地方政府棚户区改造的模式及方略.doc

1、地方政府棚户区改造的模式及方略摘要：随着社会的发展与进步，重视棚户区改造对于现实生活中具有重要的意义。本文主要介绍地方政府棚户区改造的模式及方略的有关内容。 关键词:政府；棚户区；改造；保障；模式；方略 中图分类号：D625 文献标识码： A 文章编号： Abstract: with the development of society and progress, pay attention to shantytowns transformation for real life has the vital significance. This paper mainly introduces t

2、he local government shantytowns transformation model and the relevant contents of the strategy. Keywords: government; Shanty town; Modification; Security; Mode; strategy 引言 由于历史和现实原因，棚户区规划管理滞后，违法建筑集中，住户多属低收入群体，居住环境差，流动人员多，安全隐患大，管理机制不完善，成为社会不良现象的多发地，与现代城市的整体形象不和谐。因此，加快棚户区改造步伐，全面改善城市形象。已成为许多城市发展的必然选择，

3、也是广大人民群众的迫切愿望。 一、拥户区改造中存在的普遍问题 11 资金保障问题 在棚户区改造中，资金往往是影响工程进展的最大问题。许多地方为了加快棚户区改造，千方百计筹措资金。大部分棚户区改造资金来源都比较复杂，有政府投入、有国家开发银行贷款、有市场化融资。但在实际动作过程中，往往因某一方面资金不到位而影响其它融资渠道的实现。 12 基础设施配套不足 由于历史原因棚户区市政基础设施建设欠账较多，一些改造项目中存在着城市基础设施建设不配套的问题，影响改造工作的顺利进行。 13 困难户多。承受能力差 目前被拆迁户的安置方式一是货币补偿，二是产权调换、互找差价。由于困难户多为双困户(经济和住房)，

4、因而，如选择货币补偿，一般获得的货币补偿款不能在市场上买到房，因而选择产权调换的比例较大。但因原住房一般都是简易房，安置房为高层框剪结构，所以一些群众交不起差价款，产生“动迁不起”的现象。 14“针子户”问题 棚户区改造的多个项目都有个别被拆迁户漫天要价，形成“钉子户” 。部分未完成拆迁的房屋还占着安置楼位，直接影响安置楼工程建设，影响棚户区被拆迁居民按时回迁。 二、棚户区改造的几种模式 棚户区改造尽管由来已久，但是大规模的棚户区改造还是始于 2005年以后，特别是 2008 年中央重新启动安居工程以来，棚户区改造已经成为城市政府重要的民生工程、民心工程。由于全国各个城市的具体情况不同，所以在

5、具体实施和运作过程中又体现出一些不同的特点，并形成了棚户区改造的不同模式。 1推动资源枯竭型城市转型的阜新模式。阜新市全市棚户区面积为387 万平方米，其中 5 万平方米以上的集中连片棚户区 283 万平方米。棚户区户数占市区总户数的 2868，人口占市区总人口的 2898，居住在棚户区的居民绝大多数都是低收入困难人群，低保户和低保边缘户高达 75。2005 年，阜新市被列入辽宁省棚户区改造计划的房屋建筑面积 221 万平方米，涉及居民 81820 户、2266 万人，到 2006 年底就已经有 85的拆迁户入住新居。回迁中，阜新市按原面积每平方米 120 元结算结构差，合理超面积部分按每平方

6、米 650 元购买，超过合理面积部分按每平方米 1100 元购买。从而使绝大多数居民经过棚户区改造后，不但改善了居住环境和居住质量还拥有了价值数万元的房屋资产。阜新市棚户区改造过程中，还以土地置换为依托，大力调整产业结构，突出发展现代农业、现代服务业，优化工业结构。引进了双汇、伊利等农业产业化企业，培育发展了资讯、旅游、社区服务等服务业，扶持和发展了科技含量较高的电子化工等工业企业，因地制宜发展了一些劳动密集型企业。阜新市的棚户区改造将资源枯竭型城市转型作为重要切入点，为资源枯竭型城市转型探索了一条路子。 2以健全住房保障为先导的长沙模式。2009 年，长沙市政府按照中央关于实施安居工程的精神

7、做出决定，计划用 3 年时间，基本完成二环线以内约 730 万平方米的成片棚户区改造任务，使目前住在这里的 6 万户、20 万人口的居住和生活条件明显改善。并计划在 2009 年力争年内完成棚户区拆迁 200 万平方米，完成安置棚户区拆迁户的 6000 户经济适用住房货币补贴发放和 7000 套廉租住房的建设任务。与许多城市的棚户区改造不同，长沙市是按照“一健” 、 “三改” ，即健全住房保障体系，改革制度、改造房屋、改善环境的思路，以住房保障制度改革为切人点来推进棚户区改造。2008 年，长沙市就推出了经济适用房货币补贴的改革尝试：向低收入无房户，每户发给货币补贴 8 万元；低收入住房困难户

8、每户 5 万元；对改制企业职工，过去没有享受房改政策的，每户增加补贴2 万元。在未来 3 年的棚户区改造中长沙市决定：一方面，通过廉租住房来安置那些符合享受住房保障条件的拆迁户；另一方面，对所有棚户区的原住户将继续推行并不断完善经济适用房货币补贴的保障方式，变以往的“补砖头”为“补人头” 。 3变商业开发为政府主导的哈尔滨模式。在一些大城市，随着近些年土地价格的上升，如果政府将棚户区的土地以商业开发的方式运作，不但可以得到十分可观的土地出让金和税费收入，又能省去许多麻烦。但是哈尔滨市政府却没有这样做，他们认为，这样一来棚户区居民得不到实惠不说，还会加重他们的住房负担。于是便采取了变商业开发为政

9、府主导的棚户区改造模式。在政府主导下，他们对棚户区改造进行了统筹规划，并经过测算后宣布了拆迁政策：选择回迁安置的可以事先选好面积户型，在拆迁面积以内的实行“拆一还一” ，一分钱不用掏；超出拆迁面积 10 平方米以内的，只需支付 1000 元平方米左右的建安成本；超出 10 平方米以上、20 平方米以下的，加付综合配套成本，每平方米房价也不超过 2000 元。如果选择异地安置，在拿补贴的同时，还能以优惠价格购买其他地方的保障性住房。2008 年全市实际筹集棚改资金 1651亿元，而投入使用资金量达到 1763 亿元。政府通过财政投入、招商引资和银行融资，先后筹得资金 25 亿元，这些资金到约定偿

10、还期，光是支付利息就需要 212 亿元。这就是说，棚户区改造中政府不但不赚钱，还要拿出一定的补贴。 以上三种棚户区改造模式各有特点：阜新模式将棚户区改造与推动城市经济转型结合起来，实际上是从更大的视角将棚户区改造与保障和改善民生统一了起来；长沙模式是在改革和健全住房保障制度的基础上得以展开的，表明改造与改革是分不开的，只有通过体制、机制和制度的改革创新，才能推进棚户区改造的顺利进行；哈尔滨模式充分显示出政府的作用，棚户区改造原本就应当是政府实施的一项惠民工程，政府不但不能从中渔利，甚至还要从财政拿出钱来予以补贴。上述几种模式，从不同角度为搞好棚户区改造提供了有益的借鉴。 三、棚户区改造基本方略

11、 1坚持施惠于民。棚户区居民不仅大多属于城市低收入人群，而且改革开放 30 多年来他们的住房状况基本上没有得到改善。这次全国范围内大规模的棚户区改造，实际上带有一定的“还账”性质，就是要让这一部分人群也能与其他社会群体一样共享改革发展成果，进一步体现社会公平。因此，棚户区改造不仅要坚持政府主导，同时还要坚持施惠于民。对改造难度大、不具备商业开发价值的棚户区，应当比照经济适用房建设的有关规定给予土地划拨等优惠，并在建安费用方面予以资助。即使是具有商业开发价值的棚户区，也要在政府的主导下，首先解决好原居民的住房，保证人民群众的利益不受到损害。棚户区改造中，与群众利益联系最直接的，就是如何处理好历史

12、遗留的产权问题。对已经取得房屋所有权证的房屋，应在不低于 1：1 的基础上予以补偿；对未取得房屋所有权证，但使用人能够证明房屋来源合法的，应实事求是地给予核定产权；对由于历史原因造成的手续不全的房屋，应根据实际情况做出拆迁户能够接受的处理。施惠于民，不仅要让棚户区居民在住房上得实惠，还要综合考虑到他们的就业以及生活方面的相关问题，使其幸福指数得以全面提升。 2改造与改革并举。棚户区改造要与住房制度改革和住房保障制度的建设结合起来，既要与前期改革和现行制度相衔接以充分体现社会公平，同时又要着眼于未来的制度建设与创新。按照这一思路，针对棚户区住户的不同情况，做出相应的政策安排：一是对未按房改价购买

13、公有住房的棚户区住户，可以先按房改价购买后实行产权调换或货币补偿，也可以在改造后按房改价购买原住房面积部分再适当找补结构差价。二是实际安置面积超出原有面积，但在当地规定的最低安置标准内的部分，应按经济适用房价格或实际成本价购买，超过部分则按照市场价购买。三是无力购买超出原住房面积部分的，可以通过合同约定，对原面积部分确认产权，超出部分按成本租金或廉租住房租金水平建立租赁关系，将来具备支付能力且愿意购买的，允许其再购买租赁部分的住房。四是对无力购买安置住房的居民，应允许其选择租赁方式安置，将拆迁补偿安置款专项存储，作为租赁期间的备付租金用于逐期支付房租，也可以作为居民的租赁保证金以息补租。 3加

14、强工程监管。政府在棚户区改造中处于主导地位，并不等于政府需要包办一切，不但具有商业开发价值的棚户区可以采取公开招标的方式，就是不具有商业开发价值的也可以由政府做出整体规划再将工程发包出去。政府的责任首先是要做好棚户区改造的工程规划，具体规划可以由设计部门来做，但政府要对规划予以审定，使规划做到科学合理。由于棚户区居民安置房包含相当一部分政府优惠，规划标准必须以小户型为主，这就更需要提高住房户型和环境设计水平，实现在较小户型面积内达到较高舒适度，同时又要兼顾居民生活水平提高后的可改造性。在开发、设计、拆迁、施工、监理等各个环节，应当尽可能地通过招标方式选择有实力的单位参与建设。为了做好棚户区改造

15、的监管，应当成立棚户区改造领导小组或各部门的联席会议制度，在明确实施主体的基础上，政府各有关部门要统一思想、协调配合、形成合力，共同推进棚户区改造。地方政府还可以将棚户区改造工作纳入政府目标考核的内容，明确实施过程中的责任单位和责任人，并建立棚户区改造监察制度。 结束语 总而言之，棚户区改造是个长期、复杂的问题。既涉及到政府部门的认知水平和法规、政策的制定，又涉及到社会学、人口学、经济学、城市规划等多个方面，是复杂的系统工程。 参考文献 1谢登科，南婷加快推进棚户区改造加大保障性住房建设力度N经济日报，20091229(1) 2车玉明扎实推进棚户区改造，实施好重大民生工程 N光明日报，20090811(1，3) 3建设部课题组多层次住房保障体系研究 M北京：中国建筑工业出版社，2007：5561 4龙军，禹爱华长沙住房保障“新政”破解“棚改”难题光明日报。200907 一 09(5)