当前经济形势下的中国房地产.doc

1、当前经济形势下的中国房地产摘要近些年，房地产成为人们生活最为关注的焦点，随着 GDP 指数的不断上涨，房价问题日益突出，房价的泡沫给我国的 GDP 蒙上了阴影。同时，房价问题已经不仅是经济的问题，更是社会的问题。当前经济形势下，地产行业可以说是机遇与挑战并存，本文对当前经济下的房地产市场进行分析。 关键词当前；房地产；开发；调控 中图分类号：F293 文献标识码： A 一、前言 在当前经济形势下，房地产行业在不断升温的情况下，国家出台了一系列的政策对房地产进行调控，包括对房地产开发商进行合理的控制，对购房者进行适当的控制，防止房地产产业中泡沫产生，促进房地产行业健康、快速的发展。 二、房地产市

2、场格局由“卖方市场”转变为“买方市场” 中国未来相当一段时期房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面已经过去，而且供大于求的局面将逐步显现。城市化所创造的住宅“刚需”将完全无法挽救房地产走向的颓势。未来 10 年，所谓“刚需”也就是每年城镇首次置业的新房需求年均大约是 2.7 亿3.2 亿平方米，假设刚需在全部新房成交中占 35%的比重，则可以推算出全国每年的商品住宅销售面积至多是 7.8 亿-9.2 亿平方米。这样的销售量即便与 2011 年的销量相比，降幅也达 5%-20%。可见，未来中国的房地产仅靠所谓“刚需”根本无法推动全国住宅销量的持续增长。当前，全国住宅库存积压已达 3 亿平方米，

3、2012-2014 年住宅市场已呈现明显的供过于求态势。预计到 2017 年，中国住宅市场才能重新恢复供求平衡，但不久之后中国房地产很快将走向 2020 年后的需求下滑年代。从中长期判断，中国房地产市场已由热闹浮躁的卖方市场转向平淡冷静的买方市场，黄金增长年代恐将一去不复返了。 住宅市场的属性将从“商品时代”转为“商品时代”与“产品时代”并重。过去十多年中国的房地产市场基本上是“开发商拿地就赚钱，购房人买房就赚钱，地方政府卖地就赚钱” ，但未来这种所有参与者都赚钱的时代将一去不复返。而且，未来房地产自身的行业细分将越来越细，住宅市场、写字楼市场、商业市场的各自属性也越来越明确。住宅产品原本只具

4、备消费属性，但在过去十多年由于投资品的稀缺，其投资属性为投机性质，所以才出现“全民炒房”的畸形市场，甚至出现了“博傻现象” 。那时的房地产仍处于“商品时代” ，但随着市场不断发展，住宅投资化的趋势已大势已去。 未来趋势，住宅房地产不可能完全摆脱商品属性，但无疑会日益回归其产品属性，中国房地产也将从疯狂的“商品时代”转为“商品时代”与“产品时代”并重。笔者注意到，为了更好地迎接产品时代，有些企业（如绿城、龙湖、万科等）已经走在前列。从 2012 年热销楼盘来看，产品的合理定位和市场节奏的精准把握才能有效地保证去化率。对于刚需客户， “低总价、交通便捷、配套好”是其核心诉求；对于改善型客户，精装提

5、升品质、优化户型结构更加重要；对于精品楼盘，关键点在于区位及环境优越，内外兼修支撑的豪宅品质。 三、我国房地产宏观调控的主要政策手段 国家出台了房地产的政策的一些重要举措,包括法律政策、财政政策、金融政策和保障性住房政策,借鉴了先进发达国家的经验积累形成的较为完善的一套政策调控体系，这是我国目前房地产宏观调控的主要政策手段。十八大的召开,再次强调要把房地产调控作为规范房产市场的重要手段,提出了要坚决贯彻房地产多项调控政策,包括限购令的执行和完善,房产税的征收等细则。以上诸多政策细节从理论上讲,包括财政政策、货币政策以及住房保障政策进行调控,并建立常规的制度体系。在市场经济条件下,房地产市场调控

6、制度的建立与完善举足轻重。 1、财政政策 财政政策是国家以财政理论为基础,选择和运用各种财政工具调节社会总供给和总需求,以及为了实现国家各项特定政策目标而采取的财政措施的总和。它包括税收政策,财政投资政策,财政补贴政策和国家预算政策等。财政在调节房地产市场的发展速度和供求关系上发挥着重要作用,财政政策对房地产市场的调控,主要反映在财政收入政策和财政支出政策的调节和控制功能上。财政政策从对房地产影响方面来看,一般主要包括两个方面,一方面是政府的财政收入政策,这里主要指税收政策;另一方面是政府的财政支出政策。财政政策手段就是国家利用财政收支的各种工具,通过有规则地调节国民收入分配的方向和规模,以达

7、到预定的社会经济目标的各种政策手段。 2、土地政策 我国宏观调控最富有特色之处是调控手段中土地政策占有很重要的地位,由土地所有制的公有性质决定的运用土地政策参与宏观调控的独特优势,是西方国家所不具备的。中国的基本国情是人多地少,土地资源稀缺,因此严格控制土地开发规模、提高土地利用效率是中国的一项长期国策。而土地作为房地产市场发展的必要条件,是引导房地产开发投资方向,促进商品房供求平衡的基础因素。因此,土地政策手段就自然成为一种最直接、最现实的调节房地产市场的宏观调控政策。比如说,商品房用地和保障性住房用地比重,商业地产、物流工业地产、住宅地产、农业地产等多类土地用处的分类比重都是土地政策中需要

8、侧重权衡的。 3、保障性住房政策 社会保障性住房政策是我国房地产宏观调控政策的一种新手段,保障性住房也是住宅建设中不同于商品房的一种商品调控手段,国家在法律法规的约束下,通过政策统一划归部分土地进行房屋建设,指定销售或者租赁给特殊人群,或者在租金和房价上进行一定额度的设定。可以分为三类,包括经济适用住房、廉租住房、政策性租赁住房构成。现阶段我国要大力加强保障性住房建设力度,进一步改善人民群众的居住条件,促进房地产市场健康发展。 四、房地产经济未来的走向趋势分析 房地产经济未来的走向趋势主要从以下几个方面入手，首先是在用地的问题上，需要合理规划建设用地，避免炒地皮的情况的出现。另外，需要不断的强

9、化政府的经济职能，约束房地产市场不断走向市场化和成熟化，在市场经济的竞争中，同时加强政府的宏观调控，让看得见的手和看不见的手同时起作用，通过这些调整避免房地产泡沫的出现。房地产经济的未来走向主要是要做好市场经济和政府的宏观调控这两个方面。市场经济是任何一种经济必须遵循的规律，在市场经济下，根据供求的原则来实现房地产经济持续平稳的发展，一旦市场经济出现问题，供大于求或者是供小于求的情况下，需要政府的宏观调控的相关政策来辅助市场经济。有一点需要指出的是，政府的宏观调控政策需要执行到位，空头文件不但不能起到宏观调控的目的，而且会导致房地产经济泡沫的进一步发展。政府的宏观调整手段和措施主要是从土地和房

10、价上入手，借助行政、法律和经济等各种首选，调整房地产的价格，引导房地产经济保持稳定繁荣的发展，同时政府的宏观调控还应利用促进房地产相关产业的不断发展，促进国民经济持续健康的发展。 对于房地产泡沫要建立价格预测警报制度。房地产价格预测警报制度需要在一个科学合理的范围内设定，需要考虑多种因素的影响，只有房地产价格预测警报制度设计的合理有效，就可以在一定的程度上遏制房地产泡沫的出现。在市场经济下，根据各种信息对于房地产的价格做出合理的评价和预测，并且需要定期发布市场分析报告，引导房地产市场，为政府执行宏观调整做好准备的工作。 五、结束语 在当前的经济形势下，我国出台了一系列的政策对房地产行业进行控制，增加廉租房建设面积，提高二套房购买门槛，严格土地管理政策等措施来对房地产行业进行调控，使房地产行业发展在一个科学合理的范围之内，促进国家的稳定和国民经济的发展。 参考文献： 1侯玉萍.我国房地产市场现状浅析J.中国高新技术企业，2010 2汲坤对我国房地产经济的理性思考J中国新技术新产品，2012