新型城镇化下城镇家庭住房水平的综合评价.doc

1、1新型城镇化下城镇家庭住房水平的综合评价摘要全面了解和评价中国城镇家庭住房水平是解决住房问题的首要步骤。本文在对中国第六次人口普查资料深入分析的基础上，构建了一套较为完整的中国城镇家庭住房水平综合评价指标体系，运用因子分析方法，对各省份城镇家庭住房水平进行综合评价，并利用锡尔系数对区域差异进行分解。结果表明，中国东部地区和东北地区住房水平较高，中西部地区住房水平较低，但东部地区和西部地区内部住房水平差异较大，东北地区和中部地区内部住房水平差异较小。本文还进一步分析了造成住房水平差异的原因，结合住房现状和原因分析提出了建议。 关键词城镇化；住房水平；第六次人口普查；锡尔系数 中图分类号：F126

2、 文献标识码：A 文章编号：10084096（2013）05005408 一、引言 城镇化是人类文明进步和经济社会发展的大趋势，是落后的农业国向现代化工业国转变的必由之路。城镇化有力地吸引了生产要素向城镇聚集，促进了产业结构的调整和资源的优化配置，成为解决就业、实现市场扩展、推进新型工业化的重要举措。中国在城镇化的建设实践中并非一帆风顺，其中比较突出的是“空间城镇化”与“人口城镇化”的不匹配问题。高速的工业化和城镇化必然伴随着城镇规模和工业区规模扩张。然而，在中国“空间城镇化”大量占用耕地的同时，城镇空间的扩2张多大程度上为不断进入城镇务工的迁移人口提供生活用地？提供生活用地又为迁移的劳动力以

3、及随行人员（家庭人员）的住房问题提供了多大的支持？他们的住房水平是评价城镇化质量的关键。 国内学者对于住房具有广泛的研究，学者们已从住房市场、住房支付能力、住房区域环境、住房需求、保障性住房和住房政策制度等角度进行了大量研究。关于城镇居民住房水平，研究较早的是杨帆和阎小培1，他们认为 19901998 年间中国城镇居民住房水平得到了较大改善，从区域差异的角度来看，东部地区最好，西部地区次之，中部地区最差。最后他们从住房制度、收入水平、城镇化进程、家庭结构和金融政策五个方面解释了住房水平变化的原因。易成栋2基于中国第五次人口普查数据，分别从住房拥有程度、住房拥挤程度、不受干扰指数和住房设施指数四

4、个角度比较分析了中国城镇家庭住房水平的省际差异和区域差异，研究结果显示，城镇住房水平存在显著差异，东部地区明显好于其他地区，影响因素主要有地区市场化程度、地区经济和自然环境等。 本文主要基于中国第六次人口普查资料，建立反映住房水平的指标体系，运用因子分析方法对中国城镇家庭住房水平进行综合评价，并深入分析住房水平差异的影响因素，最后得出结论并给出建议。 二、新型城镇化与人口流动 （一）中国城镇化的发展历程 （二）中国城镇化过程中的人地矛盾 1 中国城镇化过程中的土地利用 城镇对人口、资本、资源、技术和商品的集中所带来的聚集效应和3城镇经济的扩散效应促进经济的发展。城镇化的一个特征是土地城镇化，城

5、镇需要吸纳新的土地用于生产建设，发展产业促进经济发展，也需要新增土地满足新增城镇人口的住房需求。然而，在中国城镇化发展过程中，空间扩张和土地利用出现一系列问题，主要体现在量和结构上。（1）盲目增大城镇面积，一些地方盲目追求速度，把城镇新增建筑面积当作一项重要指标对干部进行考核，在没有有效产业支撑的基础上追求土地城镇化，结果导致城镇的聚集效应难以发挥作用，吸引不了人、财、物的聚集，结果建起了一座座有城无市、有人无市或有人无事的空壳城、空壳镇，浪费各类资源。 （2）城镇建设用地结构不合理，一些地方盲目规划建设各类开发区、新城、大学城，在发展各类产业的同时，没有考虑城镇化的人口增长问题，比如，城镇化

6、过程中占用耕地导致大量农村人口进入城镇，城镇的聚集效应（提供的工作岗位和生活便利）吸引的农村务工人员，以及自身的人口自然增长，导致民用住宅用地紧张，而工业区却闲置着大量土地，2012 年国土资源部3发布的国家土地督察公告（第 5 号） 显示，在国家土地督察系统 2011 年的例行督察中发现，43 个城镇 918 个项目存在土地闲置现象，涉及面积 884 万亩。一些地方土地闲置现象大量存在且未得到有效处置，部分开发区和工业园区也不同程度存在土地闲置以及土地利用效率低的问题。 2 中国城镇化过程中的人口流动 胡际权4指出，在中国城镇生活的人口包括两类：一是显性城镇人口，即按照国家统计部门制定的市镇

7、人口标准统计出来的城镇人口。二是隐性城镇人口，指在国家统计部门规定的市镇人口之外的，实际居住、4生活在各类城镇的人口。由于中国现在仍然实行城乡分离的户籍管理制度，而城乡人口又是严格按照户籍而不是居民的实际从业状况及居住地统计的，因此，中国存在大量的在从业和生活方式等方面与城镇人口基本相同的隐性城镇人口。根据中国第六次人口普查数据可以粗略估算两类城镇人口数并可以看出，中国隐性城镇人口是一个相当庞大的群体，约为 4 630 万人，相当于韩国 2010 年的全国人口，东部地区的隐性城镇人口几乎都达到了显性城镇人口的 1/10。而且很多隐性城镇人口在城镇生活时间一般超过 l 年，有些人甚至已经在城镇里

8、生活十多年。无论是他们自己还是整个社会并不认为他们归属于城镇，所以他们常常被称为城镇中的“边缘人” 。隐性城镇人口的生活水平与城镇化质量有很大关系，由于他们的户籍属于农村，无法享受城镇的社会保障制度，生病没有医保，住房方面也享受不了廉租房和经济适用房的优惠，在缺乏保障的情况下，城镇对于他们的吸引力会大大降低，即使在城镇工作也会降低他们的工作积极性，导致生产效率低下，影响城镇化对经济发展的推动作用。此外，近年来沿海工业产业聚集地出现民工荒和过年保姆荒等现象，世界罕见并且牵动国人的春运现象的出现并越来越严重，都应该和进城农民在城镇没有安居有着重要且直接的联系。如果农民在城镇有了自己的住房，家人就可

9、以和他们住在一起，过年就没有必须跑回老家，城镇里的一些不和谐因素也会减少，上面提到的民工荒、过年保姆荒和春运现象等问题都能迎刃而解。 综上分析，隐性城镇人口是中国社会的一股庞大的流动人口，他们对城镇化的质量有较大的影响，而且可以看出住房问题牵动着隐性城镇人口的就业选择，进而影响城镇这个大系5统的经济运作，以及一系列的社会问题。因此，解决住房问题是提升城镇化质量的关键，为了对住房问题进行深度研究，必须先对中国城镇家庭住房水平进行分析。 三、住房水平差异的综合评价 住房水平不仅仅与住房面积有关，它受多种因素影响。随着经济的增长，人民生活水平日益提高，人民不再片面地追求住房面积的大，而是更多地关注住

10、房的其他因素，比如人均住房间数和住房的设施完善程度（是否配有厨房、自来水管道、主要炊事燃料，住房的楼龄，住房的建筑结构）等，对住房水平的认识越来越丰富而理性。单个指标或某个层面的指标群不能客观全面地评价住房水平。 为了得到能客观准确全面地反映住房水平的量化值，首先必须选择能够客观反映住房水平的各个层面，以及影响居民住房体验的若干指标，建立一个住房水平的指标评价体系。然后采用一定的方法将单个指标综合起来，得出具有代表性和可比性的综合指标量化值。 （一）指标体系的设置 1988 年联合国大会通过的2000 年全球住房发展战略要求各国政府在住房上实行战略转变，即从扮演住房的“提供者”的角色，转变为住

11、房建设的“推动者” 。林志群5在联合国住房指标调查项目成果简介（二） 中列举了该发展战略制定的住房指标体系以及参与该项目的 52 个国家的完成情况，同时指出该项目的创建从一开始就重视各参与国“国家顾问”的选定，所选定的指标体系具有国际比较性，所以选定的指标对住房水平能有基本的反映。周云和盛承懋6依据一定的评价原6则确立了中国小康住宅小区指标体系，共设置了四大类型，两个层次，46 项指标，还给出了指标相应的权重，他们为评估小康住房提供了较为完善且具有可操作的指标体系。2004 年 11 月 22 日，建设部7政策研究中心颁布了中国居民住房的小康标准：到 2020 年，中国居民住房要从满足生存需要

12、，实现向舒适型的转变，基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设施齐全” ，确立了五个方面 21 项指标，包括 16 个定量指标和 5 个定性指标。汤林弟和胡江8从法律的角度提供了联合国关于住房业权评价的指标体系。本文根据指标体系构建原则和研究的住房水平内涵（住房水平是一定社会背景下住房质量、住房价格、住房业权和舒适便利度的综合反映） ，依托人口普查的住房数据，借鉴国内外关于住房指标体系的构建，基于研究需求，从社会背景、住房质量、住房价格、住房业权和住房设施五个方面，选择了 15 个指标，其中包括 12 个正指标和 3 个逆指标。 具体而言，在社会背景方面选择了人均 GDP 和平均户规模两

13、个指标，在住房质量方面选择了人均住房面积、平均每户住房间数、永久性结构、住房层数和住房年代 5 个指标，在住房价格方面选择了住房价格收入比和住房房租收入比两个指标，在住房业权方面选择自有住房 1 个指标，在住房设施方面选择厨房、燃料、自来水、洗澡设施和厕所 5 个指标。 2 指标含义与计算 （1）人均 GDP（X1） 。即人均国内生产总值，它是人们了解和把握一个国家或地区的宏观经济运行状况的有效工具，是一国核算期内（通常是一年）实现的国内生产总值与该国的常住人口（目前使用户籍人口）7相比进行计算因。采用的是统计年鉴中普查年的相应数据。 （2）平均户规模（X2） 。反映了每户中人口的平均数，采用

14、的是人口普查数据中的对应指标值，由于该指标与住房水平存在弱正相关，强逆相关，因此当做逆指标处理，计算时处理为平均户规模的倒数。 （3）人均住房面积（X3） 。即平均每人占有的住房面积，采用的是人口普查数据中的对应指标值。 （4）平均每户住房间数（X4） 。即平均每户占有的住房间数，采用的是人口普查数据中的对应指标值。 （5）永久性结构（X5） 。依据的是建设部的小康住房标准，计算的是钢及钢筋混泥土和砖木混合结构占总体的比重。 （6）住房层数（X6） 。考虑到城市的用地现实情况，计算的是多层（46 层） 、中高层（79）层，高层（10 层以上）的加权比重和，权数采用的是舒平等9的研究成果，权重分

15、别为 0330、0380、0290。 （7）住房建设年代（X7） 。住房和城乡建设部政策研究室主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮10指出，19791999 年建的“房改房”不能满足群众对住房的要求。他表示，真正能满足全面小康要求、具有长期保留价值的，就是九九年后建的住房。因此，对于该指标，本文采用的是 2000 年以后的住房户数所占的比例。 （8）住房价格收入比（X8） 。又称房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，即房价收入比=每户住房总价每户家庭年总收入。由于住房水平与住户的住房负担成强逆相关关系，因此该指标处理为逆指标，计算时处理为住房价格收入比的倒数。相关数据采用的是普8查

16、年的相应数据。 （9）住房房租收入比（X9） 。是指一套住房的年房租与住房的年收入之比，其中月租费用采用的是普查数据月租费用的众数，它和指标 8共同反映住房者承受能力，按逆指标处理，采用房租收入比的倒数，相关数据采用的是普查年的数据和普查数据。 （10）自有住房（X10） 。按照住房来源的性质不同，可将其分为自有住房和租用住房两种。本文计算的是自由住房占所有住房来源的比例，采用的是普查数据。 （11）厨房（X11） 。厨房分为无、合用、独立三类，权重分别为1、25、511） ，采用的是普查数据。 （12）燃料（X12） 。柴草和其他、煤炭、燃气、电四类，燃气和电都是较为清洁的能源，因此作为整体

17、计算比重，所以，柴草和其他、煤炭、燃气和电三类权重分别为 1、2、4（易成栋11，2005） ，采用的是普查数据。 （13）自来水（X13） 。住房内有管道自来水的住户占总体的比重和无管道自来水的住户占总体的比重的加权和，权重分别为5、1（易成栋11，2005） ，采用的是普查数据。 （14）洗澡设施（X14） 。住房内有洗澡设施的加权比重，统一供热水、家庭自装热水器、无和其他，权重分别为 3、4、1、211，采用的是普查数据。 （15）厕所（X15） 。厕所分为无、合用其他、合用抽水、独立其他、独立抽水五类， 权重分别为 1、2、3、4、511，采用的是普查数据。 （二）综合评价方法选择 9

18、邵强等9指出多指标综合评价方法有很多，如指数方法（即将指标值无量纲化，用线性公式，用平均数方法将评价值综合成一个总评价值，比如我们熟悉的居民消费价格指数方法） 、模糊评价法（AHP，层次分析法）以及多元统计方法（主成分分析、因子分析） 。邱东10在多指标综合评价方法中分析了这三大方法的机理，并指出了三大方法各自适合的情况，模糊评价法适合于主观指标和定性指标的评判，而客观指标用指数方法和多元统计方法较好。当指标间相关程度较大时，比较适合采用多元统计方法。考虑到本文的数据主要是基于人口普查的数据，个别数据是普查年的年度数据，而且都是基于住房水平的，也就是基础数据客观性强而且具有较强的相关性，所以本

19、文采用多元统计方法：因子分析。（三）综合评价模型 进行因子分析需要对变量间的相关程度进行检验，因为因子分析的前提条件是观测变量间是否具有较强的相关性。如果变量间无相关性或相关性较小的话，它们不会有公共因子。常用的检验方法有 KMO 检验和Bartlett 球形检验，KMO 值越大，表示变量间的共同因素越多，越适合进行因子分析，一般要求 KMO 值05；Bartlett 球形检验的原假设是不适合因子分析。检验结果如表 1 所示。 （一）第六次人口普查中国城镇家庭住房水平综合评价得分的比较分析 从表 2 可以看出，住房水平综合评价得分排名在 1/4 位数（Q1）之前的分别是天津、辽宁、上海、新疆、

20、北京、吉林、广东和黑龙江，排10名在 3/4 位数（Q3）之后的分别是陕西、江西、湖南、广西、青海、贵州、河南、云南和西藏。住房水平呈现出明显的区域差异，东部地区和东北地区住房水平明显高于中西部地区，综合评价得分前 10 位中，东部省份 6 个，占东部省份的 60%，而东北三省占剩下的 3 个，中西部省份只有 1 个，占所有 18 个中西部省份的 6%。而中西部省份在后 14 位中占据了 13 个，占中西部省份的 722%。河北则是后 14 位中唯一的东部省份。从地区综合评价得分的平均值来看，东部地区住房水平综合评价得分的平均值为 0355，东北地区住房水平综合评价得分的平均值为 1860，而

21、中西部地区住房水平综合评价得分的平均值为-0258，东北地区住房水平一枝独秀，东部地区优于中西部地区，中西部地区住房水平综合评价得分的平均值分别为-0240 和-0268，中部地区稍优于西部地区。从总体来看，中国城镇家庭住房水平综合评价得分的平均值为 0025，只有 13 个省份在平均值以上，分别是天津、辽宁、上海、新疆、北京、吉林、广东、黑龙江、浙江、江苏、湖北、福建和重庆，其中东部省份 8 个，中西部省份各 1 个，东北省份 3 个。还有 18 个省份处于平均水平以下，其中东部省份 2 个，中部省份 5 个，西部省份 11 个，中西部省份占 889%。 综合评价得分很好地将住房水平量化了，但是综合评价得分分析有以下弊端： 首先，地区住房水平综合评价得分的平均值很容易受极端值影响，如东部地区住房水平综合评价得分平均值很高，但是河北和海南住房水平综合评价得分却很低。同样，西部地区住房水平综合评价得分平均值很低，但新疆住房水平综合评价得分却很高，如果政策制定者仅考虑地