试论物业公司对供暖体制的管理方案.doc

1、试论物业公司对供暖体制的管理方案摘要: 随着我国房屋开发的飞速发展,物业管理公司也迅速诞生并壮大起来。本文作者介绍了北方供暖调节及管理上的基本要点,并提出应用新技术的必要性。 关键词:热水供暖;调节;管理;新技术应用 中图分类号： TU832 文献标识码： A 随着管理人员素质的提高,技术的进步,燃煤区域性供暖有了突飞猛进的发展,锅炉热效率达到 70%以上已经是现实,这就促使我们管理人员不断学习新技术,应用新技术,做到量化管理,科学管理。重视安全,重视环保节能,发展技术队伍,达到高效、洁净、环保的效果。 1 管理队伍的设置 1.1 组织机构 设置主管供暖工作的副经理、车间主任、代班长、其它岗位

2、。副经理负责管理供暖的全面工作,进行整体调控,工作考核,各项方案的确定。该岗位应具备管理知识与设备基本常识。车间主任直接对分管经理负责,该岗位应有供热的专业知识,能清楚设施的构造原理,具有管理能力,能够把握关键岗位及关键设备,监督抓点准确,有具体实施的组织、调配能力。代班长对车间主任负责,直接落实执行车间工作目标,日常管理、运行维护、夏季检修、材料计划、人员考核。其它岗位包括司炉工、电工、化验员、灰渣工等均对代班长负责,完成各岗的具体工作,特殊工种必需持证上岗,所有人员应培训后上岗。 1.2 岗位制度 制定完善科学的岗位责任制,如安全运行制度,设备管理制度,设备操作制度、交接班制度、运行记录制

3、度、水质化验制度、防火制度等,各项制度要简明准确,具有可操作性。 1.3 制定约束机制 供暖单位燃料费占成本的 30%左右,节约潜力较大。公司应根据供热面积和本地消耗平均值制定出用煤量,由公司向车间下达用煤指标。但车间应有用煤质量与数量的验收权。由车间根据化验结果折算成下达指标时所依据的用煤参数,对不达标的煤种有权要求退换或增加用量。 2 供热运行的管理 2.1 热水供热系统的调节 热水采暖运行管理尚没有达到量化管理,大多由司炉人员凭着经验达到某个出水温度后压火停炉。虽然也达到室温 16的要求,但运行起来温度波动较大,室温最高时可达到 20,最低时只有 1415,既让人不舒适,也浪费了能源。如

4、何解决这种问题?供暖理论中已给出四种调节方式:即“量调节” 、 “质调节” 、 “阶式质量综合调节” 、 “间歇调节” 。使用流量调节容易造成供暖系统严重的竖向热力失调,而且较难管理,因此常采用“质调节” 、 “间歇调节” 。这两种调节易于实现又便于调节。一般在秋末采暖期用间歇调节方式,在 12 月2 月份采用质调节。 2.2 调节的修正 (1)温度修正 天气温度的变化是一个每时每刻都在变化的动态过程。而在热负荷计算时室外温度是按设计温度选定的不变化温度,因此在使用质调节公式计算供回水温度时,对室外温度值的确定应该用当天最高与最低温度的平均值如表 1。 (2)风力修正 在 20012002 冬

5、季供暖时,哈尔滨供热办,哈尔滨气象局及哈尔滨供热公司联合搞了气象节能的课题,目的是研究气象变化对燃料用量,供回水温度的影响,方法是选定一些区域性供暖对象分楼层、分部位安放记录仪器,每天分时段记录室内外温度、燃煤量、供热时间等参数。我们在小区也做了相应的测试,根据统计数据发现刮四级以上西北风时,供、回水温度需提高 2左右。 (3)供回水温度对单管系统竖向热力失调的影响 在供热实践中小区习惯采用间歇供暖,即指在最冷的日子里每天也只供若干小时,设备的输出能力高于设计工况,此时燃料不完全燃烧损失增大,造成浪费,且室温不均衡,感觉不舒适。为克服上述现象,好多单位提出低温常供,即在低于设计供回水温度的工况

6、下连续运行,这种运行方式实质也属于质调节的范畴。由于散热器的传热系统 K=A(tp)B(A、B 为实验确定系数,tp=tp-tn、tp=(tsg+tsh)/2 是散热器供回水温度平均值)当tsg+tsh 降低时,K 值降低,散热器散热量减少,单管系统每组散热器不同层高的进出水温度是沿流动方向变化的。如果温度控制不当,最低层散热片的平均温度小于所需散热量的要求,造成室温不达标。有住户增加好多散热片来增加散热量,但在立管径不变的情况下,增大了该环的流动阻力,使该环更加不利,达不到增温的效果。因此低温连续供暖的供回水温度仍要按质调节的相应温度运行。 (4)供暖时间的确定 目前设计热负荷的余量较大,室

7、外温度较高时连续运行必然造成浪费,因此建议在北方 12 月份或 12 月中旬至 2 月采用低温连续运行,而在其它月份仍采有间歇调节方式。 3 设备的管理 3.1 锅炉的维护 锅炉是供暖的核心设备,必须保持良好的运行状况,使其传热处于原设计状态。这就要求锅炉内不结垢,1mm 厚的水垢增加热损失 3%5%,因此要求水处理必须跟上,化验员认真负责,通过水质处理实现不结垢,或微量结垢,根据水质状况定期排污。夏季检修时一定要检查锅筒、对流管结垢情况。如果结垢较重要酸洗,并分析结垢原因,予以消除。检修时要仔细检查炉排、炉梁、烟道,保证完好、畅通。 3.2 辅属设备的检查 主要检查转动设备的轴承,风机叶片的

8、磨损,电控原件的触点、接线,水处理设备出水滤网等。如有损坏必须更换或修复。供暖系统普遍存在跑、冒、滴、漏的现象,虽然供暖管理人员想了好多办法,制定了好多制度,但仍没有根治。主要是现在供暖系统用的阀门密封件多使用盘根,开启次数一多就产生滴漏,难根除,必须采用新型阀门。目前柱塞阀能很好地解决滴漏问题,虽然价格是普通阀的几倍,但使用可靠,寿命长,维修量小,还是经济的。 3.3 新产品的应用 随着科技的发展,出现了很多暖通新产品,供热单位该逐步地应用起来。比如好多供热区域内的各管网分支、各建筑物的供热量没有量化,冷热不均现象较多。如果在各建筑物供暖入口处安装流量控制阀,按需供给,按设定流量调节,能够很

9、好解决平衡问题,据介绍可节煤 15%左右。另外诸如变频控制设备已经是完善的技术,但供热单位应用的还很少,这有待于国家政策的引导。 4 结束语 随着我国房屋开发的飞速发展,物业管理公司也迅速诞生并壮大起来。在北方,物业公司除承担着小区公共设施的日常管理外,还承担着至少半年的供暖实施工作。就目前采暖方式主要以燃煤区域供暖为主,就要求物业公司有一个专业化的管理队伍,科学的管理模式,高效的整体配合来达到供暖的目的。 参考文献： 1供热工程M.中国建筑工业出版社,1987. 2陆耀庆.实用供热空调设计手册M.中国建筑工业出版社,1995. 作者简介：何荣伟（1963） ，男，民族：汉，辽宁省盘锦市；职称：中级；学历：本科；单位：辽河石油勘探局欢喜岭公用事业处，研究方向：地面建筑