土地增值税清算问题解读.doc

1、1土地增值税清算问题解读摘要：土地增值税清算成功与否取决于房地产企业日常财务工作，财务的不可逆性使企业平时账务处理的水平决定着最后土地增值税清算的结果。我们从土地增值税的概念及业务处理开始，结合土地增值税清算政策（包括优惠政策） ，最后讲述土地增值税的主要税收规划。 关键词：土地增值税 清算 税收管理 1 土地增值税概述 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。是为了增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度，规范房地产市场；为了限制房价上涨过快，抑制炒买炒卖房地产的行为；为了提高我国土地的利用效率；为了规范国家参与国有土地增值

2、收益的分配方式，增加国家财政收入。 土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超出扣除项目金额 50%的部分，计 30%的税率；增值额超出扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，计 40%的税率；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，计 50%的税率；增值额超过扣除项目金额200%的部分，计 60%的税率。 2 土地增值税相关业务 土地增值税收入额的确定：纳税人通过房地产转让获得的收入（比2如实物收入、货币收入或其他收入） ，包括房地产转让所获得的全部价款和相关经济收益。 根据物与主体的不同，土地增值税清算扣除项目大体分为旧房和建筑物和新建房地产

3、两类。 2.1 旧房和建筑物的扣除项目： 2.1.1 确认房屋及建筑物的评估价格。房屋及建筑物的评估价格可根据式（1）计得： 评估价格=重置成本价成新度折扣率（成新度与会计核算中的折旧不同） 式（1） 纳税人转让旧房和建筑物，根据票据所载金额并从购入到转出的年段每年以 5%的加计计算扣除。计算扣除项目时， “每年”以购房时所开票据上的日期到开具售房发票的日期，以 12 个月计一年；已满一年的且超出六个月的均计为一年。纳税人在购置房产过程中已按规定交付税金，且能够出示相关凭据的，仅仅作为房产转让相关税金进行扣除，但不作为基数计入加计的 5%的部分。 2.1.2 确认取得土地使用权所支付的地价款（

4、没有支付或无合法凭据不允许扣除）和按照国家统一规定交纳的有关费用（评估费可以扣除，但存在隐瞒、虚报时评估费不得扣） 。 2.1.3 确认转让环节的税金（包括营业税、城建税、教育费附加、印花税） 。以个人名义购置的房产再转让的，在购置过程中缴纳的契税已包含在旧房及建筑物的评估价格之中，因此征收土地增值税时，不应该作为房产转让的税金予以扣除。 3在上述收入与扣除项目确定以后，纳税人即可以根据式（2）和式（3）计算增值额和增值率。 增值额=收入-相关扣除项目金额 式（2） 增值率=增值额/扣除项目金额 式（3） 2.2 新建房地产的扣除项目：地价款、开发费用、开发成本、开发税金、加计扣除部分。 第一

5、项：地价款：即纳税人为取得土地使用权支付的地价款，以及纳税人在取得土地使用权时走法定程序缴纳的相关费用。其中，前者包括三项费用，一是通过土地转让获得的为支付的地价款；二是通过土地出让所获得的土地出让金；三是通过政府行政划拨而获得的为例行补交的土地出让金。 第二项：开发成本：开发成本所涉及的费用项目繁多，其中主要的费用项目有土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、公共配套设施费、基础设施费、开发间接费以及建筑安装工程费。 第三项：开发费用：销售费用、管理费用、财务费用：如果纳税人能按转让房地产项目计算分摊利息支出，同时可出具金融机构贷款证明，则开发费用按以下两种部分内容扣除：一是扣除地产项目开发所需承

6、担的利息金额（所扣除的利息不超过同类同期商业银行贷款利率） ；二是其他开发费用：根据式（4） ，以地产项目开发成本和地价款总和的 5% 进行扣除： （房地产开发成本+取得土地使用权所支付的成本）5%以内+利息=房地产开发费用 式（4） 4如果纳税人不能按规定出具金融机构贷款证明，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，则以地产项目开发成本与地价款之和的 10%以内为标准计算并扣除房地产开发费用。 （房地产开发成本+取得土地使用权所支付的成本）10%以内=房地产开发费用 式（5） 第四项：开发税金：地产项目转让过程中交付的教育附加费以及印花税、城市维护建设税和营业税（简称“一费三税” ） 。 a

7、开发地产项目的企业进行地产项目转让的过程中，由于印花税属于管理费的范畴，因此不在该程序中扣除。 （可扣二税一费）b 其他纳税人上缴的印花税可根据产权转移书据所载金额的 0.5贴花扣除。 （可扣三税一费） 第五项：加计扣除部分：加计扣除仅仅是针对开发地产项目的纳税人所列扣除项目。加计的 20%可根据式（6）计算并扣除。 （房地产开发成本+取得土地使用权支付的成本）20%=加计扣除费用 式（6） 3 土地增值税的清算优惠政策 3.1 普通住宅优惠政策。增值率在 20%以下、基于普通住宅标准建造的房地产项目享受免税政策。增值率大于 20%的按规定全额计税。按照普通住宅优惠政策的相关要求，单套建筑面积

8、小于 120m2、建筑容积率大于1.0、实际成交价格不及同级别土地上住房平均交易价格的 1.2 倍的房产项目，允许单套建筑的价格和面积在上述标准的 20%上下浮动。 3.2 规划搬迁优惠政策。根据政府规划，政府依法征用或收回的地5产项目一律享有免征土地增值税的优惠政策。被列入国家规划或建设项目、需要依法征用或需要收回土地使用权的地产项目，按规定一律免征土地增值税。 3.3 无偿赠送优惠政策。有的地产项目由于赠予或继承等原因而无偿转让，一并按相关规定免征土地增值税。赠予包含两种情况，一是房屋产权和土地使用权所有者通过国家机关或本国非营利社会团体把土地使用权连同房屋产权一并赠予民政教育或社会公益团

9、体；二是房屋土地使用权和房屋产权所有者将两部分产权一并过继给直系亲属或承担直系赡养义务的人。 3.4 对外投资优惠政策。以投资联营方式共同进行，投资联营一方把土地作为联营条件，或将土地（房地产）作价入股联营，可享受免征土地增值税的优惠政策。但是将上述房地产再度转让的投资联营企业必须按规定上缴土地增值税。 3.5 重制优惠政策。原企业已转让到兼并重组的企业中的房产开发项目享受免征收土地增值税的优惠。 3.6 合作建房。提供土地使用权的一方与提供资金的一方合作开发地产项目，项目交付使用后如果转让，则需要按规定上缴土地增值税，如果是按照投资比例分房自用，则可享受免征土地增值税的优惠政策。 3.7 互

10、换住房优惠政策。个人自居房产互换的只需报送当地税务部门核实，无需上缴土地增值税。 4 土地增值税的税收规划方法列举 收入分散法增值额是纳税人房产项目转让所获得的合法收入扣除6相关税金后的余额；委托代建法需要注意一些涉税点问题；临界点法：普标准住宅避开临界点，非普通住宅免税的临界点；化整为零法：化整为零时注意根据目标量进行，切记零变散和化无量；核算技巧法：业务处理时合理利用计算技巧。 参考文献： 1姜鹏浩.浅谈土地增值税清算工作现状及相关建议J.中小企业管理与科技（下旬刊） ，2011（06）. 2林达生，陈维明，黄燕.土地增值税税收流失风险的防范机制研究来自广东省汕头市地方税务局的征管经验J.价值工程，2012（29）. 3于蕾.清算土地增值税应把握的关键点对国税发2006187 号文件的解读J.税收征纳，2007（03）.