生态财富中心论.doc

1、生态财富中心论布雷顿森林体系瓦解后的近半个世纪以来，企业、人流追逐着“中央规律”建造了一个个 CBD、Downtown。随着人民币国际化进程的不断加剧，世界财富越来越向北京聚集，导致世界 500 强企业向北京聚集、全世界热钱向北京聚集、全球精英向北京聚集，更向北京中央公园聚集。 财富向北京聚集 向中央公园聚集 北京作为中国的首都，政治资源、科教资源、高端人才资源及大企业总部资源四类优势在中国无可比拟，全国乃至世界的人才、资金、资源都不同程度向北京集中。 在北京 CBD，壳牌、丰田、三星、美铝等众多知名跨国公司总部云集，总计达 77 家，占北京市知名跨国公司总部总数的 2/3 以上，占朝阳区的比

2、重达到 90%以上，是全国世界 500 强企业和跨国公司地区总部集中度最高的区域之一。CBD 中心区同时聚集了世界 500 强企业中的近 140 家，占全市的 70%以上。 与此同时，今年人民币离岸中心阵营继续从亚洲向欧洲扩张，离岸中心的人民币存量也进一步增加。截至 10 月份，离岸人民币中心人民币总量高达 1.9 万亿元。与中国人民银行签署双边本币互换协议的国家、地区央行及货币当局增至 23 个，货币互换规模超过 2.5 万亿元人民币。而且，今年人民币全球跨境结算占比已上升至 0.86%，增速远超其他货币。经济学家王元龙认为，人民币国际化进程中，北京是一个重要的载体和通道，也是一个重要的试点

3、区，其作用不可忽视。他认为，随着人民币国际化进程的不断加剧，世界财富越来越向北京聚集，导致世界 500强企业向北京聚集、全世界热钱向北京聚集、全球精英向北京聚集。 而就世界范围看，财富核心还在进一步向城市“中央公园”靠拢。北京的中央公园也正在吸引着财富的聚集。据统计，朝阳公园周边共聚集了 3000 多家外国公司、200 多家新闻机构、100 多家全球 500 强企业，还有长城、希尔顿等 10 余家五星级酒店，国际文化、经济交流极为频繁。业内人士表示，依托四通八达的交通网络和良好及区位和环境优势，会有更多的企业进驻，朝阳公园板块将成为有较强辐射力的商务中心和新的北京财富聚集区之一。 “公园办公”

4、概念初起 提到“公园地产” ，北京房地产从业者的脑海里大概还会连带着跳出两个词汇：“宜居”和“朝阳公园” 。前者充分说明了“公园”与居住的紧密关系，后者则说明了“朝阳公园”在北京公园的地位。 “公园”与住宅挂钩是顺理成章的话题，而让“公园”与“商务”组合却多多少少有些陌生。前不久，朝阳公园地标建筑骏豪中央公园广场高举“公园办公”的大旗正式亮相，从而将“公园”概念深化到商务领域。 传统写字楼办公环境在设计中过度强调经济指标的控制，追求地块容积率的极限，因此楼体外观摆脱不了敦实、厚重的特色，内部空间犹如格子间的集装箱，既无阳光也缺少对流。这些设计中的痼疾，加重了写字楼人群“亚健康”现象。有调查显示

5、，目前大城市中人群的生存压力大、工作繁重，在现有的办公环境里很容易使人莫名其妙地烦恼，并出现浑身不舒服、目眩头痛、思维迟钝等症状，甚至引发疾病。而美国绿色生态建筑机构的调查则显示，在绿色生态环境中办公可以使工作效率提高 10%以上，同时大大改善员工的健康状况。 如今，被“亚健康”困扰的白领族们，已越来越关注办公环境的生态问题。人们对于办公环境的需求，不再仅仅是有一个宽敞的办公空间，而是开始追求健康与舒适并举、绿色与商务兼得的高品质办公环境。因此，办公环境的健康、生态问题已成为商务空间开发亟待解开的结。 与此同时，CBD、金融街等传统办公区域逐渐为一些重视人性化办公的智力型公司所放弃，就是因为这

6、些传统商务区域在发展上盲目地追求集中和扩张，忽略了空间适度和环境的保护，加上日益沉重的交通负荷、不够便利灵活的餐饮休闲配套，使得员工餐饮、会见客户等基本需求都变得困难和浪费。一些注重人性化办公的公司因此只能选择无奈地退出CBD，转而寻找办公密度相对低、生态环境相对好的新型办公区域。可以说，这是个大趋势。朝阳公园办公区的形成也如纽约中央公园办公区的形成一样，体现着生产关系的进步，体现着对人本需求的尊重，体现着未来创造型脑力的价值地位。 正因如此，当北京房地产市场传出朝阳公园旁骏豪中央公园广场开工的消息时，就迅速吸引了业界的关注。据了解，作为首个通过白金五星预认证的写字楼，骏豪中央公园广场在业内无

7、疑起到了标杆和示范作用。该项目交通便利、周边服务设施齐全、场地景观布置合理、建筑外形突出，建成后将会成为区域的标志性建筑。 第一太平戴维斯项目策划总经理徐伟成接受本刊采访时指出，对于商务产品来说，未来交通的便利性、周边生态环境的发展潜力、自身的商务服务生态链是否完整，以及建筑空间的灵活性、服务的专业性，都直接决定了项目的可持续发展能力。随着中央公园区域地价不断攀升，加上不可复制的生态环境特点，必然也会吸引相当数量既想保值增值、又想逃离 CBD 等商业过于集中区域的企业前来办公。IBM、时代华纳等重视品牌形象、商务软环境和员工健康的优质企业相继进驻纽约中央公园区域就是个例子。 在办公成本不断高企

8、、热岛效应不断显现、雾霾天气接连不断的情况下，众多世界 500 强企业逃离 CBD。而作为毗邻北京最大绿肺的朝阳公园板块的项目，骏豪中央公园广场必将凭借得天独厚的生态环境和国际化商务氛围，成为世界 500 强企业和其他各大企业选址的最佳所在。 顶级人群需要中央公园 中央公园成为了纽约的商务核心地标。这一大片绿地的凝聚力，可能已经远远超出了当时美国政府的预期。在其他几个经济发达国家也是这样，比如世界上那些与美国中央公园类似的城市公园伦敦海德、巴黎凡尔赛、东京新宿御苑等这些代表城市的公园。商业发达和高尚公寓聚集区会不知不觉地向城市的绿地景观中心聚集。原来的商业中心不断被拉向景观周围，速度和程度都是

9、远在规划预料之外的。 在北京，城市公园一直是非常稀缺的资源。但在追求回归自然的城市人和追求利润的开发商眼里，这些地方俨然已是不可多得的置业开发旺地。因此在商业利益的驱动下，近几年除故宫、三海外，几乎所有的公园都无一例外地建起了“公园里的家” ，有些项目干脆就建到了公园的地皮上。这些项目都在不同程度上挤占了城市本已狭小的公共空间，其粗糙的外形、高大的体量和普遍较低的品质对公园周边景观造成了不可修复的破坏，因此已引起社会的普遍不满。？ 所以，北京唯一能与纽约中央公园相匹敌的只有朝阳公园。它是目前为止北京投资额最高、规模最大的城市公园，规划面积达 320 公顷，其中水系 67 公顷、陆地 253 公

10、顷，比颐和园还大 20 公顷。作为奥运工程的一个组成部分，朝阳公园将绿化广场、改扩建广场总面积达 6.1 万平方米，绿化面积占 85%，其中大树占绿化面积的 75%，仅二十年以上树龄的松柏就达 140 棵。？ 作为北京的中央公园，朝阳公园还有更为优越的自然、人文条件：周边朝阳高尔夫球场、红领巾公园、团结湖公园、农展馆、嘉林花园等大小公园绿地像翡翠一样簇拥着它；在北京绿化隔离带七大绿色板块中，朝阳公园至东风再至将台绿色板块，包括朝阳公园、东风农业园区、将台森林公园，已建成 1.3 万亩的绿地，它们与已完成绿化面积 133.3 公顷的朝阳公园一起，在北京东北部形成了一个巨大的天然氧吧。它左拥三环右

11、抱四环，交通极为通达。北面紧邻燕莎商圈、南面连接 CBD，周边有非常便利的生活娱乐设施，有以美式酒吧文化、国际风情节等为代表的国际化、现代化的文化氛围。？ 在关于核心城市“前进与生存” 、 “雾都与疾病”的生存大讨论中，诞生了伦敦海德公园与纽约中央公园。对于北京而言，朝阳公园就是北京的中央公园。目前，朝阳公园板块聚集了众多的高端住宅产品，是北京众所周知的宜居板块。但相对于燕莎、CBD 规划更晚的朝阳公园，目前还没有形成向公园围拢的建筑集群。值得期待的是，随着近年来的商务发展，尤其是近期区域内标杆建筑绿色建筑环保楼盘骏豪中央公园广场的即将亮相，这个建筑面积达 20 多万平方米，涵盖 5A 甲级写字楼、企业独栋、精品办公楼宇、商业、住宅等多种业态的项目，将进一步推动区域的价值，满足财富人群、顶级阶层的商务、生活的一切所需。