对于房地产管理创新的探究.doc

1、对于房地产管理创新的探究【摘 要】随着我国国民经济不断发展，人民群众的生活水平不断提高，对房地产行业的需求也逐渐加大。房地产行业的发展与动向与人民群众的生活是息息相关的。对房地产行业进行管理是我国对市场经济进行宏观调控的重要环节之一。不论是从信贷政策还是税收、土地管理等方面都对房地产行业实现权方位的调控。而管理，作为国家对市场进行监管的重要手段，其方式方法的科学性与合理性就显得尤为重要。本文从管理的含义以及管理创新的概念入手，针对房地产行业，进行对房地产行业管理创新的分析与探究。 【关键词】房地产行业；管理创新；分析与探究 引言 在经济全球化的大背景下，科学技术的迅猛发展与信息技术应用于各行各

2、业已经宣告着信息经济时代已经来临。作为我国市场经济的支柱，房地产行业所面临的挑战与机遇是并存的。就目前经济发展与科学的进步来看，对房地产行业进行管理的创新与变革是市场经济发展的客观要求，也是其发展的必经之路。要进行管理创新就需要对管理思想理论、制度、具体技术方法进行变革，使得房地产行业能够以更加良好的态势在市场竞争中稳步发展。 1、管理的概念 管理，就是有关部门为了高效高质的实现预期目标，以人为主体进行的一系列活动。主要有以下个方面的含义：1）管理主要的目的就是保证组织制定的目标与计划得以实现。2）管理的工作本质就是对各个方面、环节进行协调工作。3）管理的进行时以人为主体，以组织为基础的。4）

3、管理工作的目标重点就是人。管理就是将制定、执行、监管、改进这一系列的工作有序的科学的连贯在一起。制定指的就是制定计划、规章、工作条例等。执行就是根据制定的计划进行具体的实施。监管就是对实施计划的过程进行各个方面的监督管理。改进就是将监管、检查过程中所出现问题进行再加工，从而形成更为科学的规定与规范。 2、管理创新 在 1912 年，西方经济学家提出的“创新”概念。所谓创新，就是用与众不同的方式，将各种思维或者在各类思维之间建立起一种未曾出现过的联系的一种能力。不断进行创新的组织，就能够不停的研究出工作的新模式与解决问题的新措施。这些措施与模式通常都是更为科学与有效的。 管理创新（Managem

4、ent Innovation） ，就是使得社会组织能够将某种创造性思维具体的转换为具有实际用途的产品、服务、或者某种模式的工作过程。简单的说，具有强大创造力的组织能够将其创造性思维不断的转换为实际的结果。当组织要成为一个更加具有创造力的组织时，主要指的就是要将创新性思维进行充分的激发，从而为管理服务。管理创新主要有以下几个内容：1）管理思想理论上的创新。2）管理制度制定上的创新。3）管理具体实施方式上的创新。这三个方面呈现一定的阶梯状，其是相互联系、相互作用、相辅相成的1。 3、房地产管理创新 针对我国目前房地产交易市场逐渐出现信息化、市场化、多元化的发展方向，传统的房地产管理模式已经不能满足

5、其日益发展的需要，那么房地产管理的改革与创新的必须性已经日益凸显，国家针对目前房地产发展的现状，总结出一套科学的、合理的、先进的、规范化的房地产管理模式。 3.1 国家信贷政策 针对我国房地产发展的现状，国务院也出台了相应的政策来对住房信贷进行调整。有关政策中规定，对于采用贷款方式还付款购买第二套住房的家庭对其房屋首付比例做出了一定要求，首付的比例需要高于60%，而贷款的利率也要高于基准利率的一成；国内的商业银行停止对家庭购买第三套及以上住房进行贷款。一系列政策都是针对目前我国房地产市场的发展走向所指定的2。其有效的控制了一部分投机购房行为的滋长，同时规避了金融机构在发放贷款时的风险与危机。按

6、照国务院的要求，国内的各个省、直辖市、自治区等房价上涨速度过快，房价相对较高的城市应该对这一系列进行严格的执行并且进行有效的监管。从而让住房限购措施能够在一定程度上抑制房价上涨过快。 3.2 土地市场管理创新 国家针对我国房地产开发行业的现状，在对土地进行供应的方式上进行了一定的管理创新。将“招拍挂”土地供应方式进行一定程度上的改革与创新，完善其制度，并且着重处理闲置土地，将存量的建设用地进行盘活，避免土资源的浪费。在 2010 年底时，京沪等地区的土地交易市场局面异常火爆，对“招拍挂”方式进行改革后的几个月内，土地交易市场已经出现了冷静的趋势。据有关专家预测，如果这种现状得到进一步延续，我国

7、一线城市的土地出让金的收入将对去年进行大幅度的下跌。在 2012 年，我国进行了大规模的保障性住房建设，国家国土资源部表示，保障性住房的土地确认是必保的项目。国务院批准用地城市需要在针对保障性住房进行单独申报，在 4 月底之前完成用地指标的审批。 3.3 房地产税收管理的创新 近段时间，国务院已经对个人转让住房营业收税政策进行了调整。在个人购房不到 5 年就实行转手交易的，统一按照销售收入全额征税。相对于传统执行差额缴纳营业税的情况，按照销售收入全额征税的税额让购买 5 年内转手的房源交易成本明显上升，对抑制炒作房产的现象有着明显的效果。例如在 2008 年，用 100 万元购入了一套住房，现

8、在以200 万元对其进行出售，以往的征税方式只需要缴纳 5.5 万元税款，在实行新的办法之后则需要缴纳 11 万元。相对之前增加了一倍。在对税收进行严查堵漏的基础上，一部分二手房的交易的税收翻番，会导致其成本大幅上升3。国家在深入房地产税制改革中，除了要对税收政策需要根据市场变化的需要进行不断的完善与改进之外，还要强化房地产税收的征管措施，从而保证房地产税收改革的政策能够得到切实的推广与实施。另外，国务院还将对个人转让房地产所得税征收政策进行严格的监管，主要针对定价过高的房地产开发项目，对其土地的增值税进行清算与检查。 3.4 城市发展模式 就我国城市发展脚步来看，城市化程度不断的加深，给我国

9、的发展带来了一些积极或消极的影响。将我国城市化过程完成到新型城市、城镇、农村的需求，简单的说就是在大城市周围不断的建设小城镇。在城市规模不断扩大、城市功能不断完善、城市规划不断加深的基础上，城市外来人口以及消化就业能力也随之加强。更加合理的满足人民群众的居民住宅需求、抑制房价上涨是城市化发展进程中需要着重注意的环节与部分。2010 年，全球性的金融危机的影响还未完全消退，有关房地产企业就提出了要将房地产业进行资源整合型城市运营商的定位。 4、结束语 对房地产进行管理创新是一项综合型的系统工程，不单单需要国家颁布有关政策，还需要社会各界的配合。这样才能够切实的提高我国房地产行业的发展水平，从而保证其能够在激烈的市场竞争中以更加良好的势态生存与发展。另外，在对房地产进行管理中，还是重视思想教育手段的运用，从消费者的角度出发，切实的提高国家有关部门的管理水平、房地产经营者的企业信誉。从整体角度出发，按照我国社会主义发展道路实现对房地产管理的创新措施，进而我国国民经济快速健康增长。参考文献： 1栾培达.浅议房地产企业的创新管理J. 山东房地产，2010（01）.1012 2张志文.浅议加快房地产产权产籍管理网络信息化的创新J. 中国房地产，2010（06）.3538 3赵俊德.浅谈国有房地产开发企业经营管理中存在的问题和经营管理创新 J. 陕西建筑，2008（10）.3637