业与金融业密切关系使得金融政策成为对房地产业进行宏观调控的重要手段，可以通过调控金融方面的一些控制变量如利率、保证金率等，来有效控制房地产市场的供给和需求，从而实现房地产业的良性发展，优化资源配置，提高城市和地区的综合竞争力。 3.房地产金融是引导房地产消费、促进住房制度改革的有效途径。 二、我国发展房地产金融的方式 1.公积金制度 我国住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。公积金的特点是普遍、强制、集中、专业。我国的住房公积金制度是为了配合城镇住房制度改革的一种制度安排。199
4、1 年上海市率先进行试点，1994 年国务院正式将其纳入制度建设，1999 年国务院颁布住房公积金管理条例标志住房公积金制度正式在全国范围实施。我国住房公积金的管理原则是：住房委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户存储，财政监督。国务院建设行政主管部门会同财政部门、中央银行拟订住房公积金政策，并监督执行。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内住房公积金管理工作的指导。住房公积金制度的重要意义有三点： （1）住房公积金制度为住房建设和消费筹集了稳定资金，有利于建立市场经济体制。 （2）住房公积金有利于单位解决职工住房问题。 （3）住房公积金不仅为职工提供了住房保证，而作为一次性
5、提取的储蓄存款也使职工退休时有一定的保证，生活不至于马上陷入困境。 2.房地产保险 （1）购房抵押贷款房屋保险。购房抵押贷款房屋保险是指贷款人为了保障住房抵押贷款的安全，而要求借款人将作为抵押的房屋向保险人投保的房地产保险。 （2）购房抵押贷款人寿保险。购房抵押贷款人寿保险的特点是其保险金额每年递减，并同贷款本金余额相应，其保险期限为保单生效时贷款年期的余期。如果被保险人在保单有效期内身故或严重残废失去劳动能力，则由保险公司代替贷款家庭偿还购房者所欠的贷款余额，而房产仍归其家属所有，这样就大大提高了买房家庭的抗风险能力。 （3）购房抵押贷款保证保险。购房抵押贷款保证保险是以借款人的信用为保险标
6、的物的一种险种，指作为借款购房人的被保险人因意外伤害或身体高度残疾或病故等自然原因，或因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等原因致使无法继续归还购房贷款时，由保险公司负责向贷款银行偿还贷款。 3.房地产股票 房地产股票是股份制房地产企业为筹集资金，发给股东作为投资入股凭证，并借以取得股息和红利的一种有价证券。房地产股票与一般工商企业股票的共性特点在于其收益性、风险性、流动性。股本总额大，房地产股票收益较高，升值较快，房地产股票资信较高，市场稳定。发行房地产股票的情形包括以下几种： （1）设立公司时筹集开业资金：包装上市：集团公司将内部多个未上市企业部分或全部效益好有发展前途的资产重新组合，
7、组成具有一定经济规模的经济实体，组建成股份有限公司，申请上市。买壳上市：集团公司出资购买，控股一家上市公司成为大股东，从而达到间接上市，扩张资本的目的。借壳上市：集团公司先以其下属部分资产改造后上市，然后将其资产注入上市公司，获得整个集团公司上市的效果。 （2）股份公司为扩大经营规模，追加投资而发行新股股票。 （3）在企业法定公积金转作资本配股，股票派息分红，股票分割时发行新股票。 （4）把企业债券转化为企业股票时要发行新股票。 三、我国房地产金融政策的走势判断和建议 1.为了制止房地产的局部过热和泡沫的产生，中央银行的房地产金融政策会重申 2001 年的有关规定，特别要强调开发企业资质、信用
8、等级要高，企业自有资金达到 30%四证齐全才能发放贷款，贷款投向主要是支持普通商品房住宅，严禁个人住房贷款“零首付” ，以规范商业银行的竞争行为。 2.当前我国房地产业存在着一定的泡沫问题这是客观事实，对此我国在发展房地产金融的时候应该尽可能的使用各种“软着陆”的对策和方案，尽最大努力维护我国房地产市场的健康稳定发展，坚决杜绝各类“一刀切”的偏执工作方案，有效控制房地产市场大波动问题的发生。 2013 年全市写字楼供应仍然较为充沛，但 72 万平方米的总量较过去两年的年均量有 15%左右的下降。浦东仅有两个项目上市，预计市场会出现供不应求的情况；浦西供应量相对较大，但其中 54%左右分布在杨浦、闸北、普陀和虹口等次中心区域，写字楼市场去中心化趋势将会延续。 参考文献： 1李 琨：建立住房金融体系的重要性和迫切性J.中国经贸导刊，2011， （20）. 2邓宏乾：房地产金融学M.武汉：华中师范大学出版社， 2009.
