城市房屋拆迁纠纷成因分析及化解途径.doc

1、城市房屋拆迁纠纷成因分析及化解途径摘要：导致城市拆迁纠纷的成因是多方面的。在进行房屋拆迁工作的过程中，有必要从引入市场机制、加强住房保障体系建设、制约拆迁许可行政职权和强化对拆迁商拆迁行为的监管，以及通过完善城市房屋拆迁理论体系和管理体系来改善城市拆迁工作。 关键词：房屋拆迁纠纷；公共利益；安置补偿 中图分类号：TU8 文献标识码：A 城市房屋拆迁是地方政府为改善城市居民的居住环境，提高城市居民的生活质量，促进城镇化健康发展的服务之举。城市房屋拆迁纠纷作为近年来的社会热点问题，日益的引起各界的高度关注。 一、城市房屋拆迁纠纷产生的成因 1、城镇规划缺乏宏观性 有些城市规划不合理，调整频繁，缺乏

2、人口、资源和环境协调发展的长期规划，甚至出现随意性的问题。城镇规划应征求社会各方的意见，实现城市发展利益再分配的公正性，否则会出现居民搬回难，以及各种超出自身经济承载能力的形象工程等现象。 2、制度性障碍 我国目前尚没有房屋拆迁的专门法律，也没有征收、征用私有财产的专门法律。新的物权法第四十二条规定国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产，并依法给与拆迁补偿，并维护被征收人的合法权益。然而矛盾在于， 城市房屋拆迁管理条例在并未对由于公共利益或开发盈利的需要进行拆迁加以区分的前提下，即认可了对公民合法财产的拆迁行为，甚至还规定了“强制拆

3、迁”条款，显然违反了宪法 、 物权法中有关保护公民合法房屋所有权的精神。因此，当新的物权法一出台，一下子就成为众多公民抵抗拆迁、维护其权益的有力法律武器，立法上的不足是导致房屋拆迁纠纷产生的重要根源。 3、法律制度对“公共利益”界定不明造成征地拆迁利益纠纷不断 不论是现行的土地征用立法还是房屋拆迁立法，对于“公共利益”这一实施征地拆迁行为的必要前提都未能给予明确界定，标准的不明晰导致相关立法在征地拆迁实际中缺乏可操作性。城市房屋拆迁的主要目的是获取被拆迁房屋下面的土地，对该片土地进行再开发。然而“城市发展建设的需要”涵盖范围广，既可能是出于公共目的，又有可能是非公共的商业性开发的需要。 4、征

4、地拆迁制度对土地、房屋产权保护缺位 对土地征用权和收回权的行使范围扩大化，及拆迁补偿制度不够合理。拆迁商还会利用其垄断地位，迫使被拆迁方接受一种常常于己不利的实物补偿方式。此外，由于缺乏对补偿有效的管理和监督，拆迁人可以肆意违反拆迁补偿安置政策，不执行或错误执行国家补偿政策和补偿标准，加之各地拆迁补偿标准不一导致的被拆迁人心里的不平衡，都可能诱发和加剧了拆迁纠纷的发生。 5、拆迁人员行为不规范，对拆迁过程监管不严在实际的拆迁过程中，很多地方的拆迁工作各个环节存在由拆迁工作人人担当“主角”的现象，包括拆迁概算的编制，房屋产权性质的界定，房屋面积的测量，拆迁补偿的敲定，拆迁补偿金的发放，以及实际的

5、房屋拆除工作等，少数执法人员对法律法规的理解不到位，执法水平不高。政府相关职能部门没有起到应有的监督制约作用，对拆迁中的违规行为查处不力。存在大量的安全隐患，使国家拆迁财政资金受损。 二、城市住房拆迁纠纷化解对策 1、完善相关法律制度，明确界定“公共利益” 强化地方政府的责任意识，在化解拆迁矛盾中实现社会和谐。 “为了公共利益的需要”是从事城市征地拆迁行为的首要条件。在征地拆迁实践中我们可以下列几条标准来加以衡量：1）以受益对象的数量为标准；2）以是否向社会公众提供公共产品为标准；3）以国家的经济、文化、国防等建设目标为标准；4）以征地和拆迁的结果是否确实能使社会公众受益为标准。鉴于社会公共利

6、益判断标准的多重性、复杂性和非绝对性，必须在实践中结合多种标准加以衡量，并根据征地和拆迁时的具体情况具体分析，确保城市征地拆迁的公共利益目的。 2、城市规划要有前瞻性、科学性、生态性 城市规划担负着合理布局城市，促进城市经济、社会、人口、资源、环境可持续协调发展的重要职责。当前，城市发展中的失当拆迁都与规划未真正发挥对城市建设的指导作用有关，因此城市规划一定要坚持以下几点：1）科学编制城市规划；2）依法执行城市规划；3）正确评估城市规划。划的失误是全局性的失误。地方政府要从根本上防止规划的失误，就必须聘请专家顾问团，对城市新区开发、旧城改造进行科学地设计。 3、完善征地拆迁的补偿机制 （1）完

7、善征地拆迁补偿方式 在城市房屋拆迁过程中，我国城市房屋拆迁管理条例规定拆迁补偿方式有两种，即货币补偿和产权调换。两种补偿方式各有利弊，货币补偿有利于拆迁程序的简化，提高拆迁工作效率；产权调换有利于解决中低收入被拆迁户住房难的问题。拆迁补偿时应当按被拆迁人的具体经济情况选择不同的补偿方式。房屋拆迁安置要坚持自愿的原则，拆迁安置方式宜搞多样化选择，根据被拆迁人的具体情况具体安置，切忌“一刀切” 。根据被拆迁人自己的选择，最终确定采用什么样的拆迁补偿安置方式。 （2）制定合理的补偿办法，制定合理补偿标准 在征地拆迁安置的实施过程中，被拆迁人始终处于被动和弱势状态，得不到合理的补偿和妥善安置。在确定原

8、房补偿价格时，除要体现结构、新旧的差异外，还应考虑环境差别的因素。同样的房屋无论是平房还是楼房，在城市区域中所处的位置不同，交易价格差别甚大。因此，在确定价格时，可参照同档次楼房因区域、环境不同所出现的商品房价差，合理确定不同地域的环境差率，体现公平、合理、等价交换的原则。 4、完善强制拆迁制度，规范行业性中介组织的职业行为 强制拆迁必须具备三个条件，要做到合法、合理，否则就会损害到被拆迁的合法利益。整顿规范房屋拆迁评估市场，确保评估机构公平科学、公道正派地开展评估业务，是维护社会和谐，维护拆迁各方利益、防止国有资产流失和侵害被拆迁群众利益的事件发生、减少拆迁纠纷的重要环节。城市拆迁主管部门要

9、积 极争取当地房地产管理部门的大力支持，结合当前房地产市场整顿，加大拆迁评估市场规范工作力度。 公开评估主体的评估行为，将评估主体的评估行为置于公众的监督之中。加强行业自律教育，建立评估机构信用档案，在网上公示，接受社会监督。依法处理评估争议。被拆迁当事人对估价结果有异议的，可以在收到评估报告后规定期限内，向原估价机构书面申请复估。专家委员会对评估报告的合法性、规范性、合理性进行鉴定后，出具鉴定意见，作为拆迁补偿的依据。 5、强化政府的责任意识，做好旧城改造的服务工作 为有效推动城市征地拆迁工作的顺利进行，政府应在宏观层面加紧构建城市征地拆迁的制度化和法制化运行环境。加强协调配合。拆迁部门必须

10、在当地政府的统一领导下，加强与土地、规划、房产、建筑、物价等职能部门的协调配合，根据“谁主管、谁负责”的原则，建立纠纷调解处理责任制，做到责任单位、责任人员、办结时限“三落实” 。遇有拆迁纠纷，既各司其职，又互相配合，形成合力，妥善处理好矛盾。 加强对征地拆迁工作的管理和制约。对拆迁工作的约束来自三方面，包括法律约束、制度约束和道德约束，其中，关键是制度约束，是贯彻拆迁工作始终的制度。其次建立灵敏的信息沟通网络，认真对待来信、来访，并落实责任单位和责任人，限期解决。 参考文献： 1 郭爱红，朱娟芳. 浅议如何从源头上减少拆迁纠纷J. 山西建筑，2004（10）：134-135. 2 冯 举. 城市房屋拆迁中的法律问题J. 河南公安高等专科学校学报，2006（3）：50-53.