涪陵李渡长江大桥项目投资机会研究-正文.doc

1、第 1 页 共 22 页一. 项目基本情况涪陵李渡长江大桥位于涪陵区李渡镇长江河段，距离现涪陵长江大桥 6.5 公里。涪陵李渡长江大桥北接规划建设中的李渡私营经济示范区，起点始于李渡片区中心道路骨架的交叉点，经李渡南北快速干道与渝涪高速公路相接，作为经济示范区的出口通道，渝涪高速公路李渡出口将打造成涪陵的“第一门户” ；大桥南连涪陵区龙桥经济开发区（南岸浦片区） ，采用隧道通过石龙山公园、聚云山直连主城区道路网络。在各处相交的地方规划立交衔接，并通过规划公路网与渝怀铁路涪陵火车站相接。李渡长江大桥是涪陵区交通“十五”计划内的重点基础建设项目，并已经重庆市计委批准立项，项目法人单位为涪陵区城镇发

2、展公司。根据涪陵李渡长江大桥工程可行性研究报告推荐的项目建设方案，大桥为“对称双塔双索面混凝土梁斜拉桥” ，全长 882 米，桥身跨度分别为 170 米+398 米+170 米，引桥 146.6 米。桥面宽度为双向四车道，外加双侧各 2 米人行道，全宽 22.5 米。采用 SMA 沥青砼路面。涪陵李渡长江大桥线路等级为城市主干道 1 级，设计车速每小时 50 公里。大桥工程概算总投资 2.6 亿元，建设工期为 30 个月，2006 年上半年完工。根据涪陵李渡长江大桥工程可行性研究报告测算的数据，本项目总投资回收期预计 13 年，工程贷款预计 11 年可全部偿还。第 2 页 共 22 页经过半年

3、时间的前期准备，2003 年底，李渡长江大桥初步设计方案通过了专家组审查。2004 年 1 月 30 日举行了开工奠基仪式（桥墩工程） ，涪陵区四大班子相关领导均出席了奠基仪式。另据调查得知，作为大桥主体桥身工程将不迟于 2004 年 6 月 30 日前开工建设。桥身工程的招标定于 2004 年 2 月底或 3 月初举行的涪陵区招商引资洽谈会（涪陵区政府主办，具体日期尚未确定）上确定。我司已报名参加该洽谈会。二. 项目建设背景涪陵素有小重庆之称，属于典型的山地城市，涪陵主城区地形酷似重庆渝中母城，同样是两江环抱的半岛形状，南、北、东方向由于天堑隔绝，加之公路、桥梁等基础设施的缺乏，导致一江两岸

4、经济发展水平差别极大，城市的发展空间在地域上也受到很大限制。按照重庆市城市总体规划对涪陵的定位，涪陵是“重庆中部的政治、经济、文化中心，长江上游重要的枢纽港之一，乌江流域的物资集散地，以发展食品、轻纺、机械为主的沿江开放城市；到 2020 年，城市发展为人口规模 50 万、建成区面积 40 平方公里以上的大城市” 。 （2002 年，涪陵区委、区府提出到 2010 年把涪陵建成城镇人口 50 万人口大城市，到 2020 年，城镇人口要增加到 60 万人。 ）面对重大历史机遇，涪陵的经济发展、城市建设势必要冲出主城樊篱，寻求更为广阔的发展空间。李渡作为联系涪陵与重庆主城经济大动脉渝涪高速公路的桥

5、头堡成为涪陵城市突围的必然选第 3 页 共 22 页择。根据涪陵区最新修订的城市总体发展规划，确立了城市建设工作的总体思路，即：强化城市规划、挖掘城市资源、扩大城市规模、完善城市功能、美化城市环境、提升城市品位。围绕 2010 年发展成为 40 平方公里、50 万人口大城市的总体目标。预计到 2007 年，按照建成大城市和基本形成涪陵大城市骨架，拉通城市主干道的要求，拓展李渡片区、南岸浦片区，并将李渡和南岸浦片区建成工业和物流区，加快城市西扩步伐，最终构建 “以江南旧城包括江东为中心，李渡包括南岸浦为副中心的城市结构，沿长江水轴形成相对独立的一城四片组团式山地城市” 。李渡长江大桥工程是涪陵区

6、 2004 年城市建设项目的重中之重，也是涪陵区大城市基础设施建设项目的重点工程之一。李渡长江大桥的开工建设，标志着涪陵朝创建国内大城市的目标迈出了实质性一步。大桥建成后，李渡、南岸浦、江南老城区三片将融入涪陵“一城四片”的发展空间，这将对扩大涪陵城市骨架，完善城市功能，带动涪陵经济社会及城市发展起到重要的作用。另据调查得知，为进一步加快未来主城各片区之间的联系，除李渡长江大桥外，涪陵区政府拟在长江上再建设一座长江大桥，即在乌江入江口的长江下游，将建设长江三桥（连接江东与江北片区）与乌江二桥。同时尽快完善城市道路骨架，建成 8.5 公里长江大桥至乌江大桥的滨江大道，改造江东 3 公里乌江大桥至

7、长江三桥段、江北 6 公里长江三桥至长江大桥段，形成 24 米至 34 米宽的 4 条双第 4 页 共 22 页向四车道城市二级路，延伸李渡主干道至花桥段，建成火车站（渝怀铁路涪陵客运站）站前大道，改造天（子殿）北（拱）滨江路，最终形成五座大桥、五条大道的涪陵主城外环高速通道格局。据了解，以上几项工程也将在涪陵区府举办的招商引资洽谈会上对外招标。三. 项目投资环境分析1、 涪陵区域概况A. 区位概况涪陵位于重庆市及三峡库区中部，居长江与乌江交汇要冲。涪陵行政区北接长寿、垫江，南邻南川、五隆，西依巴南，东靠丰都。具有承东启西和沿长江、乌江联动、辐射的区位优势。涪陵区域面积 2941.47 平方公

8、里，辖 17 个镇、22 个乡、5 个街道办事处、1 个开发区、1 个示范区。2002 年末，全区总人口 111.46 万人，其中农业人口 83.85 万人，非农业人口 27.61 万人。B. 经济发展2003 年，涪陵区实现国内生产总值 97.77 亿元，比上年增长13.0%。完成财政总收入 15.69 亿元，其中地方财政收入 6.49 亿元；完成财政支出 14.46 亿元，经济运行质量有所提高。全年农民人均纯收入 2157 元，增长 7.5%；城镇居民人均可支配收入 7641 元，增长 13.2%。表 1、1999-2003 年涪陵区 GDP 及人均 GDP 增长趋势表年份 1999 20

9、00 2001 2002 2003第 5 页 共 22 页GDP（亿元） 63.8451 69.3248 76.5872 85.08 97.77人均 GDP（元）5821 6277 6910 7650 8772图 1、1999-2003 年涪陵区 GDP 及人均 GDP 增长趋势图1999-2003年 涪 陵 区 GDP及 人 均 GDP增 长 趋 势0204060801001201999 2000 2001 2002 20030200040006000800010000人 均 国 内 生 产 总 值 国 内 生 产 总 值表 1 反映了 1999-2003 年涪陵区国内生产总值增长情况，可以

10、看出，5 年间涪陵区国内生产总值一直保持了稳定快速增长，增长率并呈加速增长态势。按照目前经济发展状况，涪陵区 2002 年制定的未来五年“一三三”的总体奋斗目标有望实现。 （“一三三”的总体奋斗目标：到2007 年，一个成型50 万人口大城市骨架基本成型；三个建成基本建成六大工业园区，基本建成涪陵特色农业基地，基本建成区域性金融物流中心和交通枢纽；三个突破力争全区国内生产总值突破 150 亿元，财政总收入突破 23 亿元，规模以上工业企业利税总额突破 25 亿元。 ）工业 ：涪陵区工业经济基础雄厚，效益较好。其中，以榨菜、第 6 页 共 22 页饮料为主的食品工业；以中成药为主的医药工业；以化

11、肥为主的天然气化工工业；以苎麻、丝绸为主的纺织工业；以水泥、陶瓷为主的建材工业；以汽车、摩托车配件为主的机械工业已形成规模发展效应。2002 年，有 19 户企业进入重庆大中型企业行列，8 户企业挤身重庆市工业 50 强，拥有 4 家上市公司，加上收购的上市公司，共有 6 家上市公司；同时，娃哈哈、金义集团、飞渡泉凌啤酒、涪银塑料、纳爱斯等一批影响较大的对口支援企业也落户涪陵。2003 年，涪陵区实现工业企业总产值 93.65 亿元，增长 14.7%，工业经济效益综合指数达 135%。在经济社会发展中，涪陵区委、区府始终把工业化摆在十分重要的位置，实施重点发展战略，以工业化带动城镇化和农业产业

12、化。按照“建大园区、办大工业、促大发展” 的思路，目前，规划并正在建设“太极、李渡、化工、纺织、有色、建峰”等六大工业园区，预计到 2005 年，六大工业园区实现利税 20 亿元。到 2007 年，力争 45 户重点企业成为全国同行业的排头兵，成为国际国内具有竞争力的企业集团。工业经济的强劲增长势头，为涪陵社会经济的快速发展提供了坚实保障。农业 ：涪陵区素有“榨菜之乡”的美名，先后被评为“中国果蔬十强区县”和 “中国农产品深加工十强区县 ”， 涪陵榨菜集团进入“中国农产品深加工企业 50 强”和“农业产业化国家级重点龙头企业”行列；乡镇企业发展较快，2003 年，实现总产值 32.62 亿元，

13、增长 37.3%。但农民收入仍然偏低，增长缓慢。2003 年涪陵区农民第 7 页 共 22 页人均纯收入为 2157 元，如按照 2020 年实现全面小康社会，则农民人均收入要达到 8000 元，平均每年需增加 344 元，年均递增 8%。但 1997-2003 年农民人均纯收入平均每年仅增加 100 元，年均增长6%，从这一速度看，到 2020 年要达到这一目标的难度很大。商贸 ：当地政府一直致力于把涪陵打造成区域商贸经济中心，并制定了 “2456”的发展目标：扶持重点企业和重点市场发展，重点企业和 2 个重点市场；加快 4 个中心镇商业区和 5 个社区商业服务中心建设；积极发展现代物流，推

14、进流通现代化，发展连锁经营；强化社会大商业管理职能，规范市场秩序，加强市场管理，完善统一开放、竞争有序的市场流通体系；积极引进大店、名店。2003 年实现社会消费品零售总额 30.05 亿元，增长 14.0%。金融机构年末存款余额 110.15 亿元，贷款余额 117.75 亿元，比年初分别增长 6.4%和 10.8%。另外值得一提的是，2003 年涪陵区成功创建了中国优秀旅游城区。 C. 城市建设应该说涪陵老城区的建设虽然取得了一定的成绩，但总体来说是失败的。先天的地理条件不足再加上后天规划的无序，使得整个城市布局相当局促、零乱，极大降低了城市的经济辐射能力。目前的状况是，主城区囿于地域狭窄

15、，几无扩张空间，新旧建筑如犬牙交错，导致旧城改造困难极大。但新区由于历史欠账过多，基础配套设施严重缺乏，短期之内难以承担城市扩容的重任。第 8 页 共 22 页典型的“二元经济”结构也极大的限制了涪陵区城镇化战略的实施。2002 年涪陵区城镇人口为 37.36 万人，城镇化率为 33.5%，低于全市平均水平 3 个百分点。到 2010 年涪陵建成 50 万人口大城市，届时的城镇化率将达到 43%，城镇人口在 2002 年的基础上增加 16.5 万人；2020 年要达到 50%，即城镇人口要增加到 60 万人，这个数字仍然远远低于 2020 年重庆市城镇化率的平均水平（预计届时重庆市城镇化率水平

16、为 70） 。涪陵老城区建设的失误却为现在城市建设的高起点规划创造了条件。据了解，涪陵区政府将在若干年后举迁李渡，政府的搬迁既有带动当地经济发展的目的，同时也是对城市功能布局的重新定位与梳理。借重庆直辖以及三峡工程上马的东风，涪陵区城市建设开始走上了协调发展的道路。D. 交通运输在整个重庆市行政版图上，涪陵位于中心位置，是重庆主城区联结渝东 20 个区县的城乡经济走廊，素有“ 乌江门户” 之称。渝涪高速公路距重庆主城区 100 余公里、距江北机场 90 公里，渝怀铁路、国道 319 线、规划中的重庆至湖北利川铁路及沿江高速公路穿越涪陵境内。涪陵-黔江高速公路、渝怀铁路建成之后，涪陵则成了重庆到

17、黔江，进而再到贵州和湖南必经之路；重庆-长寿-利川铁路/高速公路建成之后，重庆则可经涪陵、黔江、利川而进入湖北沿长江铁路。可以预见，不久之后，涪陵交通必将迎来大发展。涪陵港处于长江、乌江交汇点，水运发达，作为 5 大主要港口第 9 页 共 22 页之一，被列入了重庆市航运中心发展规划 。涪陵港集装码头的功能及运力居重庆前列，渝东地区及乌江流域的集装箱货物基本在涪装运，并已实现江海联运，可直通海外。三峡成库以后，万吨巨轮将可直达重庆，届时，涪陵港的区位优势将更加明显。另外，涪陵还是三峡工程主要淹没区之一，将搬迁 224 户工矿企业和动迁 11 万人，移民淹没补偿静态投资 34.45 亿元，补偿总

18、额居重庆库区第 4 位。巨大的移民迁建量，为涪陵城镇化建设提供了发展契机。2、 李渡私营经济示范区及南岸浦工业园区概况1998 年，李渡撤镇建李渡私营经济示范区。目前，示范区下属李渡、金银、马鞍三个办事处，32 个村、居委会，216 个农业社，总面积达 91.6 平方公里，人口 5.6 万。示范区经济以发展工业商贸为主，以工业部分带动城市经济，以城市经济带动农业发展。2003 年 3 月，重庆市政府批准成立李渡工业园区，属市级工业园区。园区发展规划面积为 21 平方公里，按照“开发一片、应用一片、成熟一片” 的原则进行滚动开发，园区由“加拿大（蒙特利尔）园区” 、 “标准工业小区” 、 “物流

19、园区”和与之配套的“商业服务区”构成的现代工业社区，建设期为 8 年。建设李渡工业园区是涪陵城市化建设的一个重要举措，也是实现再造涪陵工业的一个重要环节。据悉，为加快李渡经济示范区的发展，涪陵区政府将迁往李渡（具体时间未定，但估计最早也要在 2007 年李渡长江大桥建成之后）第 10 页 共 22 页，目前，已有国内外 10 余家大型企业进驻。同时，李渡工业园区总体概念性规划（详规）也在加紧编制之中。四. 涪陵区房地产市场分析（仅限主城规划区）1、 定性描述从调查的情况看，涪陵主城区房地产业的发展一直不是很景气。据当地主管部门负责人解释，原因主要有四点：一是开发量供大于求；二是移民迁建占了一定

20、市场份额；三是单位集资建房较多，对商品房市场冲击较大；四是开发企业项目开发水平不高，产品不能有效满足消费者需求。目前，房地产开发主要集中在涪陵老城区范围以内，其中主城区迎宾大道（长江大桥至城区之间）与长江防护大堤区域是当地房地产开发的热点。作为涪陵区城市未来拓展方向的李渡私营经济示范区、南岸浦片区，由于交通不便以及必要市政、生活配套设施的缺乏，真正的商品房开发几乎没有，主要是三峡移民迁建房，以及工业厂房与职工宿舍。目前，涪陵老城区电梯房价位基本维持在建筑面积每平方米1100-1200 元之间，多层在 800-1000 元之间。据了解，近几年涪陵主城区的住宅价格变动不是很大。产品设计与项目的包装、营销推广正逐步为区县开发商所重视。据我们调查的位于涪陵市区中心地段的一家楼盘，由于户型定位错误（跃层户型占 30%，150 m以上户型占 70%） ，以至销售期长达三年，销售率仍为 80%。与此对应的是， 80-90 m及以下户型正大行