商品房小区车库车位产权归属研究.doc

1、1商品房小区车库车位产权归属研究摘 要随着经济的飞速发展，人民的生活水平有了很大提高，私家车的数量与日俱增，汽车成为了人们生活必备的代步工具。但是，土地资源的稀缺，停车难的问题日益突出，开发商与业主在车库车位的归属和使用问题上矛盾不断。虽然物权法为车库车位问题提供了法律依据，但实际生活中未解决的问题争议不断，商品房小区车库车位归属问题仍然是社会各界关注的焦点。 关键词商品房；车库车位；产权 一、现行法律对小区车库车位归属之规定及评析 （一）相关法律规定 物权法出台之前的第六次审议稿第 73 条第 2 款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，

2、有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。 ”可见对车位、车库归属采用“推定共有，约定优先。 ” 物权法第 74 条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车库、车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ”即采用了约定归属的说法。 2最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （以下简称解释 ）第 5 条：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，

3、应当认定其行为符合物权法第 74 条第 1 款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 解释第 6 条：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第 74 条第 3 款所称的车位。 第 74 条的含义：（1）占用共有道路的车位，法定共有。 （2）其他车位、车库，由当事人自行约定其归属：可以由开发商出售给区分所有权人专有或者第三人所有；可以随区分所有专有部分的出售由开发商附赠给区分所有人使用；可以由开发商保留所有权而出租给区分所有人或第三人使用。根据此条：除占用业主共

4、有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于法定共有外，车位、车库于其他情形只发生归属于个别的当事人专有，不存在归业主共有的情形。 （二）评析 物权法第 74 条的规定符合市场经济的内在要求，通过约定解决归属实质上是通过市场机制解决纠纷。且利于车库车位功能的发挥，一定程度上激励开发商投资建造车库车位的积极主动性，从而能够为小区业主提供必要的车库车位，但也存在以下问题： 1.据物权法74 条，一般情况下，车位的所有权属于业主共有，3而车库的所有权出售前属于开发商、出售后属于个人所有或者仍由开发商所有，取消了原第六次审议稿“推定共有”的规定。可见，物权法在车库的归属上作了利于开发商的规定，因为已经不

5、存在推定业主共有的情形；而在车位的归属上明确其归业主共有，作了利于业主规定。从而整体上采用了对车位进一步、对车库退一步的办法，立法者力图在开发商和业主之间寻求一个平衡。 2.物权法74 条中规定的由当事人约定，忽略了当事人的现状及开发商与业主间严重不对称的客观事实，表面上是交由自由协商，实际上是交给开发商强制，开发商完全可以利用自己的优势地位，通过格式合同保留车库车位的所有权。实际上赋予了开发商单方面决定的权利，过分倾向于保护开发商的利益，开发商完全可以利用自己的强势地位，强迫购房者接受不平等的条款。 3.“车库、车位出售应当首先满足业主的需要”的规定，表面上似乎对开发商的自由施加了严格的限制

6、，其实在市场上是一纸空文：在社区初期，入住率低或者业主购置的车辆少，如果满足了业主的停车需要后，剩下的车库车位是否可以卖给小区以外的人？若后来小区业主的车辆增加，曾经没买车的业主也购置了新车，又如何解决与区外人员的停车冲突？而且在我国目前大中城市车位、车库供不应求的情况下，供给不足决定价格高涨，如果开发商不想出售给业主，则将车位高高定价，自然吓阻了许多业主的购买，业主一时难以支付，于是“满足”业主购买之外，自然可以合法地向第三人出售。等到业主有能力购买时，车库却已卖光导致业主有车无处停放。一个价格手段，轻易地破解了法律所4加的束缚。 二、车位、车库的所有权归属分析 （一）法理层面 一般情况下的

7、停车位是在小区内的公共道路中划出一定的空间区域作为停车位，车库是在建筑物的地下或者底层建设，或者占用一定土地的单独建设。 对于停车位，因为公共道路本来是业主共有，怎样利用是业主的自治范畴，所以开发商占用道路设定的停车位即取得的所有权没有法理依据，这种停车位与开发商的权利没有关系，开发商占用道路设定停车位即取得的所有权没有任何法理依据，构成对业主共同利益的侵犯。 对于地下车库、地面车库，实践中的车库的存在需要以小区规划范围内的土地使用权作为地基，车库和土地形成附和关系，一般原则下所有权应当属于土地的权利人，所以车库应当由地基的使用权人即业主所有。 我国目前也没有关于地下空间权的法律，开发商以地下

8、空间权而主张地下车库所有权的说法也得不到法律支持。而建筑物区分所有权的正当权源是国有土地使用权，车库所用地块的国有土地使用权是某小区国有土地使用权的一部分，不但是车库存在的基础，也是全部建筑物区分所有权存在的基础，所以，车库所有权应当被纳入到建筑物区分所有权之中。从目前的房价来看，现在房屋的价格中包含有土地使用权出让金的部分。 且小区车库车位归属业主共有的立法例，以美国、德国为代表，美5国立法就不允许住宅区内的停车位作为独立的专有部分单独买卖，将小区停车位视为共用部分。 （二）经济层面 对于停车位来说，由于占用小区公摊道路，一般情况下的设立开发商几乎不用投入，如果让开发商取得其所有权是有失公正

9、的。 对于车库车位分情况而定：一般情况下，小区车库的建设成本已经被开发商计入到小区的开发成本中，且在出售房屋时得到了弥补及利润，其实，车库车位是属于房屋的配套设施，如果允许开发商单独再次出售将使其获得不当的重复利益。要解决开发商没有将车库建设成本摊入到小区开发成本的而得到补偿的情况，法律可以先让业主取得共有权而给开发商以经济补偿即可。如果开发商所有车库车位，就会出现开发商将其出售给所有权以外的第三人，导致非小区居民合法地频繁出入小区，使得小区管理不善，给安全也带来隐患。 其实，小区业主共有车库车位，不但是合情合法的，也符合意思自治，方便业主共同管理、共同使用、共同维护，也利于在目前经济飞速发展

10、下调和矛盾，回避争议，构建和谐社会。 三、尴尬问题的解决 （一）强制性配套设置车位车库 有人会担心这种车位、车库归业主共有的情况会导致开发商可能不建车库，开发商积极性降低，从而致使停车难更加严重。笔者认为这种问题可以得以解决，比如建设部门可以明确规定其建筑面积和建设户数与建设库数的比例并严格执法，没有达到建设车库要求的不允许竣工验6收来解决。 （二）激励机制下的配套设置车位车库 在车库匮乏的环境背景下，为鼓励开发商建设车库的积极性，效仿一些地区的“自行增设车库” 、 “奖励增设车库”的做法有可行性和重要意义。 所谓“自行增设车库” ，就是在上述法定停车位以外由建筑商自行增设的车库和停车位，它有

11、独立的产权和权状，可以单独移转。它要求开发商首先必须建造法定车库车位，在此之外再自行增设其他，其不属于建筑物区分所有权的共有部分，每个自行增设车库上存在一个独立的所有权，独立登记，由所有权人自由转让。 它的实际价值和优点在于：首先，因为这类车库可以归属于开发商，可以自由移转，使得开发商有利可图，能充分调动开发商的积极性，刺激其建造车库，解决社会生活中车库需求量剧增的情形。其次，因为此类型车库必须在保障法定车库建造的前提下才能被认可而具有合法性，从而促使开发商先建造法定车库，一定程度上保障建筑物区分所有权人对车库的需求，实现了全体小区业主的生活的便捷性和安全性。再次，因为“自行增设车库”属于开发

12、商所有，开发商可以自由转让，可以通过出售或者出租方式实现经济效益，开发商不但可以出售或出租给小区业主以外的人，也可以出售或出租给小区业主，这样，对于某些富裕的小区业主，有多辆车有更多停车需求的人来说自己在享有“法定车库”这种法定权利之外，自己去实现额外利益，满足额外需求。法律甚至可以规定小区业主对“自行增设车库”在同等条件下享有优先购买权，因7为这类车库车位往往位于小区之中或者与小区紧密相连，从维护小区和谐安全、便利业主生活角度出发，这样充分保障了建筑物区分所有权人对车库的饱和度，稳定小区生活和工作秩序。 但需要注意的是， “自行增设车库”应当是开发商拥有独立的土地使用权上建设的，比如进入小区

13、大门的过渡带划定区域，小区门外绿地周边区域，这样就将该种车库所占有的土地使用权在规划上和区分所有建筑物对应的土地使用权分离开。 此外，一些地区还存在“奖励增设车库”类型，指依照法律规范的规定增设停车位，也具有独立的产权和权状，可以单独转让。它的功效是负有供“公众使用”的义务，比如在建筑物区分所有的小区中，专门建造此类车库供到访的客人、送货物到小区的超市及其他售货部门、为设置在小区的银行押运现钞等停车之用。 物权法对于车库车位采用约定归属说，并没有明确规定车库、车位的权利归属，在面临我国目前汽车数量剧增，车库车位需求增大的情形下，这种权属不明造成纠纷的频频发生，所以明确车库车位的权属具有迫切性和

14、必要性。笔者本着向弱者倾斜原则，倾向于车库车位归业主共有的观点，同时建议采用立法例来解决现实出现的棘手问题。 注释 全国人大常委会法制工作委员会民法室， 物权法（草案）参考 ，中国民主法制出版社，2005 年版，第 29 页。 王利明：论物权法中车库归属及相关法律问题 ， 现代法学2006 年第 5 期。 8黄松有：条文理解与适用 ，人民法院出版社 2007 年版，第 238页。 邢佰英：关注：车库归属可约定是否与虎谋皮 ，http：/ 年 9 月 10 日。 孙亮：商品房小区车库车位产权归属研究 ，内蒙古大学硕士学位论文，2009 年 5 月 29 日。 卓洁辉：区分所有建筑物附设停车场的比较法研究 ，载中外房地产导报 ，2003 年第 2 期，第 6 页。 刘耀国：小区车库车位权属问题研究 ，郑州大学硕士学位论文，2009 年 5 月。 作者简介薛韵、姚铁军，广西大学法学院。