探讨房地产开发项目设计管理.doc

1、探讨房地产开发项目设计管理摘要：随着房地产市场的快速发展，房地产设计管理也越来越受到房地产公司的重视。现阶段房地产项目设计存在的问题主要是由于缺乏及时有效的管理措施所造成的。在房地产开发项目中，设计决定了未来消费者对产品的满意度，也就决定了产品可能带来的收益值，另一方面设计也决定了产品的大部分支出。想要更大的收益必须加强对房地产项目设计阶段的管理。 关键词： 房地产设计管理；控制措施 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 1 房地产项目设计阶段管理概述 房地产项目设计阶段管理的主要作用是，在设计阶段及时发现问题，解决问题，避免在施工阶段影响项目的质量、进度、及造价，其作用主要体现于在设计

2、阶段能够合理有效的避免不必要的资金及自资源浪费，为开发商节约项目的总成本。 2 房地产项目设计管理存在的问题 在市场经济体制下，设计单位为了追求其自身的经济效益，而不注重建筑工程的总体效益。为了使得建设单位或开发商选取自己的设计方案，盲目追求建筑的外观效果，高标准配置，甚至不惜为此徇私舞弊。 近些年来，在施工过程经常可以发现施工图纸的问题，给建设单位带来不少的损失，这些都是由于在设计过程中没有良好的设计管理造成的，归结起来，主要体现在以下几个方面： 2.1 在设计阶段总体方案及专业方案优化设计不够，有的设计方案一经确定便需直接进行施工图设计，但有的工程设计方案需要按步骤分级进行。深化设计是应贯

3、穿于整个设计过程中的，即从项目可行性研究、方案设计、初步设计直到项目施工图设计，但经常出现的问题是到了施工阶段才发现有些专业图纸深化程度不够，如果在设计阶段管理人员能够及时发现问题，将深化、协调工作做好，就不会出现施工后再深化图纸的现象，也将会减少各方经济利益上的一些纠纷。 2.2 设计管理过程中只重视主体工程设计，忽视附属及配套设计 不少设计单位在设计过程中只注重主体环节，而对附属设施，例如小市政工程，室外管线等没有予以重视，给日后的施工带来麻烦，如果在设计阶段，设计管理公司能够及时发现这些问题，协调好各个专业的配合工作，此类麻烦是完全可以避免的。以我自身经验为例，项目 A，项目 B 是同一

4、园区内的两栋建筑，但启用了两家不同的设计单位，在室外管线设计时就需要管理公司特别注意，有谁来做此设计，做好接口工作。 2.3 设计管理过程中，图纸校审不认真 有些设计单位内部缺乏统一的管理措施，没有严格的技术规范，当然这在选择设计单位时需要建设单位或开发商走严格的招标程序或认真做出选择。如果由于各种综合情况选择的设计单位出现此种情况，设计阶段的管理就显得尤为重要了，这就需要管理公司认真督促进行图纸校审工作，保证图纸是按照统一规范设计。 3 房地产项目设计管理的程序及分析 我国房地产项目设计阶段存在的问题主要是由于缺乏及时有效的管理措施所造成的。在房地产开发项目中，一方面，设计决定了未来消费者对

5、产品的满意度，也就决定了产品可能带来的收益值，另一方面设计决定了产品的大部分支出。二者相减即为公司所获利润。可见有效的设计管理的重要性，我认为要做好设计阶段的项目管理需要做好以下工作：3.1 设计任务书的编制 设计任务书的编制好比项目的输入，而最终的建筑产品就好比设计的输出，好的设计输出必须要以充分的设计输入为前提。在不同的设计阶段，有不同的设计输入内容，在方案设计阶段，设计任务书的输入内容主要应涵盖公司最高层领导的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等等；在项目的初步设计和

6、施工图设计阶段，设计任务书的输入主要应涵盖前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。在设计过程的不同阶段，设计任务书输入的侧重点各不相同，前者的重心主要在于政府规划、产品定位、领导意图，而后者的重心主要在于报批反馈意见、成本要求。由于后续参与设计成果评审部门的建议基本与提供设计输入部门的一致，因此如果此环节将某个部门省略，那么后续的设计评审也将会缺乏相应的针对性。一般说来，房地产企业都能意识到这个环节的重要性，但总是由于种种原因导致设计输入成果不高，主要原因有以下几点： 忽视。在我国房地产市场主要存在的现象有，在扩初设计时

7、，项目现场管理部门提出的配套设备的设计要求如果被忽视，由此将会导致后续土建、配套以及景观设计的矛盾；在方案设计的设计任务书编制时，地质勘探报告的重要性如果被忽视，由此将导致大量后续的土方签证和一系列的设计缺陷。 时间紧张。目前我国很多房地产开发项目，领导人员只求尽快竣工营业，忽视科学合理的安排工期，以内部招标为例，从发出招标文件到签订合同甚至可能在短短几天内完成，由此造成的很多资料准备不充分，设计过程中的很多遗漏项目有待施工阶段通过工程变更及洽商解决。积累不足。成本控制方面的积累不足，将会导致预算部门难以出具合理的预算限额，对成本缺乏合理的掌控范围。客户方面的积累不足导致营销部门、客服部门不能

8、提供有效的客户建议等。 人力资源紧张。目前很多开发商将工作交给总包，设计院，等来完成，而自身缺乏房地产开发的专业人员，没有充足的客户资料，市场需求等信息，设计阶段的管理协调等工作很难做到位。 3.2 设计过程的控制 设计过程的控制是设计意图得以实现图纸化的有效措施。大多数工程在设计中缺乏对设计过程的控制，缺乏必要的追踪，导致设计结果出现不应有的偏差。我认为，做好此环节的工作需要从以下几点考虑： 过程记录。在与设计单位的交流过程中，做好每一次设计交底记录，往来邮件信函的整理记录，避免同一问题反复出现，也为可能存在的纠纷做好证据材料。 关键节点控制。在项目设计阶段开始之前，设计部门及公司领导应拟定

9、该设计项目的关键节点计划；在关键节点，由设计部门组织检查工作，如有必要可组织相关部门人员开会参与讨论，遇到不确定的问题，应尽快征求规划部门意见，及时发现解决问题。 日常跟踪。在项目的设计过程中，设计管理部门应指定专门人员负责项目的追踪工作，尽量避免出现设计方向的偏差，返工重做的现象。3.3 设计成果的评审 设计成果的评审是设计意图得以实现图纸化的一项重要手段，是建设单位或开发商对设计成果所进行的最后一次检验，此项工作的好坏决定了日后在施工阶段出现设计变更及洽商的多少,很多房地产开发单位忽视此项工作或仅仅走过场了之，导致大量的后续工作出现，我认为做好设计成果评审，需要做好以下几项工作：评审会的合

10、理组织。合理的组织需要有合理的时间安排，房地产开发项目的专业人才时间都非常宝贵，应在评审会前根据图纸量的大小提前数日下发图纸，使从业务部门抽选的评审会成员提前熟悉图纸，评审时能立即作出判断。另外应采用有资历的人员作为评审会主持人，以使大家对评审会给予足够的重视，在遇到模棱两可的问题时也可由其当即拍板，避免问题一拖再拖。参与部门要充分。一般而言，提供设计输入资料的部门及相关领导均应该参加，以确认输入时所提供的设计要求在设计图纸中的体现情况。如有必要，还应邀请外部相关专家参与评审会。评审纪要详细。只有对评审纪要认真对待方可提高各部门对评审会的重视程度，还可为日后的分析总结做好足够的资料积累，每次的

11、评审纪要都应详细，并要求相关人员签字确认。参与部门的充分重视。只有参与部门足够重视才可能出现良好的评审预期，但参与的部门一般都是比较繁忙的业务部门，这就需要采取措施，避免到会充数的状态。 3.4 设计变更的控制 设计变更既可能带来对建设单位或开发商有利的结果，如减少了建设成本，也有可能带来对业主不利的结果，如成本的超支。在实际工程中发生设计变更的原因很多，概括起来，主要有以下几种：公司领导要求的变更：领导对于设计有了新的要求，想法，这是可能性之一，还有一种情形是领导换届后新领导对于原有领导的设计要求并不赞成，要求改变。营销部门要求的变更：产品的功能设计不符合业主的要求或给业主带来不便等情况，营

12、销部门因此提出进行变更。设计院要求的变更：此类情况多数发生于多边工程（边勘察、边设计、边施工、边图审、边报批） ，这是由于工程设计仓促、图审报建滞后等原因，所导致的施工图错、漏、碰、缺、等问题。施工单位要求的变更：施工单位因材料设备的使用问题而提出的设计变更，如原有材料设备缺货要使用替代产品，施工单位发现图纸有缺项，漏项而提出的变更等。 4 结语 根据以上综述可见现今的大部分的房地产开发项目的设计管理并不科学合理，而设计阶段又在整个房地产开发项目进行中起到举足轻重的作用，做好此项工作需要房地产开发公司以合理的人力资源配置做好设计任务书的编制、设计过程的控制、设计成果的评审和设计变更的控制等基础性工作。 参考文献： 1毕星，翟丽.项目管理M.上海：复旦大学出版社，2000. 2龚玉芬.设计阶段项目进度管理的影响因素分析及控制D.天津大学，2004 年 3 月.