1、浅析土地增值税在房地产行业中的征管问题【摘要】伴随着房地产业迅猛发展与土地增值税征管相对滞后的矛盾日益突出，房地产业土地增值税征管已成为当前税收征管工作的难点。本文从现行土地增值税的开征背景及作用出发，分析土地增值税的征管现状及存在问题，提出加强征管的建议。 【关键词】土地增值税，房地产，征管 一、土地增值税的概述 （一）土地增值税的定义 土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 （二）土地增值税的征收办法 1、首先我国土地增值税
2、征收分两步进行。 第一步是在房地产项目开始销售收取预收款和销售款时，根据当地政府的规定，按照规定区分不同类型房地产（普通住宅、非普通住宅、商铺等）确定预征率（一般是 1%-5%之间，由各省自行确定）预缴土地增值税。 第二步，等到该房地产项目达到规定的任何一个条件：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。就进行土地增值税清算，与之前预缴的土地增值税比较后，多退少补。 2、土地增值税清算时就不能采用之前提到的预征率，目前有两种方式：一种是按照规定比例（不低于 5%-8%）来核定征收土地增值税，就是所谓的带征；另一种是按照土地增值税暂行条例中四级
3、超率累进税率来清算土地增值税。 二、土地增值税的征管现状及存在问题 （一）税收征管中土地增值税预征不规范。 1、对普通标准住宅免税界限认定不准。各省在制定并对外公布普通标准住宅标准中，都是从同时满足以下三个条件作为界定标准的，即住宅小区建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格与同级别土地住房平均成交价格。但是在实际税收征管中，许多税收管理员却只以建筑面积是否达到普通标准住宅规定的标准作为是否预征这一税种的界线，往往忽视其它几个条件限定，出现了不应免征土地增值税项目而违规免征的现象。 2、预征率设定不合理。对一个地区不同地段，如城市与农村开发房地产项目都适用一个预征率不合理，在以财务核算混乱为由不
4、允许企业清算前提下，出现税负严重不公平现象。 （二）税收征管中土地增值税清算政策落实不到位。 1、许多达到国家政策规定清算条件的房地产开发企业以帐务混乱为由不清算，税收征管中也未采用核定征收，只是按一个较低的预征率预征。由于土地增值税依法清算的政策落实不到位，造成许多房地产开发企业建安环节税款失去税收监控而出现建筑税款流失现象。 2、税务征收机关对清算政策落实不到位，认为清算有可能出现比预征的税款少产生退税现象而不允许企业清算。 三、加强土地增值税管理的建议 （一）完善土地增值税税收政策。提高土地增值税的预征率。对房地产开发项目划分为普通住宅、非普通住宅和别墅、写字楼、商业用房三大类型，项目所
5、在地不再划分到县级，由各省、市（地区）地税机关在调查测算的基础上，统一并且提高土地增值税预征率，做到一个市或一个省对土地增值税预征率的统一。建议全市或全省对房地产不同项目类型，确定不同的预征率，对普通住宅项目执行 2%的土地增值税预征率，对非普通住宅项目执行 4%的土地增值税预征率，对别墅、写字楼、商业用房项目执行 6%的土地增值税预征率。 （二）改革现行土地增值税先预征后清算的管理模式，实行定率征收。在上述“建议完善土地增值税税收政策”暂不能实现的情况下，建议省、市地税机关，改变现行的土地增值税“先预征后清算”的管理模式，根据目前房地产市场行情，调查测算出不同类型的房地产开发项目应承担的土地
6、增值税税负水平，按照房地产企业的预（销）售收入，对土地增值税实行定率征收，一次征收到位，不再进行土地增值税清算，操作简单，又便于管理，土地增值税也能征收到位。笔者依据初步测算结果，建议全市或全省对多层（8 层以下）商品住宅（不再认定普通住宅和非普通住宅）执行 5%的土地增值税征收率，对高层（含小高层、高层）商品住宅（不再认定普通住宅和非普通住宅）执行 10%的土地增值税征收率，对别墅、写字楼、营业性用房执行 20%的土地增值税征收率。 （三）继续推行房地产税收一体化管理。在目前已经建立起房地产税收一体化管理工作机制的基础上，进一步强化与住建、房管、国土等部门的协调沟通，建立长效工作机制，将信息
7、共享、联席会议制、经费保障落到实处，做到常态化，把土地增值税的控管作为“先税后证”审核把关的重点内容，对未足额申报缴纳土地增值税的房地产项目，不予办理有关的权属手续。 （四）加大税务稽查打击力度，整顿和规范房地产市场秩序。把房地产行业、房地产企业作为税务稽查的重点对象，土地增值税作为稽查的重点，逐步规范房地产市场税收秩序。 （五）加强土地增值税政策宣传。鉴于土地增值税的征收管理相对薄弱，地税干部在加强学习提高政策水平的同时，税要深入房地产开发企业进行认真的讲解、辅导，送政策上门，特别是新成立的房地产企业，要重点辅导财务人员和办税人员，全面规范房地产企业涉税行为，提高纳税申报质量，增强纳税自觉性。 四、总结 尽管目前的土地增值税存在许多不足，面临征管困难，但其在解决当前房地产市场上存在的突出问题仍然发挥重要作用。因此，在未着实推进房地产税收一体化之前，相关部门应该高度重视土地增值税征管政策，只有这样，才能有一个清亮明朗的税收征管局面。 参考文献： 1陈俊良.房地产业土地增值税征管难点与对策J.税务研究，2008.5：81-82 2陈义荣.我国土地增值税存在的问题与对策J.物流与采购研究，2009.41：92-94 3温娜.土地增值税征收的难言之痛N.财会信报，2009
