基于“两新工程”背景下新社区管理问题探析.doc

1、基于“两新工程”背景下新社区管理问题探析【摘 要】本文主要是在嘉兴市“两新工程”的背景下，研究由“两新工程”形成的农民在城市中的“新型社区” （以下简称新社区）的管理问题以及提供相应的参考建议。课题的研究主要通过对代表地区的调查来获得总体相关情况，以桃源新邨为新社区的典型代表，与其它调研社区进行对比。从调查数据中找出“新社区”管理问题的内在联系，并从居民个体特征的分析入手，着重分析不同完善程度的新社区的发展情况，找出新社区建设中存在的问题，最后根据调查的整体情况，提出相关的可行性建议。探究中，笔者认为需要通过政府、居民、开发商及管理者之间的有效合作，来解决新社区管理中的问题和不足，以促进“两新

2、工程”健康、稳步推进。 【关键词】 “两新工程” ；新社区；管理问题 引言 近年来，如何在农民宅基地置换时保证农民的利益以及如何安置失去宅基地的农民成为政府和学者研究的焦点，各地方政府纷纷试点各种置换办法。目前并没有一个统一的置换经验，一些地区一般根据本地经济和具体的生产状况来制定不同的置换方案。目前嘉兴市已经建立了桃源新邨、江南新家园、周庄等几个原农村居民安置公寓小区。嘉兴市政府对农民的安置已取得阶段性的成果，但在居民安置公寓小区上却遇到了很多问题.本文采用实地观察及调查访问的方法，研究了在“两新工程”背景下，浙江省嘉兴地区具有代表性的几大新社区管理，现存问题，并以桃源新邨为新社区典型代表，

3、与其它调研社区进行对比，展开研究。最后，本文从政府、开发商、居民三个角度，提出五大对策及建议，涉及观念、行动、制度各个方面，有望对嘉兴市“两新工程”顺利开展提供支持。 一、农村土地改革的现状分析 资料显示，我国自 1978 年改革开放以来，乡村向城市的人口流动每年以平均 5.3%的速度递增，到 2011 年我国城市人口有 5.7 亿人，城市化水平达到 47%。这些数据并不包括没有户籍的外来人口。从上世纪 90 年代开始，中国出现“民工潮” ，每年都有大约 3 亿人到城市寻求工作机会。城市人口的不断加大以及外来人口的涌入，令城市的原有基础设施捉襟见肘，也带来了各种各样的城市问题。政府不得不扩大城

4、市规模，同时对原有地区进行改造以适应越来越多的人口。城市不可避免的向其周围乡村扩展。以北京为例，北京在 2001 年2010 年间，城市面积扩大了10%，南北扩展了大约 10 公里，城市扩延到通州、昌平。而由于我国土地资源紧缺，加之耕地日益减少，中央政府已经从法律上规定了 18 亿亩的耕地红线不可动摇。因此，在城市扩建及农村城镇化进程中都不约而同的把目光放在了农民的宅基地上。通过用宅基地置换等办法去换取建设用地，同时保证耕地红线不被突破。 近年来，如何在农民宅基地置换时保证农民的利益以及如何安置失去宅基地的农民成为政府和学者研究的焦点，各地方政府纷纷试点各种置换办法。目前并没有一个统一的置换经

5、验，一些地区一般根据本地经济和具体的生产状况来制定不同的置换方案。 试点工作初步取得一定成绩，一方面是由于置换方案解决了农民的住房问题，同时也令农民的收入在一定程度上增加，农民脱离了土地，成为了城市居民。此外，由于经济的发展，很多农民已主要不在农村工作，生活也主要在城市。对农民的安置一定程度上成为对那些生活在农村的老年人的安置。 目前嘉兴市已经建立了桃源新邨、江南新家园、周庄等几个原农村居民安置公寓小区。嘉兴市政府对农民的安置已取得阶段性的成果，但在居民安置公寓小区上却遇到了很多问题，如居民对安置小区公寓的生活不能习惯等问题。 嘉兴市政府已经着力进行安置公寓小区的建设，但对于居民生活习惯以及小

6、区的管理问题缺乏一个统一的方案。为此，本文将从安置公寓小区（也称新社区，以下同）的管理方面进行探讨以对嘉兴市“两新工程”工作的顺利推进提供支撑。 二、研究对象与数据来源 本文的研究对象是嘉兴市的“两新工程”下农民的安置问题。项目调研小组基于“两新工程”背景对嘉兴市部分新社区进行了调研，采取面访调查法为主、问卷调查法和观察法为辅的调查方式。调研小组选择了五个社区桃源新邨、江南新家园、三家浜、余新社区和石堰社区进行了调研。调研小组根据调研所得数据，以桃源新邨为新社区典型代表，对“两新工程”下新社区的管理问题展开研究。 三、 “新社区”居民个体特征 （一）居民性别、年龄情况 根据最终统计结果，五个社

7、区中被调查者中男性 43 人，女性 45 人，分别占被调查者总人数的 48.9%和 51.1%，这一性别比重减少了调查人群性别所带来的误差。25 岁以下居民为 18 人，占总人数的 20.5%，25-35岁居民人数为 11 人，占调查总人数的 12.5%，35-45 岁的居民人数为 19人，占调查总人数的 21.6%，45-55 岁的被调查居民人数为 19 人，占调查总人数的 21.6%，55 岁以上的被调查者人数为 21 人，占被调查者人数的 23.8%。从年龄分布看，35 以上的居民占 67%，这一年龄段的居民是“两新工程”最为直接的牵连者，因此该数据将有利于调研小组得到相对可靠的数据。

8、（二）居民工作状况及收入水平 参与调查的居民中，大多数家庭人口在 3-5 人之间，这样的家庭结构使得整个家庭决策有着明显的集体决策倾向。同时调研小组认为，新社区的居民家庭在短期内不存在人口结构的明显变化。 就居民的收入来说，人均年收入在 10000 元左右。就目前来看，家庭收入比较稳定，主要依靠子女的固定工作收入，其他收入所占比例很小。根据调查，相比搬入新社区以前，居民家庭收入来源失去了土地收入部分，因此新社区居民普遍反映短期内收入下降。调查数据显示，居民搬入新社区后收入不变或减少的比重为 83.7%。但从长远考虑，随着子女收入的增加，居民长期的收入呈上涨趋势。调研中，76.9%居民认为比以前

9、支出有所增加，其中食品消费占 40%，娱乐消费与教育消费同时各占16.7%。随着经济的不断发展，消费结构正在不断优化中，相比较在搬进新社区之前，居民教育和旅游娱乐方面的消费上涨了 3.5 个百分点。 四、典型社区分析-桃源新邨社区 桃源新邨社区位于浙江省嘉善县姚庄镇，计划总投入 14 亿元，分四期建设，这是当前嘉兴市规划建设的最大的新社区。作为嘉善首个“两分两换”一体化新社区，桃源新邨占地 360 亩，总建筑面积 28 万平方米。自 2009 年 4 月开工建设以来，103 幢房屋主体工程在 2010 年已全面竣工。根据农民需求，结合农民生产生活习惯等因素，该社区设计了六层（含车库）的标准公寓

10、房和五层（含车库）的复式公寓房。依据调研取得数据，调研小组就该新社区的居民居住环境等方面问题做以下分析。 （一）居住环境 根据调查，关于居住环境居民的反映如下：以前的居住环境相比，认为社区现在的社区卫生状况更好的居民占 44%，认为基本相同占39.5%，由此可见，居民对新社区的环境卫生状况还是十分认可的。另外，当问及对目前邻里关系的现状是否适应时，30.5%反映很适应，51.2%表示经过一段时间逐渐适应，这表明，对于“两新工程”下的新社区居住环境，大多数居民还是持认可态度的。 （二）医疗设施 项目小组所调研的桃源新邨，医疗设施普遍建设相当完善，居民就医十分方便。具体表现在社区附近都有社区诊所，

11、感冒、咳嗽等小病可以在社区诊所得到解决。 调研小组对社区诊所的评价设置了 4 个选项，分别为：A 非常好、B.比较好、C.一般、D.不太好、E.非常不好，调查结果如下： A 非常好 B.比较好 C.一般 D.不太好 E.非常不好 7.7% 76.9% 15.4% 0 0 当问及产生这一评价的原因时，调研小组得到了如下的数据： A 医生服务态度 B.医疗技术 C.就诊所花费用 69.2% 15.4% 15.4% 由此可见，新社区附近的社区诊所，已得到附近居民一致的好评，这是新社区建设过程中的一大亮点。 （三）公共设施 根据小组员调查，桃源新邨的公共设施较为齐全，其中主要的社区活动中心为一幢三层楼

12、建筑，内设有大屏幕的液晶电视和数量丰富的自动棋牌桌，同时，公共健身设施位于小区的中心位置，其他设施也配置齐全。社区附近的农贸市场与超市都十分便捷，获得居民一致好评。另外，据社区居民反映，对社区活动中心各种活动大家都积极参与，兴致很高。 （四）管理经费 通过调查发现，在物业费的收取方面，物业费统一定为 200 元/年，收缴率达 98%。对于这个收费标准大部分居民还是可以接受的。对管理者而言，物业费的总收入相对于整个社区的总支出还差距较大，因而社区管理经费的大部分需政府补贴。桃源新邨的收入主要有三部分：物业管理费、新社区周围的店面房屋的出租与政府补贴。由于物业费的总收入较低，另外周围商业圈没有形成

13、，店面房屋的收入也十分有限，因此支出方面的短缺仍主要依靠政府补贴加以弥补。另外，居民对社区管理人员的工作普遍持好评态度。 （五）居民满意程度 根据调查数据，居民对新社区满意情况如下图所示： 从图表中可以看出，居民满意程度为 68.7%，而不满意的原因主要是：部分居民不太适应社区的生活、对搬迁待遇不太满意等。在满意程度问题上存在一个明显的年龄结构分歧问题，调查中发现：35 岁以下的被调查者均表示满意，而 45 岁以上的被调查者绝大多数表示不满意。经过分析，调研小组认为产生这一现象的原因在于年轻人的适应性较强，加之对新社区新生活的憧憬，使得他们的满意度很高，而 45 岁以上居民的适应性不强，同时对

14、农村生活有怀旧情绪，因此造成了对社区生活的不适应。但从总体上讲，居民对新社区的建设仍充满信心。 五、其他社区存在的主要问题 同样作为“两新工程”下的新社区，其他社区与桃源新邨在很多方面有相似之处，但由于桃源新邨有其特殊性，在部分方面，其他社区远不及其完善。同时不同的小区也存在这样或那样的一些问题，具体问题如下： （一）社区生活成本较高 农民失去了土地，导致粮食蔬菜无法自给，这就增加了日常的食品消费支出。搬入新社区后，能源结构发生改变，由此增加了水电费支出。绝大部分居民对这一点感到不适应。 （二）生活习惯发生改变 社区居民由原来的农家小院搬到了单元楼，失去了庭院，使得居民感到极大的不适应。另外，

15、农民以前的生活习惯很难迅速改变，调查中发现有居民在绿地上种植蔬菜、饲养家禽。这些都造成了居民对社区的不适应，并且间接造成了居民对新社区的不满意。 （三）住房存在质量问题 对居民而言，住房是首先必须解决的根本问题。调查发现，部分小区住房存在明显质量问题。据部分居民反映，房子在拿到不久就开始出现渗水、掉灰等现象，有些居民甚至在还未搬入就发现墙壁凸起等问题，找到管理人员要求解决时，却也是一拖再拖，出现的问题无法得到及的解决。 （四）小区设施不够健全 主要体现在：（1）个别小区路灯未建，这给居民的夜间进出造成了极大的不便。特别是晚班归来的居民，在找寻路标、停放车辆时显得十分麻烦。 （2）部分小区里没有

16、便利店，居民日常生活用品的购买很不方便。 （3）相关娱乐设施欠缺，居民缺乏适合健身的场所。 （五）外来人员混杂带来的社区治安问题 由于部分居民将住房出租，使得社区居住的外来人口较多，造成了人员的混杂性，不仅给其他居民的日常生活带来不便，同时也给相关管理人员加大了管理上的难度。在调查中，居民反映电瓶车经常丢失问题这使得他们对社区的治安表示怀疑，社区的治安水平还需进一步提升。 六、对策与建议 通过以上分析，笔者认为需要通过政府、居民、开发商之间的有效合作，解决新社区管理中的问题和不足，以促进“两新工程”健康、稳步推进。 （一）强化政府职责 作为“两新工程”的推动者，政府不仅应该规划好社区的建设和农

17、民原有土地的利用，更要解决好失去土地后农民的收入问题。政府必须在经济发展可以容纳更多的就业时才可以进行对农民进行社区化，强化自身职能，解决好农民失去土地后的收入和就业问题。本文介绍的嘉兴市政府采用了把农民的土地集体转租给农业开发商，农民收取租金的方法，同时农民可以在承租企业中就业，较为有效解决了农民的就业和收入问题。 政府同时需要对社区开发商进行甄选，应该选取有经验的，诚信的开发商，并针对农民的生活特点对社区进行一些创新性建设，例如在社区中留出一定的区域让居民进行种植。让农民住的更加习惯，更好的适应社区生活，减轻社区管理的压力。同时对开发商进行有效的管理，保证建筑的质量和相应的配套设施。 此外

18、，政府在项目建设初期应该和居民协商好关于社区服务费用以及其他相关费用的收取制度。在结合实际与居民协商的基础上，做到收取费用公开、合理，并在运行初期给予资金倾斜，通过财政补贴等方式减轻居民负担，让居民逐渐适应社区生活。 （二）开发商提供针对性服务 由于新社区的居民都为农民，长期习惯了独门别院自建房生活的农民在初期很难适应聚居的社区生活。这就要求开发商不论是在建设中还是在提供相关物业服务中应针对居民的特点进行针对性服务和建设。 开发商要根据居民的特点来规划社区的建设以及相关学校、农贸市场、道路等相关配套基础设施的建设。做到尽最大可能方便居民生活。 此外，在提供相关社区服务方面也需根据居民原来的生活

19、习惯以及方式来提供服务。由于原来居住方式的独立性，开发商应减少对居民的干预，提供相应的社区服务，并根据居民的反馈改进服务，以满足居民的需求。 （三）获得居民支持 无论是政府还是开发商都应首先获得居民支持，这样才能进行有效的开发和建设。作为政府，必须通过宣传让居民了解政策的真实情况。通过政府相关人员的沟通，深入了解居民的后顾之忧，消除居民对政策和政府意图的猜疑，获取居民的支持，加快社区建设进程。 开放商要规划和建设让居民满意的社区并提供良好社区服务，就需要和居民进行沟通，了解居民真实的需要，对设计规划进行修改以尽可能适应居民的原有生活方式，并为日后社区管理减轻难度。 （四）管理人性化 社区管理者应以提高社区居民参与程度为工作重心。社区居民对社区认同感和归属感的强弱，直接影响居民参与社区自治的积极性以及参与的行为和方式。社区管理者应主要从增强居民参与意愿、提高参与主动性等方面创新工作思路，为社区的自我管理、自我教育、自我服务和自我监督创造良好的氛围。 首先，对社区的物业管理费用采用分项收取方法，在与社区居民沟通协商之后达成协议，通过几项分类别的费用对社区居民的管理费用进行一致重新测算规划，这就意味着将社区的管理费用透明化。其次，在