1、房地产税对住宅价格的影响分析【摘 要】近几年来，随着国民经济的平稳较快发展，我国房价呈现出急剧上涨的趋势。本文通过运用回归分析的方法，分析了房地产税与房价之间的关系及对房价的影响，并分析原因，从而说明房地产税改革的必要之处。然后通过数据分析新房产税对重庆、上海房价的影响，并说明原因，提出解决合理建议。 【关键词】房地产税；房价；回归分析 一、房地产税概述 房地产税是综合性的概念，即房地产经济运动过程中相关税收的总称。在我国，房地产税收包括房地产营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。本文的研究对象是直接以房地
2、产为征税对象的税收，包括房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。 二、实证分析房地产税对住宅价格的影响 本文将以 1998 年2009 年十二年的相关数据为基础，来分析我国房地产税收对住宅价格的影响。从 1998 年到 2010 年十三年的相关数据可以看出，除 2003 年以外，房地产税税收收入一直处于增长状态，并且，近几年来增势上升，特别是 2003 年到 2010 年增势一直较快，2010 年收入总额为 1998 年的 21 倍。而我国商品房均价，除 1999 年有所下降，2001 年与 2002 年保持相同外，也一直处于增长状态，并且 2002 年到2007 年增长迅速，2
3、008 年增势变缓，但 2009 年迅速回升。 （1）模型建立。房地产税对住宅价格影响的基本函数形式可表示为：P=f（x） ，也可以用具体的一元线性回归函数表示为：P= 0+ i+Xi+ 。其中， 0 是截距， i 是偏回归系数， 是随机扰动项。在 SPSS 中对变量进行标准化处理，目的在于消除各变量由于计量单位不同造成的影响。 （2）相关分析。模型的判定系数 R 方为 0.957，说明样本观测值聚集在样本回归直线周围的密集度比较好，也就是回归模型与样本观测值有较好的拟合度。同时看到，经调整，R 方为 0.953，说明因变量变化的 95.3%可以由模型解释。进行 F 检验，F 值为 243.3
4、23，F 检验的 P 值为 0，小于设定的 0.05 的显著性水平。说明就回归方程来说，预测变量对因变量的作用是显著的，回归模型显著成立。住宅价格与房地产税的相关系数为 0.978，显著性水平小于 0.01，所以住宅价格与房地产税的相关关系为正向的且相关性很强。从 T 检验可以看出，回归参数 t 检验的 P 值均小于设定的 0.05 的显著水平。说明回归方程的回归参数显著不为 0，也即预测变量的作用是显著的，从另一方面反应回归模型显著成立。最终的回归模型估计为：Y=2033.831+0.516*10-10X。从回归方程可以看出，房价与房产税呈正相关关系，房地产税的系数为 0.516*10-10
5、，也就是说当房产税增长时，房价也程上涨趋势，但是上涨的幅度非常小。这说明我国房地产税对房价的调控作用非常不明显。 三、房地产税对房价调控作用不明显的原因 （1）保有环节税负偏轻，流转环节税负偏重。对城镇土地保有环节征收的城镇土地使用税的最高税额仅为每年每平方米 30 元，并且对非营业用房一律免税。而在流转环节，针对土地增值税的税率高达30%60%，同时企业方面还必须再缴纳营业税与企业所得税，使得企业的平均税负水平达到 40%以上，负担相当重。 （2）现行房地产税制没有体现公平税负的原则。现行房地产税制的不公平性主要体现在两个方面：内外税制不统一，城乡税制不统一。内资外资企业区别对待。 （3）房
6、地产税收制度的目标多元化，税种、税率设置不科学。我国房地产税种较多，房地产税的政策目标多元化，各个税种的政策目标专门化，且相互之间政策目标不协调，造成房地产税的整体政策目标并不清晰。同时，房地产税课税标准繁多，一些以面积为课税标准，还有一些则是以评估价格为课税标准。 四、完善房地产税收的建议 （1）借鉴国际经验，建立税负公平的房地产税制体系。各国成功经验表明，我国应将建立“宽税基、少税种、低税率”的房地产税制体系作为房地产税的发展方向。并且需要根据房地产市场的运行过程以及市场行为来设定税种，以建立合理的房地产税收体系。 （2）统一内外房地产税制。将现行的企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税
7、合并为企业所得税，适用于内外资企业。将外资企业和外籍人员纳入房地产税的纳税义务人之中，实现房地产税制的内外统一。 （3）完善房地产课税的配套制度与政策，加强房地产税收的征管力度。第一，强化房地产产权登记制度。第二，完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构。第三，完善城市土地和房屋管理体制，建立一个“精简、高效、统一、权威”的房地产管理体制，为房地产税收的课征创造良好的环境。 （4）开征物业税。我国现有的房地产税收体系缺乏主体税种，从房地产税收体现房价变化的层面，开征物业税是有必要的。由于对存量住房征税，征收物业税将优化资源配置，促进存量房屋的有效利用，有利于人均资源相对贫乏的中国走向“节约型”社会。 参考文献 1刘素荣.关于我国房产税改革的思考J.财会研究.2010（11） 2杨卫华.论我国物业税的开征条件与制度选择J.南方经济.2005（9）
