浅谈房地产工程管理与工程项目策划.doc

1、浅谈房地产工程管理与工程项目策划摘要：房地产发展到今天，已经是国内最热的行业之一，其所占各地 GDP的份额逐年攀升，大批的专业或非专业企业都在进行地产投资，随着政策的调控，市场竞争越来越激烈，房地产所涉及的方面比较多而杂，如何搞好房地产的工程管理成为了每个房地产企业所面对的主要问题。本文通过对房地产工程管理主要内容进行了简要阐述，并结合工程项目策划，对其进行分析。 关键词：房地产；工程管理；工程项目策划 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 国内经济的飞速发展以及城镇化进程加速了房地产的井喷式的发展，房地产毫无疑问已成为国内的主要产业之一。高速的发展也带来了一系列的问题，而这些问题都可以

2、归结为企业管理不到位所致，而工程管理在房地产开发过程中起着举足轻重的作用，因此，做好房地产工程管理对地产开发企业来说具有十分重要的意义。 一、房地产工程管理的主要内容 开发商进行房地产投资的终极目标是为了卖给业主从而获得盈利。所以要牢牢把握野猪的心思,激发他们的购买欲望,是开发商的首要任务。要做到这一点,我们必须开始从以下房地产项目管理的主要内容入手。 1、规划管理：俗话说“磨刀不误砍柴工” ，在项目开工前,进行总体规划管理是关键的一步。在这个阶段,必须仔细谨慎,能够制定具体的项目实施计划。在这个阶段,最忌讳的是尽快开始和缩短时间的早期阶段的规划,导致后期正常工作,浪费时间和金钱。这将直接导致

3、建筑物的综合成本增加,业主将缺乏更多的购买意愿。 2、设计管理：房地产项目在开始正式的施工之前需要做好前期设计的准备工作。因此,房地产项目的设计具有很重要的地位,好的设计也将吸引更多的业主买房。设计方案的好坏,直接反映出实施项目管理的质量。好的设计,不仅可以扩大知名度的设计师,也将促进所有人的购买欲望,更在社会产生良好的社会效益和经济效益,可以说是一应俱全。 3、开发管理：开发管理阶段是房地产工程管理最关键的一环。在这个阶段,开发人员需要对现场条件进行调查和验证，之后还要制定一个严格的开发计划,保证项目顺利进行。在这个阶段,业主最关心的房价将很快确定下来,只要在以后的施工阶段没有太多的事故发生

4、,价格不会有太大波动。因此,这一阶段也是所有业主的最关注的阶段。 4、施工管理：房地产项目,由于建设时间长,范围广泛,所以在实际的施工过程有一定的困难。在施工管理阶段,一定要秉持公开的原则,严格遵守国家有关法律、法规,保证建设的高质量。只有这样,房地产开发项目才能获得支持,企业将在激烈的竞争中取胜,获得更大的经济效益。 二、房地产开发项目工程管理策划分析 1、确定组织架构 项目组织结构是指各种元素以及它们之间的关系,主要包括项目单位构成,功能设置和权力和责任之间的关系,等等,所以组织结构是整个项目实施的灵魂。组织结构可以使用组织结构图表来描述,通常线性组织结构是一种常用的建设项目管理模式,这种

5、模式以避免影响项目的矛盾进行操作指令。根据项目的建设过程中,在项目的实施计划和项目决策阶段、项目早期阶段(主要是申请建设和审批工作)、项目设计阶段、项目招投标阶段、项目施工阶段、工程竣工验收和总结评价阶段。根据工作的阶段,应该设立特别管理部门监督和控制相关的单位。 2、项目管理工作内容分解 (1)前期及报建(批)管理。主要管理工作内容为：环境调查、分析项目的详细计划,编写可行性研究报告,可行性研究分析和规划；准备项目报告建立整体概念,明确的法律问题和确定工作计划,批准指定的法律事务的人员分工。 (2)设计管理。主要管理工作内容为：确定整个项目的建筑风格与规划、优化设计选择方案；调查和设计进度控

6、制计划,明确设计责任；跟踪、检查建立设计进展；参与分析和评价建筑使用功能、面积分布、建筑设计标准,审查设计阶段的设计文件；控制设计变更,检查设计变更的合理性和经济性。 (3)招标(采购)管理。主要管理工作内容为：初步确定整个项目合同结构、规划项目发包方式,根据确定的合同结构和合同项目招标(采购)进度计划,明确各方责任,草案主要材料,所提供的设备清单；委托不同专业工程招标文件、招标代理单位招标过程中审计风险管理策略；最高价格审计预算,合同谈判,签署合同。 (4)施工管理。主要管理工作内容为：准备项目施工进度计划,确定施工进度总体目标,明确各方的责任；准备技术交底,检查施工组织设计执行情况；审查施

7、工组织设计、人员、设备和材料,处理事情开始所需的政府批准,评审和测试质量的材料和成品,半成品和设备；审计监督组织,监督规划；施工阶段准备年度,季度,月度资金使用计划和控制实施；检查施工单位安全文明生产措施符合国家和地方的要求。 (5)竣工验收和结算管理。主要管理工作内容为：准备工程竣工验收和结算计划,确保每个单位工程验收、转移和结算总目标,明确各方责任,总结合同实现,完成数据编译；需要组织制定设施和设备清单及使用维护手册使用部门,组织项目操作和维护人员的培训。 (6)全过程投资控制管理。主要管理工作内容为：首先进行分解,分析总投资目标的项目总投资风险,投资风险管理解决方案,准备各种各样的投资控

8、制报表,明确各方职责范围,编制设计任务书的相关内容和准备投资控制基金使用计划和控制实施；根据计划的投资控制指数对限额设计管理；审查项目初步设计概算和施工图预算,采用价值工程的方法,矿业投资节约潜力；投资计划值和实际值的动态跟踪。 3、总控计划的编制 在国内大中型建设项目中,进步成为了主要矛盾。为了解决这个矛盾,一般控制主要从进度进行控制。项目总进度控制计划是项目进度的总体规划,是确保项目总体规划的纲领性文件。编制总体控制计划时建议使用网络计划技术准备,这样我们就可以掌握和控制项目进度的关键电路,关键工作,及时发现偏差,采取措施改进,实施整改。总精度控制时标网络计划在项目的早期阶段和应用工作建设

9、(集团)工程结算完成后,和所有的工作之间的逻辑关系建设的过程中,涉及工程建设的整个过程,以实现计划的完全控制。 三、项目实施过程中的管理具体措施 1、充分重视做好施工准备工作 项目招标,施工单位应该着手准备详细的施工组织设计,并改善之前的投标施工组织设计,从生产、技术和关键部件的需求和建设,以安全与质量保证措施为主线,制定科学合理的具体实施细则,完成了施工组织设计。 2、精干施工管理人员，组织专业队伍合理施工 施工现场管理组织和操作团队要少而精,需要广大工程技术管理人员提高认识,转变观念,努力提高他们的技术业务素质,掌握许多技能而专攻干部和工人,减少外佣工的计划,减少外部雇佣劳动力支出,不仅可

10、以增加职工收入,还可以调动员工的积极性和创造性,提高员工的工作效率。 3、合理选用施工技术，采取强有力的赶工措施。 在满足工程合同、设计图纸的质量要求的前提下,采用新材料、新工艺、新方案,减少浪费主要材料损失,消除返工、修理、合理缩短工期,降低工程成本。 结语： 房地产开发项目管理主要是开发项目的范围、质量、成本、进度四个基本要素的管理。项目实施过程中项目的质量,进度,成本控制,项目管理规划的控制是基于研究的基础之上,为了实现知识管理和控制，执行能力显得非常重要,团队建设和沟通管理在一定程度上决定了项目管理团队充分发挥执行,项目的建设高效的管理团队在项目管理中是一个重要的问题。这些因素在房地产开发项目管理工作,影响着一个全面的项目管理水平。 参考文献： 1谭慧贤.某房地产企业工程管理流程的改进探索.D.华南理工大学.2012 2王鹏军. 房地产企业工程管理体系的建立J. 中国高新技术企业. 2008(22) 3梁世连，惠恩才工程项目管理学M大连：东北财经大学出版社，2001