房地产开发项目设计管理.doc

1、房地产开发项目设计管理【摘要】随着建筑业的发展和城镇居民生活水平的提高，人们对建筑项目的各项功能要求日益增加。促使开发单位对房地产开发项目设计管理越来越重视。本文对房地产项目设计管理要点和方案设计阶段、施工图设计阶段管理进行了重点论述，以其为广大房产开发管理人员提供借鉴。 【关键词】设计房地产项目开发 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 一、前言 为了很好地确保建筑项目满足人们的使用要求，房产单位必须狠抓其建设的房地产开发项目的设计管理。如果房地产单位仍然向以往那样不重视所开发项目的设计管理。将很难在越发激烈的房地产市场中取胜。同时，也影响房地产企业的健康发展。 二、房地产

2、项目设计管理概述和意义 1.房地产开发设计 房地产开发设计属于项目的一种。所谓房地产开发设计，是指为完成房地产开发活动目标而作的一次性的设计工作。房地产开发过程中存在大量具有这种一次性特定目的的活动，如房地产的策划项目、进行工程设计活动、施工过程的管理、举行一次建设完成的房屋的销售活动、组织一次设备招标活动、进行一个物业管理软件开发等。 2 项目管理与房地产设计管理 所谓房地产开发设计管理，是指开发商或业主通过一定方式整合资源，以发挥资源的作用，实现房地产开发设计目标的活动过程。开发商要通过计划、组织、控制、协调、控制、评价等方式实现对各种资源进行有效的整合与利用，以发挥资源的作用，实现具体房

3、地产开发设计项目的目标。 3 房产项目设计管理的意义 建筑项目设计阶段的管理有着它的重要价值与特殊涵义。一方面，建筑项目设计的最终成效是由设计专业人员所共同完成的，能够集结多数专业工程设计人员的智慧结晶，使建筑项目更具实用价值，满足大众需求。另一方面，房产开发公司的项目设计人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等作用的发挥十分重要，对项目后来的规范施工有着重要的促进效用。如在项目设计阶段中，由于房产开发公司设计人员的介入，能够使的项目设计阶段更好的控制整个过程，充分调动各项内部资源与项目作业人员的能动性，从而更加利于项目设计管理走向成功。三、房地产项目设计管理要点（1）管理项目的设计目标。

4、房地产企业在开发设计时都会有明确的目标，对设计目标进行管理就是保证设计阶段能与企业设定的目标相符合，顺应市场发展，保证企业利益最大化。(2)管理项目的设计流程。即使设计管理过程规范化，将复杂的设计管理工作标准化、制度化、程序化和系统化，整合设计管理工作中的各个环节和过程，实现其程序化要根据事物的客观规律进行。 (3)管理项目的设计进度。设计进度的滞后会使房地产商失去机会，损失将不可挽回，必须对设计进度能够进行有效的控制。 （4)管理项目的设计质量。质量管理普遍的集中在施工阶段，设计阶段的质量管理控制在房地产开发过程中常常被忽视，这种思维方式导致已经确定的规划设计方案，在施工过程中才能发现其缺陷

5、的地方，这时就晚了，就不能保证项目的投资收益。为了项目的顺利进行，就要严格的控制设计质量，尽早发现设计中的缺陷。 四、方案设计管理 在方案设计阶段，强有力的执行组织结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而

6、房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。 一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复

7、过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局，建筑空间分布，建筑体型分析，环境景观系统，设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。 五、施工图设计阶段管理 一般而言，一旦项目设计方案已经确立，此阶段的项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等作业环节做出重要铺垫。为此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证最为重要的进度控制与质量控制环节工作做好。首先，当项目拟定好设计单位后，首要做的工作就是对项

8、目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计公司对项目的具体进度安排进行有效评估，以此才能控制图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。也就是说，要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得意有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位建设方的各个专业技术部门做进一步审计，如果审计中核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有

9、效率。 在此阶段，房地产开发项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。在房地产设计运作过程中，经常会出现方案阶段设计周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计院加班加点赶图，不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。 六、房地产项目设计管理的质量控制 1.不能盲目的追求高水平的设计公司，而应该从其综合实力的角度对其进行考量，并且还要结合自身的实际情况，还要加强对设计公司的设计质量的管理控制，有效的对设计中的各个环节质量进行控制，加强质量管理，正确把握控制设计方案的整体质量。在设

10、计工作阶段还可以引入设计监理机制，委托专业的设计监理机构，签订监理合同，实现监理责任制，保证设计进度管理和设计质量管理。 2.设计管理者应当按照开发项目的总体进度要求来确定设计的阶段进度控制目标和质量控制目标。制定进度控制目标要设定主要的参考依据，可以依据开发项目对设计期间的要求、项目的难度和复杂性完善设计质量管理以及其控制的程序，建立质量管理责任制。 3.设计变更能够使产品在功能上更加符合要求带来好的结果，也可以产生不好的影响，但每一次变更都会影响设计进度。严格控制设计变更次数，尽量将变更的风险解决在前面的设计管理工作中，正确处理设计变更才能使设计质量得到控制。 七、结束语： 综上所述，房地产开发项目设计管理的好坏对建筑项目及房产单位的经营有着很大的影响。在房地产项目设计管理上，房地产单位应当根据本单位的实际情况。针对目前项目设计管理的薄弱环节，采取有效的加强措施，以保证项目很好地完成。 参考文献： 1 苏凡. 房地产项目的工程质量控制研究J. 山西建筑, 2010,(10). 2 王凌. 浅析房地产项目管理的问题及应对措施J. 四川建材, 2009,(03). 3 史贤戈. 房地产开发项目设计管理J. 科技资讯, 2008,(23)