房产测绘有关问题探讨.doc

1、房产测绘有关问题探讨摘要：随着社会经济的发展，我国房地产行业发展迅速，房产测绘也日益成为社会关注的焦点。房地产测绘是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘，因此，对其质量要求也非常高。本文主要针对房产测绘中相关问题进行分析探讨。 关键词：房地产测绘；面积测量；质量管理 中图分类号：P24 文献标识码：A 引言 随着我国社会经济水平的不断发展，我国的房地产行业获得了良好的发展，房产测绘是一项专业性很强，责任心重大的技术性工作，一定要由具备测绘专业知识的技术人员来完成。近年来，有关面积缩水、不准、公摊面积不明确、公摊关

2、系不合理等问题引发的商品房面积方面的纠纷越来越多。因此，强化房产面积测绘成果的质量管理，提高测绘成果质量，对减少房产面积纠纷，维护房屋权利人的合法权益有重要意义。房地产测绘概述 房地产测绘定义 房地产测绘是专业测绘中的一个很具有特点的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地，也就是说，房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘手段、测绘技术来测定房地产的位置、质量、数量等自然状况以及权属、用途、性质、利用状况等社会属性的专业测绘。 房地产测绘分类 房地产测绘主要包括房地产的项目测绘和基础测绘。对房地产进行基础测绘指的主要是在一个大的区域范围内对房地产建立起整体的、系统的平面控制网。对房地产进行项

3、目测绘则主要是指对房地产的开发管理、经营管理以及权属管理等进行分丘平面图和分户平面图的测绘工作，同时，还包含了对房地产相关数据、薄、册、表、图等进行测绘的工作。对房地产进行项目测绘具有极其重要的作用，它直接关系到房地产权属拆迁、开发、交易、管理等工作的开展。在房地产项目测绘中土地和房屋权属相关证件附图的测绘工作是最为重要、最具现实意义的一项测绘工作。 房地产测绘的作用 房地产测绘成果作为证明房屋面积、地理位置、界线范围等的依据文件被用于房地产登记中。 房地产测绘成果主要是为产权产籍服务的，是处理各种产权纠纷，恢复产权关系，明确产权的法定基础资料，也是房地产各种管理的重要根据。 房地产测绘成果是

4、进行房地产价格评估、房地产租赁活动、房地产契税的征收、交易活动的主要根据，也是进行房地产保险服务，房地产抵押贷款不可缺少的依据。 房地产测绘成果给城市的整体建设布局、危旧房屋的改造、老城区的改造、住房制度的改革等提供决策根据。也为城镇规划、公用事业、市政工程、绿化、环保、文教卫生、社会治安、旅游、水利、通讯、地下管网、气、电等提供基础资料与相关信息。它的服务具有广泛性。 房地产测绘成果是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息，并且也是城市大比例图更新的主要基础资料，是房地产管理系统的数据来源与重要依据。 房地产测绘面积测量 在房产测绘项目中，面积计算依据的是规范和以建住房【2002】74 号文

5、的形式发出的关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的“通知” ，但是由于新规范的制定还不全面，具体问题解释还不清晰，并且房屋的造型五花八门，很多部位的概念很模糊。因此，房产测绘人员在房产面积计算中，对某些具体问题的认识和理解往往不统一，在实际计算中容易产生分歧、争执。 （一）层高的测定 面积计算要求的层高是：2.20 米或者 2.20 米以上的高度。层高：指房屋的下层地面至上层地面的垂直距离。这样就会产生一个实际问题是层高在实际测量中无法实测，不同的楼层底板厚度不同，准确的测量也很难实现。所以引出一个用不含底板厚度的净高来衡量，就会更加实用和更加直观。净高：指下层地板面或楼板上表面到上层楼

6、板下表面之间的垂直距离。在实际测量中，只有净高没有层高的情况下，量测净高，净高允许值 2.05m，掌握此原则：凡是有层高的依层高为准，没有层高的以净高为准。 阳台面积的计算 房产测量规范规定全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算，未封闭的的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，而露台没有顶盖所以不予计算面积。对于部份覆盖的顶盖，没有完全覆盖的那部分算为没有顶盖，不予计算面积；投影下来的面积的一半作为是否计算面积的标准；投影下来的面积应大于围护结构的 1/2，否则不予计算面积。坡屋顶房屋的面积测量 因为很难精确测量其层高，从而影响到建筑面积计算结果，如果采用净高为标准，问题就迎刃而解。此外，

7、如果以中国成年男性的平均身高 1.70m 作为参考，只从使用与居住的角度来看，明确房间净空高度在1.75m 以上是可行的。所以，具有良好通风采光功能的斜面结构储藏室或居室，其净高在 1.752.00m 的部位可按其水平投影面积的一半计算建筑面积，净高不小于 2.00m 的可按其水平投影全部计算建筑面积。这种做法不论从经济上还是技术上而言，都应该是合理的，更具直观化、人性化，易于操作地，也体现了坡屋顶房屋的利用价值。 （四）房屋公共部位的分摊方法 房屋公摊面积分摊的原则即共有建筑面积的处理原则：（1）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；（2）无产权分割文件或协议的，可按相关

8、房屋的建筑面积按比例进行分摊。 共有建筑面积分摊，以幢为单位，按房屋用途分为：住宅楼、商住楼、多功能综合楼三种分摊方式。 加强房产测绘质量管理的措施 执行“二级检查 ，一级验收”工作制度 房产测绘成果的检查验收实行“二级检查一级验收制度” 。传统意义上的“二级检查一级验收制度”是指：在全面自查互校的基础上进行一级检查，由专门检查人员或兼职检查人员对房产测绘成果进行全过程检查；在一级检查的基础上进行二级检查，由测绘单位或委托的测量监理人员或上级部门指定的专职检查人员对房产测绘成果进行的最终检查。检查合格后，由测绘项目的委托单位组织验收，或委托经技术监督部门授权的专门质量监督检查机构组织验收。 房

9、产面积绘图计算分摊过程是房产面积测绘的重点环节，一定要确保输入正确的原始数据同时采取合理的分摊关系，才能确保正确计算面积。所以在实际计算面积分摊过程中，我们同样要实行“二级检查一级验收制度” 。 制定相关政策制度 在现有的关于房产测绘质量管理的相关政策制度中，还存在着较大的问题，对于房产测绘范围的一些界限还不够明确，需要从法律角度对房产测绘进行规范。加强对房产测绘服务工作的建设力度，打造专业的、高素质的房产测绘队伍，提高房产服务产品的质量水平。除此之外，还要对房产测绘产品的类别进行严格的划分，制定科学、合理的发展规划，建立公开的测绘信息市场，为房产测绘行业的竞争营造出良好的环境，保证竞争的公平

10、、公开、公正，促进房产测绘单位之间的良性竞争，是房产测绘行业能够健康、持续的发展。 公开房产测绘结果 要提高房产测绘质量，保证测绘数据的真实、可靠，首先就必须制定相应的测绘结果公开制度，房产企业以及相关单位能够及时了解和掌握房地产楼盘是否进行了房产检测以及检测结果核准是否通过等相关信息，以便后续工作的有效进行，及时办理产权证。同时，为了使社会群众能够如实了解房产测绘数据，就必须保证房产测绘数据的公开透明，利用网络平台对房产测绘数据进行公示，便于人们公开查阅。 结束语 房产测量是一项工序繁杂的测绘工程，对房产信息进行测绘时，必须要严格遵循相关的政策制度，从业主的根本利益出发，保证房地产交易活动的正常开展，在操作全过程严格执行规范及质量管理制度，保证数据准确，从而保证房产面积测绘产品的质量。 参考文献 1韩再展,付云鹏.浅谈房产测绘成果的质量保证J.黑龙江科技信息,2011( 11 ) . 2李谋.基于房产测量实践的房产测绘管理发展分析研究J.科技资讯,2010(4).