浅析房地产企业项目工程造价控制策略.doc

1、浅析房地产企业项目工程造价控制策略摘要：随着城市建设步伐加快，房地产项目的增多，工程管理理念的应用，工程造价全过程的控制管理受到人们的关注。工程造价控制不仅是为了能够控制投资限额，而是能够加强工程施工控制管理，从而使工程建设中所需的人力、财力以及物力等得到充分的利用，使工程建设的经济效益和社会效益达到最佳。本文主要分析房地产企业项目工程造价控制存在的问题及全过程控制管理的策略。 关键词：房地产企业 项目 工程造价控制 策略 中图分类号： F293.3 文献标识码：A 文章编号： 1 房地产企业工程造价控制存在的问题分析 1.1 设计阶段的设计深度不够，设计概算编制不全；管理机制不健全，普遍忽视

2、工程建设项目前期工作阶段的造价控制的作用。 目前我国大部分设计单位对工程项目的技术与经济分析深度不够、在设计中大多重技术轻经济,设计人员只对安全、技术等质量负责,对工程造价的高低关心得太少,以致忽视优化设计方案来有效控制工程造价。很多房地产开发商甚至于急于项目开工,又没有作好必要的准备,搞“三边”工程(边决策、边设计、边施工),对投资额度的要求,建设标准的把握,设计深度的审查没有严格把关；也有越来越多的房地产开发项目产品设计中，不再有设计概算的编制，即使有也只是含主体工程的简单概算，达不到全面包含的深度。 1.2 招标阶段忽视招标方式的选择，主要技术、合约条款不严谨、不全面。随着房地产市场的崛

3、起，一些新生的中小房地产企业疏于对招投标的认识，在工程施工单位的选择上，只注重情感，有意或无意的使用议标或谈判、协商等办法确定施工合同，不采用有竞争机制的公开招标与邀请招标之办法，合同条款也只是泛泛而谈，为后期工程项目实施中工程造价控制的实际操作带来诸如无条款引用、无法实际操作等诸多不利影响。 1.3 施工过程成本控制管理不到位 由于前期设计深度或施工过程本身等原因造成了施工中有大幅度的变更设计,在施工管理过程中对成本控制管理不到位，对这些更改的必要性与合理性没有监督,对更改的损失没有相应的责任制约,致使工程造价难以得到有效的控制。不能切实地将经济问题与技术问题有机地结合到一起，没有尽早发现经

4、济管理中存在的问题，待工程竣工时才发现经济问题，已无法弥补。往往在施工过程中只重视技术、生产，不重视成本的节约，不能将优化技术方案、改进施工工艺、降低建设成本列入到生产管理过程中来，造成技术人员与经营管理人员互不沟通，工程造价控制各环节相互脱节，从而造成成本的人为不可控制状态。 1.4 竣工结算阶段控制不力 竣工结算本是决定工程项目甲乙双方的结算数额的最后一道关，但结算人员若忽视对施工企业提供的结算依据的认真审查，依然将会给房地产企业带来巨大的损失。如：在施工阶段签订的变更联系单有没实际发生，发生原由是否该房地产企业承担责任，变更事项涉及的工程量是否属实，有无重复计算；若有人、材、机价格变动，

5、变动可否计算，如何计算均应对照合约条款一一核算，并勤于与市场情况核实等等。否则，任何的忽视就直接给房地产企业带来经济损失。 1.5 缺乏科学、合理的评价体系 一个项目开发完成后，对已完工程在工程造价控制方面的评价体系没有科学的评价体系，导致企业无法形成适合本企业的报价体系，这是对企业资源的巨大浪费，珍贵的经济技术数据随着建筑物的完成而消失。2 加强房地产企业项目工程造价全过程的控制策略 在当今这个土地成本日渐趋高、销售竞争激烈的相同开发环境中，除了开 发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是价格，如何降低工程成本，提高企业工程投资收益，加强房地产企业项目工程造价全过程控制就是有效地控制工程

6、造价的关键。 2.1 设计阶段工程造价的控制 （1）实行设计方案招投标制度。开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位。从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。 （2）实行限额设计。限额设计是工程建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要应做到心中有数。 （3）开展价值工程的应用。价值工程的主要特点：以使用者的功能需求为出发点，对所研究对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统

7、一，在满足功能要求的前提下，降低成本。例如，利用深基础，增加地下室，这样地下储藏室可以停放车辆和储存杂物，小区可以不必建地上停车场，既节约了用地，也美化了环境。这就是利用价值工程中的成本略有上升，却能带来功能大幅提高的结果。 （4）加强图纸会审工作。对设计单位图纸质量的外部管理与审查，要在施工前审查，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，以求高设计质量，避免因设计考虑不周或失误所带来的经济损失。 从以上几方面，我们尽可能的发挥设计工作对工程造价控制的积极作用。 2.2 施工阶段的造价控制 (一)工程招投标阶段的工程造价控制 为合理

8、确定和控制工程造价奠定基础，新开工建设项目应严格进行招投标,通过招投标引入竞争机制,降低工程成本。开发单位对施工单位的选择应该及其慎重,选择施工单位要注意以下方面的考评: 一是对施工单位建设业绩的考评。施工单位要有一定的建设业绩,尤其是近期的建设业绩和相同于本招标项目的建设业绩。项目经理在工程建设过程中作用很大,在考评施工单位建设业绩的同时,还要特别注重对施工单位项目经理的考评和挑选。 二是对施工单位资信状况的考评。施工单位的资信要可靠,资金不足的施工企业可能会将工程款变成对设备的投入,负债经营的施工企业可能将工程款充抵企业债务,这些都将造成工程款难以到位,从而影响工程进展和工程质量。 三是对

9、施工单位技术实力的考评。施工单位要具备一定的施工资质和足够的技术实力,不仅可以使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗,也可以使施工企业有能力在工程造价上给予建设单位合理的优惠。 同时，为做好工程项目招标工作,需严格拟定招标条件,认真编制工程标底和标书。有条件的单位应尽量自行编制标底和标书。工程标底要保证质量,要把工程标底控制在合理造价的下限,招标书的条款应严谨、准确和全面。要做好投标的评标、定标工作,以中标价为基础通过谈判、协商确定合同条款,中标后合同条款的签订应严谨、细致,工期应合理,尽量减少甲乙双方由于责任不清导致日后扯皮的现象。 (二)加强工程施工过程事中控制 (1)严格控制施工

10、中设计变更,经论证确需设计变更的,应力求减少变更费用,可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。 (2)加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素,导致标外工程量项目增加现象,如基础土方量、井点降水等,现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下,按实并及时地签证、审核,以真实反映实际工程造价。 (3)做好市场行情的调查：预算等相关人员，要广泛的掌握建材、设备等市场行情，在现行价格全部市场化的今天，如果对市场行情不清楚，就无法进行工程造价的有效控制。 (4)严格按照合同进行工程款支付等合同条款的甲方履责，防止施工反索赔的发生，从而避免合同价格的增加。 (5)及时掌握国家工程造

11、价调价动态，根据合约条款责任的界定，做好调价责任的合理分担。 (6)严格审查承包单位的索赔要求。要求各工程管理人员加强施工过程有可能引起索赔发生的事件进行密切关注，做好充分相应准备，打有准备的“仗” 。 2.3 竣工结算阶段的成本控制 工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节,在确定工程造价时,应坚持以现行的工程造价管理规定为依据,按照甲乙双方在施工合同中的约定,根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算,审核是否按图纸及合同的规定全部完成工作,是否有丢、拉项工程。要认真核实每一项工程变更是否实施,该增的增,该减的减,做到实事求是。为了合理确定工程造价,计价必须准确。预算人员不但

12、要熟练掌握工程量的计算规则,定额子目的组成内容和套用规定、工程造价计算程序,还要掌握三者的编制原理和内在联系,确保工程造价计算的准确性。 此外,预算人员要坚持到现场了解情况,掌握工程动态,对特殊材料进行市场询价,掌握价格动态,提高工程造价计算的准确性。控制工程造价的最后一环是竣工结算。在工程竣工结算中洽商漏洞较多:有的是有洽商没有施工;有的是施工没有实施应该核减,却没有洽商;还有的洽商工程量远远大于实际施工工程量等。结算时,必须进行现场核对,认真核算工程量。同时,应实行工程结算复审制度和工程尾款会签制度,以确保工程结算质量。 3 结语 房地产项目的造价控制与管理,是企业在掌握市场信息的基础上,为实现管理目标而进行的计价、定价的成本控制的系统活动,其贯穿于工程建设全过程。概括而言,房地产项目的工程造价控制与管理就是以决策阶段的估概算为静态控制,以设计、施工等实施阶段的动态管理组成；每个环节都需要具有相应水准的人去高质量地完成相关工作，从根本上解决合理确定和有效控制建安工程造价的问题，推动我国建筑市场的健康发展。 参考文献： 1陆敏玲.加强工程造价管理的几点看法J.工程建设与设计.2010(4):4748 2蔡建章,余晋希.关于建设工程造价管理改革的思考J.建筑.2010(9):2122