提高项目成本控制能力 力求企业利益最大化.doc

1、提高项目成本控制能力 力求企业利益最大化摘要：房地产项目实施体系以及如何处理，从中影响工程造价有哪方面的因素。 关键词：项目成本 控制能力 企业利益 中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号： 作为房地产项目的实施，运作直至成功交竣、销售，是一个完善的体系，是一个房地产团队综合素质和综合能力的体现，是集体合力的结果。它涉及诸多环节和关键时间节点，如果不能恰当处理，或对时间概念掌握不当，将会对项目造成极大的经济损失。因此工作的规范化、程序化、专业化尤为重要，它将带动项目利益最大化的实现。 以下观点和做法是本人的个人观点，妥否望同行批评指正。 项目策划阶是段影响工程造价主要因素，项目工程造价的

2、高低主要取决与项目的建设标准，而建设标准的确定来源于项目的市场定位。 项目的市场定位 不同的商业地段适合不同的建筑类别，而住宅、商业及商业综合体的工程成本肯定因商业、住宅品质的不同而有所差异，故而地段因素决定建筑类别，决定建设标准，也决定着最终的销售价格。 建设标准 建设标准有如下几个方面：（1）建设规模、 （2）建设等级、 （3）建设标准、 （4）建设设备、 （5）建设用地、 （6）建设工期等。 项目前期投资估算及概念分析报告 以项目方案为基准进行测算。 项目的可行性报告 含：项目操作可行性，财务数据分析，融资前财务分析，管理的各项费用分析，项目利润回报及项目风险识别分析。 项目设计阶段影响

3、工程造价主要因素 按住建部的规定，民用建筑工程分为：方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段三部分。 方案设计阶段： 设计说明书（各专业设计说明） 、总平面图以及建筑设计图纸、设计委托或合同中规定的透视图、鸟瞰图、模型。 初步设计阶段： 各专业设计文件、专业设计图纸，含主要设备及材料表（但对简单民用工程而言，可省略） 施工图设计阶段： 应形成所有的专业设计图纸。含图纸说明，图纸目录，主要设备和主要材料表。 建筑设计对工程造价影响主要因素 拟建建筑物平面形状 一般来讲，平面形状越简单，如长方形、正方形其工程造价越低，通常我们所说“火柴盒”建筑就属于这一种，适用于居民住宅或居民改造项目，而平面形

4、状越复杂，如曲线、折线、圆弧等越多的建筑其造价就越高，这类建筑大部分为商业公建或办公楼、酒店、宾馆等公共设施。对民用住宅而言，掌握好长、宽此问题即可解决，一般住宅单元以3-4 个为组合，房屋长度控制在 60-80 米较为经济，适当加大住宅宽度有利于降低造价。 拟建建筑物的层高 在建筑面积不变的前提下，建筑层高的增加会引起工程造价增加。 各种墙体、粉刷、装饰费用增加； 导致热源、节能及各种管道费用增加； 楼梯间及电梯设备增加； 施工垂直运输费用增加； 劳动力工时相应延长； 民用住宅层高一般不超过 2.8 米，如设计中采用 2.9 米、3.0 米，居住房间得到满足舒适性，应适当提高销售价格，以平衡

5、工程成本； 如由于层高增加导致建筑物总体高度超标，后果是改变建筑结构形式，导致大幅度工程成本增加； 拟建建筑物层数 建筑物层数对工程造价的影响，因建筑类型、结构形式而不同，须区别对待。 如增加一个楼层，而不影响建筑物结构形式，单位面积造价会降低，但由于建筑层数的增加导致建筑结构形式发生改变，单位面积造价肯定会增加，如：框架结构改变为剪力墙结构或砖混结构改为框架结构。 总之建筑物越高，楼梯、节能及电梯、供水设施、消防费用均会增加，同事增加建筑物维修费用。 单位面积钢筋、砼的含量指标 由于钢筋、砼的价格指数、权重比例在建筑工程成本中较高，所以钢筋、砼平米含量越高，其项目工程成本肯定增加。 单体设计

6、中应合理控制钢筋、砼含量以降低成本，实际中采取类比法，以相似建筑结构形式，相似建筑物体型为看考对象进行类比。 建筑物的建筑结构形式 通常建筑物建筑形式有：砖混结构、砖木结构、框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构及简体结构、钢结构等，合理确定拟建建筑物的结构形式对工程造价控制很有成效。 建筑材料、设备的合理选择 应本着“合理、经济、实用”的原则，对建筑材料及设备进行选择，可通过对源头生产厂家进行招投标选择，将对工程造价控制起到很好的效果。 总之工程造价控制是贯穿于项目建设全过程，而设计阶段的工程造价控制是整个工程造价控制的龙头，选择恰当、合理的设计标准是尤为重要的。 项目施工阶段影响工程造价的主

7、要因素 施工方案的合理确定 施工场地的狭小、岩土报告的各异以及相邻建筑物等诸多因素，均影响方案的选择，尤其是深基础施工方案必须报市深基委专业评审后方可施工。 合理可行的施工方案是一举双赢的措施，既可提高施工效率，又可降低工程造价。尤其是高层建筑基础部分的施工方案，应由专业施工公司会同发包方协商解决，同时应在项目标段发标时，明确此方案费用是否含在项目投标价格之中。 工程各类表变更对造价影响 一般工程建设周期较长，涉及经济、法律、自然条件和客观因素较多，建设的环境也都不一样，应客观、实际、依法规或惯例来合理确定设计变更和其他类型工程变更。 合理的工程设计变更 合同双方应依据施工图不完善之处，会同设

8、计人一并协商，由设计人出具施工变更图纸，会同双方应依据变更图内容以及原合同对变更之规定，按程序、原则确定相应价款，以免“秋后算账” 。 避免施工图中主材及设备的更换 一般来讲，施工图中主材和主要设备对造价额组成影响较大，没有特别的使用功能，禁止改变主要材料的品种、名称、规格、等级，对设备亦是如此，否则建安成本肯定增加。 （这里的更换是指更高的主材、设备） 现场工程师的口头指令 由于各种情况在施工现场的发生，导致合同双方未履行相关手续，以工程师口头指令为准，导致后期合同双方结算无法进行，这种行为应是明令禁止的，要事先统筹按程序办理。 谨慎对待工程变更单内容 现场变更单鉴定均以书面文字形式出现，由

9、于中国语言汉字的表达丰富，涉及其内容的规范、各种数字尺寸，以及计算可否相等，均应考虑到双方结算时是否可行，应认真对待。签单人一定现场核实，再与变更单内容核对是否一致为妥。 防止结算时后补工程变更单 对满足结算条件的标段，合同双方应明确在递交结算资料的时限，一般以文字表述。 如在承包方已上交竣工资料，无质量问题、无农民工拖欠工资等问题，且拿到竣工备案报告，发包方应明确告知对方竣工资料上报时限，如 2 日或 7 日内，关键问题是上报后不允许再增补，增补内容一律视为无效单（应以文字形式表述） ，否则后续增补工程变更单的情况一定会出现，最终将影响工程造价。 严格按图纸施工 现场应严格执行施工和验收规范

10、，认真按图施工，不允许出现减厚、材料代替现象发生，否则应拒验，直至整改合格。施工中防止走验收规范边缘的做法。 合理控制项目工期，确保业主顺利入住。 做好部位验收，是单体工程竣工验收的必要条件（如：基础部位、主体部位、节能、消防等等） ，否则导致总体验收延迟，使销售对业主承诺不到位，导致业主索赔事件发生，影响项目的后续销售，使项目成本增加。 基础部位验收； 主体部位验收； 外墙保温、节能监测验收； 外窗淋雨监测验收； 空气（室内）监测验收； 避雷监测验收； 消防监测验收； 配套设施验收（煤、水、电、气等专业类） ； 竣工验收； 确保业主入住时间与专业局准入证时间的对接； 做好现场各类问题的准确、

11、有效文件如下： 对承包方工程减项的文件； 对承包方未完成工程内容（甩项）的文件； 对承包方延误工期的文件； 对承包方在投标文件中明确承担的相关费用，但实际中未发生的文件； 合理利用双方合同条款中，对方应尽的义务； 上述文件在双方结算时一并考虑。 做好项目验收前的最有效一个环节 项目交竣对合同双方意义重大。对发包方而言，实现对业主的承诺。对承包方而言工程款支付来解决发包方及材料商的款项，以减轻资金方面的压力。但如果发生发包方处理不好这一重要环节，也会导致项目成本增加或品质下降。 有如下几个方面： 层面防水功能完好； 外檐的整洁度良好； 楼内公共空间的整洁度完好； 业主单元内（含门窗）整洁度良好； 业主单元内各项使用功能良好； 业主单元内无墙石起砂、无异味、无漏雨痕迹、无露钢筋等质量缺陷； 各专业委局专项验收完成，拿到合格报告； 上述问题如有存在，应限期进行整改，合格后方可进行竣工验收。 总之，对项目成本的控制贯穿于项目决策至项目交竣全过程，涉及建设的各个环节和相关职能部门。只有整个团队齐心合力，才能达到预期目的，任何一个环节不能失误，否则都将导致项目成本增加。 参考文献：工程造价计价与控制 柯洪 主编 中国计划出版社出版