城市控制性详细规划探析.doc

1、城市控制性详细规划探析摘要：本文介绍了城市控制性规划的特点及详细规划的主要任务与内容，提出了具体的规划方法。 关键词：城市；控制性；详细规划；探析 中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号： 规划控制指标应该是特定城市、特定地区在某一特定历史时期为实现某种目标而制定的规定。它应是被规划实施主体各方所认同的，与这一时期社会、经济发展水平相适应的标准；它的重点应是相对公平和公开的（这里的各方与所有公共政策一样，包括政府、各相关利益团体和社会公众） ；它不应一成不变，但它的改变也应体现相同的原则。只有这样，作为一项公共政策，控制性详细规划的公共性才能得到充分的发挥，才能实现可持续发展。 1

2、城市控制性规划的特点 控制性详细规划以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质、使用强度等控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划。根据城市规划编制办法第二十二条至第二十四条的规定，根据城市规划的深化和管理的需要，一般应当编制控制性详细规划，以控制建设用地性质，使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。 1.1 规划要适应建设投资多渠道的项目内容变化 城市建设项目繁多，有计划内项目，也有计划外项目，有三资企业和个人投资项目，还有引进外资项目；建设内容也很多，有基础设施、生产、商住、公共福利等，对于这些不同的投资渠道和建设项目内容的不

3、同要求，规划部门都应给予很好的合理考虑和配合。 1.2 规划要适应城市用地管理上的转变 城市用地管理已出现了四个转变，即变无计划拨用地为有计划拨用地；变零星分散拨地为成片拨地；变无偿使用土地为有偿使用土地；变单纯行政手段管理用地行为为以行政、经济、法律并用的手段管理用地。这些对规划部门均提出了新的要求，尤其是成片土地在进行议标、招标开发前，要求规划部门提出明确的详规要求和控制指标等。 1.3 规划要适应城市开发改造形式的转变 城市开发与建设形式由零星见缝插针变为成片综合开发，致使房地产业迅速发展，一些开发公司为城市建设做出了很大贡献，但是开发公司作为一个企业， 不可避免的要考虑商品经济规律和企

4、业法，这就可能出现片面追求建筑面积、密度等问题，导致损害社会和整体利益。政府要加强对房地产业和城市开发建设的促进引导和控制管理，而规划是政府干预的有效手段。因此，规划必须和维护整体的、全面的利益，同时在合理的经济效益前提下，保证社会效益和环境效益的统一，支持和积极引导房地产业的发展。 1.4 规划要适应完善公共设施配套的要求 完善配套的城市公共服务设施是城市中正常运转不可缺少的条件，在我国大中小城市中，历史上欠账很多，在新的开发建设中，由于经济利益的关系，开发商往往忽视或不愿意承担配套公共服务设施建设，从而给政府背上聊沉重的包袱，也给居民生活带来聊很多不便。另外，各部门各行业制定的发展规划（如

5、文教、卫生、服务行业等） ，也需要与城市规划协调，通过城市开发建设的过程加以落实。所有这些都要求规划部门心中有数，在综合开发工作中宏观控制，微观调剂，避免失控。 1.5 规划要克服规划设计与管理脱节现象 城市建设是一个长期的过程，在建设过程中，由于经济形势的发展，建设条件、建设项目难免会发生变化，对此，以往规划都难以指导城市规划管理工作，这就要求规划设计的方法应有新的转变，使之更具有弹性和适应性。 要适应上述种种变化所提出的要求，过去那种往往只重视空间型体环境，只以“三图一书” （现状图、平面规划图、结构系统图和规划说明书）为基本形式和管理手段的详细规划做法，已远远不能适应现实的要求，这必须要

6、有控制性的详细规划。 2 详细规划的主要任务与内容 2.1 控制性详细规划的任务 是根据城市总体规划或分区规划，结合现状条件，确定规划区的发展规模和发展性质，制定规划区的土地利用规划，制定空间环境设计和建筑设计控制指标； 提出公共服务设施配套项目和配套要求；提出实施规划的步骤与方法，使规划设计与建设紧密结合。 2.2 控制性详细规划的内容 概括起来说就是对近期建设地区各类用地进行详细划分，确定其使用性质、人口密度及建筑容量，确定规划区内部的市政和交通的建设条件以及内部道路与外部道路的联系，提出控制指标和规划管理要求，为土地的综合开发和规划管理提供依据。主要内容一般包括： 2.2.1 确定开发片

7、的发展性质，估算开发片的人口规模，明确开发建设的社会、经济、环境三大效益。 2.2.2 明确开发片的功能分区、空间结构及环境要求。 2.2.3 明确开发片与城市干道及对外交通系统的联系方式， 布置区内道路系统，确定道路红线及标准断面，选定停车场位置，确定道路标高和控制线坐标。 2.2.4 选定开发片内各级服务中心位置、规模、重要的设施配套项目和空间环境要求。 2.2.5 将开发片土地分细、编号，确定使用性质。 2.2.6 确定各地块的控制性指标，提出地块的兼容条件和要求。 2.2.7 计算并列表说明开发片的公共服务设施项目的规模、占地面积、建筑面积、设置处数和开发方式（分无偿提供、有偿提供和优

8、惠提供） 。 2.2.8 提出给水、排水、防洪、电力、电讯、煤气、公交各项控制性设想及原则。 2.2.9 对开发片重点景观地区和社区活动中心， 从城市环境设计的要求，提出意向性的城市设计和建筑环境空间设计，并对建筑体形、体量、色彩、风格等提出引导性的要求。 2.2.10 计算技术经济指标。同时要进行开发建设的经济估算，测算开发得益率。 3 规划成果与深度 控制性详细规划是以近期为重点的，土地细分后的指标控制和制定相应的土地使用与建设管理实施细则及其编制内容是不可缺少的部分，因此，其成果形式应包括图纸与文本两部分，二者相互配合、相互补充。由于城市建设发展的过程是一个动态的过程，要求城市规划具有一

9、定的弹性，任何一个层次的规划设计都不可能一次到位，控制性详细规划强调的是“控制” ，除了控制内容要很好地研究外，控制的深度也是要很好的探讨的。通过适当深度的控制，能够达到控制的目的，又可以给下一步修建性详细规划留下充分的创作余地。控制性详细规划的图则主要以地形图为基础，一般包括： 3.1 区域位置图，标明开发片在城市中的位置，城市对外交通，城市干道网系统。 3.2 开发片现状图，标明开发区内各类用地性质、范围和现有道路走向、宽度，现有建筑物的性质、层数，主要公建位置等。 3.3 开发片土地利用规划图，根据城市用地分类规范标明各类用地范围，4m 以上道路走向宽度，停车场、社区、派出所、公厕等位置

10、。3.4 地块编号图，标明地块的 10 项控制指标。 3.5 公共服务设施规划图，标明公共服务设施的编号，位置及用地范围，编写公共服务设施一览表。 3.6 道路网规划图，标明 4m 宽以上道路网系统布置，停车场、加 油站位置及用地范围、道路交叉品、道路平面转点坐标、标高以及道路横断面设计图。 3.7 市政工程、专项规划图。 3.8 分析图，根据需要绘制用以说明控制规划意图的分析图。上述图纸的比例尺可采用 1/1000， 区域图可用 1/10000 或 1/30000。 控制性详细规划的文本一般包括：控制性详细规划任务的由来，总体规划对开发片要求，开发片的建设条件，区位关系，总人口的分配，土地利

11、用规划构思及用地布局，公共服务配套设施规划，道路网规划说明，市政民用设施规划说明，分期开发实施方案，规划管理意见，景观规划要点，环境规划要点，开发经济估算及说明。 4 结束语 控制性详细规划，在我国已有不少城市正在进行中，但由于观念上还没有根本脱离旧有的方式和手段，所以在实际工作中有待进一步改进与完善。通过对控制性详细规划的任务及主要内容的阐述，指出了在规划设计中，不仅要转变观念，而且要有适当的深度控制，才能够达到控制的目的。随着改革开放的不断深入与对外开放形势的稳步发展，城市规划设计和规划管理也不断出现许多新的情况和问题，需要在观念及方法上做出相应的反应，以适应形势发展的要求。如何进一步实施和深化总体规划，加强规划对建设的引导和控制，成为规划部门面临的迫切需要解决的问题。 参考文献： 1 陈为邦. 对新时期我国城市规划若干问题的探讨J.城市规划学刊，2009， （6）. 2 徐进刚，马永莉. 城市设计与人文关怀J.南方建筑，2011， （3）.