我国城市房屋拆迁若干问题研究.doc

1、1我国城市房屋拆迁若干问题研究【摘 要】城市房屋拆迁是一个重要的社会问题，需要多方联动方可加以有效解决。文章从法经济学的角度展开分析，透视城市房屋拆迁背后的各种利益博弈，在此基础上提出解决的建议。 【关键词】城市房屋拆迁；利益博弈；分配原则 一、拆迁矛盾成因：财富创造后的利益分配问题 城市房屋拆迁是城镇化进程的必经之路，是发展地方经济需要正视的重要环节，同时也是社会财富分配的重要过程。拆迁往往涉及社会福利和经济效率，地方政府和开发商对此都有极大的热情；而分配并不直接关系社会财富的增加，仅是交易剩余在政府、开发商和被拆迁人之间的利益平衡，而且会产生交易费用，当交易费用高于交易收益时，交易就无法进

2、行。当前，我国为了推动经济的发展，在拆迁过程中往往通过忽视私有产权的法律地位，弱化私有权人的谈判能力，甚至直接在制度安排上倾向于将土地资源配置给经济效率较高的开发商，节约了大量的交易费用，并实现了资源配置效率。而如果充分赋予私有权人谈判能力，将导致交易费用的提高，阻碍自愿交易，市场机制将失灵。可见，抛开公平方面的考量，中国的经济建设奇迹确实实现了产权的效率利用，同时以剥夺部分产权人交易权利和谈判能力的方式，回避了整合分散的私有产权所带来的交易费用。因此，实现资源的效率性利用并不难，这可以通过自愿交易完成，难在资源流转配置过程中所要应付的交易费用，2这也是科斯定理所要表达的意思。正是由于当前的拆

3、迁以非市场手段实现了比在自由市场条件下更多的土地交易，最终取得了由交易费用和因潜在的交易剩余实现所构成的经济红利拆迁红利。表面上看这也符合波斯纳定理的意思：“如果市场交易成本过高而抑制交易，那么，权利应赋予那些最珍视它们的人。 ” 在拆迁激发的社会矛盾中，土地开发通常会创造更多的社会财富，相信拆迁户们也希望以此来改善居住环境。但拆迁户往往在协过程中发现自己缺乏谈判能力，无法享受到预期的拆迁红利，那么就只有成为钉子户来为自己的谈判增加砝码了。当前社会财富创造越快，矛盾越深，就是因为分配环节出了问题，应当从寻找降低分配成本的法律制度入手。二、交易成本：拆迁利益分配的诸多困境 通过市场机制无法调节交

4、易剩余，可以是因为交易主体不对等及预期差异，但主要原因是拆迁红利的分割在现行法律之下具有较高的交易成本。 “没有权利的初始界定，就不存在权利转让和重新组合的市场交易。但是，如果定价制度的运行毫无成本，最终的结果（指产值最大化）是不受法律状况影响的。 ”新古典经济学一厢情愿的认为通过看不见的手，所有的资源都能完成合理的流转配置。但实际上定价制度交易成本会影响交易的进行，当交易成本大于可供分配的剩余时，交易就不会发生。如果在一个交易成本为零且在产权归属既定的情况下，拆迁红利的分配完全可以公平合理的进行。但各种因素构成的交易成本阻碍了自愿交易的进行，以下对几种交易成本进行分析。 3（一）土地使用权的

5、处分模糊导致的交易成本 我国宪法第十条规定， “城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有” 。在我国任何个人都只能取得土地使用权，而非所有权，这带出了有关征地拆迁矛盾的一个核心问题土地使用权的界定。这里所谓的界定，不仅指权利的归属和使用，更指收益和处分。 实践证明，所有权和使用权的分离是符合效率原则的经济现象和法律制度，使财产所有者能将资产交给更有效率的生产者，这导致产权的增值实际是取决于使用权人，保障使用权的法律地位成为实现效率的前提。国家独占土地无助于财富创造，而分配给个人则会激发个人的生产动力并实现

6、效率。因此，土地使用权并非是一种经济上虚位的权利，而是能创造更大财富的制度安排，使用权人对该权利具有很高的认同感。但当前我国立法对于土地使用权却没有给予必要的尊重，以土地所有权公有化引申出使用权的公有化，弱化使用权的私有属性。虽然土地使用权的现实收益在逐步归于权利人，但处分权却仍没有保障即国家有任意征收之权，公民却难有拒绝征收之力。处分权缺失即意味着不具有交易对象、交易时机、交易安排等等的选择能力，预期收益更是无法得以保障，这无疑节省了拆迁谈判的大量交易成本，最终使土地使用权在拍卖中更具价值。 （二）产权碎片化和双边垄断所导致的交易成本 所有权分散是当今社会一种普遍的现象，这可以认为是方便社会

7、分4工和产权利用的途径，或者是民事权利张扬的结果，但却不利于资源的有效利用。因为高级的资源利用通常需要将多项较低级别的产权整合成一，如果每一项低级别的资源都有所有人，交易当事人众多，那么整合为一项财产的交易成本无疑是很高的。相对于拟制的经整合后较高价值的单项产权来说，这种现象可谓之产权碎片化。对于一个建设项目来说，各个被拆迁人的土地使用权是明晰的，似乎只对归属自身的产权才有处分能力，但因为只有将所有被拆迁人的使用权整合一体才是有意义的，所以相当于每个被拆迁人都能影响到整体地块的有效转让。在此整合之前，开发商从政府所取得的土地使用权呈一种碎片化的形式，整合的交易成本与被拆迁人的数量级成正比。首先

8、，开发商需要先通过政府拍卖取得土地使用权，再与被拆迁人展开协商，这是交易对象唯一性导致的双边垄断。其次，从政府手中获得开发土地的许可，程序繁杂，并且难免产生寻租现象，这些时间成本、人力成本、财务成本就构成了第一笔沉没成本，而后开始向被拆迁人购买土地，随着进度加深，沉没成本也越来越大。每一项土地使用权都是整个地块的一项产权碎片，但却可以损害整个地块的产权完整，阻止整个开发项目的实施，每一个钉子户都深知自己具有如此的能力，并以此作为谈判的最大筹码。而开发商在获得拆迁许可证后，不论与钉子户的谈判多艰难，钉子户的数量有多少，都不得不用尽手段占有整个地块，这些手段就包括了正常的自愿交易和交易成本过高之后

9、的强制拆迁。 三、降低交易成本：拆迁矛盾的合理解决的路径选择 （一）明晰产权，整合产权碎片 5依据科斯定理，产权的初始界定是市场交易的前提，并非如新古典经济学认为的那样，是当然的前提假设，并且在交易成本大于零的现实世界，产权的初始界定会对资源配置的效率产生影响。因此，符合经济规律的产权界定是降低交易成本，提高经济效率的必要手段。首先要明确土地使用权的法律地位和价值实现途径，避免因差异化认识造成的交易成本，同时也为被拆迁人的谈判能力奠定基础。其次是整合产权碎片。产权越明晰，成本收益内部化程度越高，当事人决策就越理性。一个拆迁地块上有多个使有权人，每个人都能阻止整个地块的有效利用，交易费用很高。而

10、且，单个使有权人的交易能力有限，要面对很大的信息成本和谈判能力局限。因此，可以尝试由所有拆迁户以土地使用权入股组建项目公司，聘请专门的财务人员、法律人员和谈判专家，负责与开发商、政府进行交易。这可以增强被拆迁人的谈判能力，为被拆迁人争取更大的合作剩余。而从外部性的角度来说，由拆迁户组成的实体进行统一决策，将极大的提高拆迁户的整体谈判能力，取得更优越的补偿。同时可以使全体拆迁受到共同的章程约束，实现成本和收益较大的内部化。（二）明确并严格执行具有权威性的补偿标准 补偿标准多变、且中介评估机构的评估结果不够中立，成为阻滞交易的重要原因。这其实也可看作是由于产权不够明晰而导致的交易信息模糊，交易双方

11、将为探求该信息而付出较大的交易成本，同时也为交易方的机会主义倾向提供激励。因此，地方政府或中立机构应当以市场评估方法，定时确定地方各地段的拆迁补偿标准，并严格遵照执行，在充6分合理的补偿标准之下，避免拆迁补偿前后不一，迟搬多受益的现象。 四、结语 总之，我国城市房屋拆迁问题涉及多方利益群体，事关社会的经济的健康发展与社会的和谐稳定，是当前较为敏感而又难以解决的社会问题。为此，依法妥善的解决城市房屋拆迁所引发的社会矛盾是一个亟待加以研究与破解的课题，其是广大民众对司法的合理诉求，也是当前社会转型时期赋予法律工作者的历史使命。拆迁所引发的社会矛盾具有必然的制度因素和经济原因，以法经济学的理论方法为指导对于化解拆迁矛盾应具有一定借鉴意义，应加以重视与研究。 参考文献 1 冯玉军.权力，权利和利益的博弈中国当前城市房屋拆迁问题的法律与经济分析J.制度经济学研究，2007（04）. 2 柯善北.如何避免暴力拆迁？修改城市房屋拆迁管理条例解读J.中华建设， 2010（01）. 3 刘蕾，何昱.对我国城市房屋拆迁补偿的研究J.价格理论与实践，2010（11）. 作者简介：陈晓东，男，山东潍坊人，山西师范大学，讲师。