1、二套房产的突围【摘 要】文章剖析了当下二套房产的困境，提出产权式公寓酒店的概念，然后对产权式酒店、酒店式公寓、公寓式酒店进行了比较，并分析了这样的新型酒店的运营和盈利模式，最后说明运行这样的酒店所可能遇到的困难。 【关键词】二套房产；产权式公寓酒店 1. 引言 2013 年 2 月 26 日，国务院办公厅下发关于继续做好房地产市场调控工作的通知 ，其中指出：“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的 20%计征”1。甚至有专家预测，二套房首付将提高到 7 成，贷款利率提高到基准利率的 1.
2、3 倍，这就从房地产交易环节上堵住了二套房产的去路和进路，导致众多城市如北京、重庆出现了恐慌性的抛售二套房产的现象。当然，仍然有很多人在观望，甚至准备将 20%的税负转嫁到购房者身上。然而，上述两种做法极不利于我国房地产市场的稳定发展。因此，我们迫切需要为二套房产找到一条突围的路径，确保房地产市场的健康、稳定发展。基于上述，我们提出产权式公寓酒店的概念，即将现在的二套房产进行打包，并经过一定程度的装修或改造，交由专业的酒店管理公司进行管理，打造成为旅行者、商务人士等人员提供酒店式管理服务的公寓。2. 与产权式酒店、酒店式公寓、公寓式酒店的比较 产权式酒店是以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分
3、割成独立产权（拥有产权证）分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权2。 酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备。 公寓式酒店是设置于酒店内部，以公寓形式存在的酒店套房。这种套房的显著特点在于，其一，它类似于公寓，有居家的格局和良好的居住功能，有厅、卧室、厨房和卫生间；其二，它配有全套家具与家电，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换及一些商务服务等等。 而产权式公寓酒店是一种酒店，提供
4、酒店式的管理和服务，这是与上述概念相似之处；但是酒店的产权归于二套房的业主，这与产权式酒店相似，而与酒店式公寓和公寓式酒店不同；与上述三者最大的不同之处在于，酒店的房间并不是在一幢或几幢楼内，而是依据二套房产所处的位置，可能分布于一个或多个小区，而且也可能遍布于整个城市的社区。 3. 运营和盈利模式分析 这样的产权式公寓酒店涉及到两个重要的主体：酒店管理公司和业主。业主负责将自己的房产按照酒店管理公司的要求进行装修、改造并配备标准公寓所具有的家具、器具等；酒店管理公司则负责将已经进行装修、改造的房产进行登记，并建立自己的信息管理系统，从而打包上市，为旅游人士、商务人士提供酒店式的服务。酒店管理
5、公司可以将每月收入的利润与业主分成，也可以每月给业主固定的费用。同时，酒店管理公司可以与周边的餐饮、娱乐等服务公司合作，共同为客户提供优质的服务。当然，利润的分成还是要进行多方的商讨才行。我们暂且不考虑与周边的服务性公司进行合作所能为酒店管理公司带来的利润，只是以住宿收入为基准进行一个营业收入的简单计算。 假设酒店管理公司每月给予业主一定比例的利润，以成都地区为例。现在成都地区的房屋均价为 8000 元/m2 （况且以前所买房屋的价格没这么高） ，以小户型 30 平方米来计算，首付是 7.2 万元，假设贷款 20 年，那么每个月的月供为 1257.51 元。如果将房屋出租，以每月 800 元来
6、计算每月业主还要多付 457.51 元来补偿缴纳的月供。而如果交由酒店管理公司进行打理，以成都地区星级酒店每天的住房最低价格 200 元计，同时，以一个普通星级宾馆每年的入住率 70%（实际上要比这个高）来计算，即每个月要入住 21 天，这样，每月的总收入就有 4200 元。那么即使以一半对一半的比例进行分成，那么不仅业主每月还有盈余，而且酒店管理公司在规模化效应的带动下利润也不菲。当然，我们要考虑到一点，要进行这样的酒店运作模式，即把住宅改成商用，必须要补交地价款，以现在的地价一般占项目总成本的 30%来计算，那么业主要补交 7.2 万元的地价款，但是从长期投资来说，7.2 万元的地价款在
7、10 年之内完全可以收回。因此，从盈利能力来说，这样的模式还是非常可行的。 4. 面临的困难 现在我们国家审批项目主要是以住宅用地、商业用地、工业用地这三类来进行审批的，但是普通居民的房产都是以住宅用地进行交易审批的。因此，如果要将二套房产进行酒店式的管理，必须由产权人向规划部门提出申请，如果城市规划部门同意永久改变使用功能的，产权人持城市规划部门审批或者处理的文件到市国土房管部门补办土地有偿使用手续，补交地价和办理房地产变更登记。如果城市规划部门批准临时改变住宅建筑的使用功能，该类情况下不需要进行房产变更登记。然后，依据不同情况去房管、国土、工商、公安、消防等部门办理相关证件。当然，这个变更过程是非常复杂的，而且需要支付一定的手续费用。 5. 总结 在国家出台“新国五条”的大背景下，二套房产是我们首要关注的一个问题，尤其是现在各个城市出现较高的空置率甚至某些地方的“鬼城” ，以及某些城市的局部地区出现的“日租房”的乱象，严重阻碍了我国房地产市场的有序、稳定发展。因此，我们提出打造产权式公寓酒店作为一种有效解决二套房产的出路问题，不管在管理的有效性，还是在经济的合理性方面，都是可行的。 参考文献： 1国务院办公厅.关于继续做好房地产市场调控工作的通知 ，2013（2） 2刘赵平.分时度假-产权酒店M.中国旅游出版社，2002
