浅谈成本控制下的征地拆迁管理.doc

1、1浅谈成本控制下的征地拆迁管理摘要：征地拆迁是建设规划中的重要环节，公共建设项目征地拆迁工期无法科学计划、不断调整概算的现象普遍存在，严重影响了国家建设计划的实施，不利于国民经济的快速发展。本文主要针对笔者工作，谈一谈如何控制征地拆迁这个当前建设领域迫切需要解决的城市管理问题。 关键词：征地 审核 成本 0 引言 征地拆迁工作通过事前阶段、事中阶段、事后阶段和资金管理，解决传统管理模式中遇到的土地利用规划与城市规划的衔接、征地拆迁成本难控制等问题，实现征拆工作全过程监管的城市管理新模式。以下本文分析了如何有效为政府把好征拆方案关、成本关、审核关、资金关和结算关，控制征地拆迁的城市管理问题。 1

2、 当前征地拆迁主要问题 近年来，随着厦门城市建设高速发展，城建征地拆迁工作中存在的薄弱环节也日益突出，越来越成为制约工程顺利推进、甚至整个城市建设发展的瓶颈。厦门市政府于 2005 年出台厦门市人民政府关于完善征地拆迁政策的若干意见 （厦府【2005】176 号）和厦门市人民政府关于征收集体土地非住宅房屋拆迁的若干意见 （厦府【2005】179 号）等集体土地房屋拆迁补偿办等征地拆迁的配套细则。 2厦门市集体土地房屋拆迁法定补偿标准与被拆迁标的物市场价格相差比较大，无法反映被拆迁标的物的真实市场价位，各区级政府为推动辖区内征地拆迁进度，在市级补偿标准之外，各区级政府和各征地拆迁项目自行制定征地

3、拆迁奖励措施。造成被征地拆迁人认为补偿标准不统一、不合理，被拆迁人互相攀比，因此也就不可避免地产生了许多纠纷，不仅极大地影响了政府的声誉，也直接影响了征地拆迁的进程和效率。 1.1 征地拆迁前期可行性分析 基本建设程序可分为“项目建议书和可研报告、投资概算、征地拆迁实施、工程建设、竣工结算”等阶段。征地拆迁实施在用地批准文件和建设用地规划许可证审批后才能开始。建设项目立项阶段中，通常业主和设计单位都没细致考虑土地利用现状、地籍现状和房产现状等影响，没能很好地与土地利用总体规划、城市规划相衔接。这直接导致了项目选址落地难，工程处于“三边”状态：边设计、边报建、边施工，实施过程中经常调整红线，从而

4、人为加大了征拆的难度和成本。如安置房项目选址在村庄中心，人为造成为安置被拆迁人而拆迁村庄，即造成安置房建设进度的难度，又增加项目的不确定性。 1.2 成本难以有效监控 1.2.1 项目征地拆迁其规划、用地范围不稳定，往往导致对征地范围、拆迁房屋的数量、补偿多少附着物和构筑物、征地拆迁的重点难点、集体农居安置用地和复建用地难以进行全面综合的分析研究，对整个征地拆迁过程的征地拆迁成本缺乏基于补偿合同的统一监控。 1.2.2 政府征地拆迁只考虑项目用地红线范围，不考虑实际地块建3筑物情况，容易造成征地拆迁补偿政策与用地现实情况矛盾，如用地红线从建筑物中间穿过等，这种情况就无法按标准套用补偿及相应的企

5、业搬迁补偿，这也是为什么厦门各区级政府害怕碰到“线性工程”征地拆迁。 1.2.3 政府补偿标准没有考虑征地拆迁过程中村庄民风民俗的费用、没有考虑到征用地块是否存在历史上征地拆迁遗留矛盾需要解决的费用等，这类费用无法预测，往往在征地拆迁过程中才能得知。 1.3 补偿资金管理分散、流转时效性差 征地拆迁存在补偿资金拨付分散、环节多、时间长等问题，造成诸多弊端：一是资金划拨不能及时到位，严重影响集体经济组织交地施工、被拆迁人交房拆除的积极性；二是拆迁补偿计划性不够，项目之间资金被占用现象严重；三是容易使资金滞留在征地拆迁实施单位，不利于资金的安全；四是不能全面跟踪监管补偿资金，不能开展有效的财务监督

6、和成本分析工作；五是导致工程难以顺利结案结算。 2 征地拆迁管理的成本控制 以加强公共建设征地拆迁有效监管为主要目的，通过前期测算编制、事中阶段、事后阶段和资金管理，解决传统管理模式中遇到的各种难题，为政府把好征地拆迁方案关、成本关、审核关、资金关、结算关，促进公正清廉，实现征地拆迁工作全过程的监管，使征地拆迁工作真正实现“受影响人满意度、征地拆迁成本、工作效率”的最优结合。 2.1 征地拆迁前期费用测算编制 要做好征地拆迁费用测算编制必须把好拆迁标的物数量、规格和拆4迁方案三方面工作： 合理确定征地拆迁标的物数量：以信息化为辅助手段，对征地拆迁范围所涉及到地籍、地形、房产、管线、地下空间、航

7、拍影像等进行现状资料采集；地籍、地形、房产、管线、地下空间等数据作为征地拆迁的空间量，航拍影像对制止抢建抢搭提供确凿证据，加强行政执法部门对项目红线范围内违法建设的管控。 科学确认征地拆迁标的物的规格：组织人员到房管局查实拆迁范围登记有批建手续的住宅与非住宅房屋数量、结构；到派出所确定拆迁范围内人口数量；到街道、社区和工商部门调查拆迁范围内企业的情况等。 制定项目合理的征地拆迁补偿补助方案：在市、区的标准和规定内，依据项目特性制定补偿、补助方案。 2.2 征地拆迁事中阶段 事中阶段，须严格贯彻执行中央、省、市、区有关土地征收和房屋拆迁管理的法律、法规、规章和政策，制定城市公共建设项目征地拆迁的

8、具体补偿标准和技术规程，避免拆迁执行过程中的随意性，避免标准的混乱，使政府实现回归于解决征地拆迁综合矛盾的角色上，把工作重心放在加强城市公共建设中政府的组织、指导、监督和协调行为上： 组织对征地拆迁工作人员进行业务培训，保证项目补偿方案统一执行； 加强项目过程监督：拆迁过程中对被拆迁标的物的数量和规格进行抽查；对补偿、补助协议进行抽审； 5建立平台协调解决补偿、补助标准以外“个案”研究讨论机制，解决法规中没有规定到或“历史遗留问题” 。 2.3 征地拆迁事后阶段 事后阶段，对实施单位工作质量、工作效率进行跟踪管理和业绩评价；对征地拆迁、管线迁改工程进行归档管理，为征拆项目把好最后一道关。 2.

9、4 资金管理 加强征地拆迁补偿资金的监管、核准、周转、拨付及调剂： 征地拆迁补偿资金按项目专款专用； 按测算总金额进行进度款拨款控制：征地拆迁项目开始按测算额度 5%-10%给予征地拆迁实施单位项目启动资金，项目启动后按征拆迁实施单位的实际签订征地拆迁协议金额和支付补偿金额及下阶段资金使用计划进行项目过程拨款； 建立征地拆迁实施单位、征收单位和财政部门过程资金审批核准流程，规范征地拆迁资金支出； 建立各征地拆迁项目资金拨款数据管理系统。 3 结束语 当今时代，信息传递速度加快，社会开放度加大，法制更健全，我们必须用时代的要求审视征地拆迁工作，推进观念创新、管理创新、技术创新，不断提高城市规划、

10、建设、服务和管理水平，才能做到法制政府、诚信政府、责任政府、阳光政府。基于空间和成本控制的征地拆迁管理，不仅是征地拆迁工作中发挥协调发展规划、土地利用规划和城市6规划三者的手段之一，也是一种维护公共利益、实现经济社会协调发展的公共政策。 参考文献： 1吴昊，陈静.探析工程造价的管理与控制J.经营管理者，2011（16）. 2肖晟瑜.建筑工程造价动态管理J.中小企业管理与科技（下旬刊） ，2009（5）. 3徐洪飞.论建筑工程造价的控制与管理J.2009（12）. 4刘秀凤.浅谈建筑工程造价的合理有效控制与探索J.科技咨询导报，2007（4）. 5杨娟丽.关于高层建筑工程招投标与工程造价控制的探讨J.现代经济信息，2011（11）.