房地产项目开发成本控制及实施.doc

1、房地产项目开发成本控制及实施摘要：随着社会经济的发展，房地产行业已成为我国经济发展的支柱产业之一，成本控制作为房地产开发管理工作中的重要组成部分，它贯穿房地产项目全过程。房地产企业只有通过成本控制的方式来降低成本，才能够控制实现经济效益最大化。要实现房地产开发项目的成本控制和管理，必须明确成本控制和管理的阶段和成效。本文主要对房地产项目开发成本控制进行分析，并提出行之有效的措施。 关键词：房地产项目开发；成本控制；实施 中图分类号：F293.33 文献标识码： A 加强房地产开发成本控制的重要意义 近几年来，国家出台了很多针对商品房价格的制约与各项政策，这就促使房地产开发企业的发展逐渐转向依靠

2、成本竞争来争取市场制高点的策略选择，项目成本的控制和管理属于房地产企业管理的非常重要的职能。只有科学地加强项目的成本控制和管理，才能在项目成本的形成过程中，对于整个工程项目开发的过程中，减少人力资源、物质资源和费用开支的消耗，进行指导、监督、调节与限制，及时纠正工程开发过程中发生的偏差，把各项实际生产费用发生额控制在计划成本的范围之内，以保证成本目标的实现。 房地产开发企业成本控制存在问题 成本控制制度不完善 想要做好成本控制，每个参与房地产开发项目的人员就一定要树立全过程成本控制的观念。当前许多房地产开发企业都有员工的职责划分，财务人员负责成本核算，施工项目直接参与者（工程技术人员）常常只是

3、单纯的考虑质量要求与工程技术。然而实际上，房地产项目每一个开发成本支出都是由工程技术人员的决定的（有些是可有可无的） 。在工作职责中有些部分企业会要求员工进行成本控制，然而因为没有具体的制度，造成该规定流于形式。 项目设计阶段问题 建设项目工程造价的确定主要是在设计阶段,预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。好的设计方案,不但要取得良好的社会效益,而且还应具有经济的合理性。房地产项目进入实际实施的阶段就是项目设计阶段，是项目建设的灵魂。所以，设计阶段工作水平的高低，设计质量的好坏，不仅影响到施工阶段的投资金额，还对项目建成投产以后的经济收益有影响。大多数建设单位认为，在图纸设计完工后，根据有

4、关定额文件和设计的图纸，收费编制预算就是设计阶段的成本支出，没有考虑到以后的施工阶段图纸变更带来的影响。 （三）项目决策阶段重视不足 主观决策导致开发产品组合定位欠准确。没有全面成本控制的意识，认为成本控制只是在施工阶段。即使投入，就是做了也是流于形式，很多房地产商做策划报告仅仅是为筹集资金的需要，只想到把策划包装好点，从而达成筹资的目的，缺乏成本管理的意识。同时，成本管理工作没有专门的部门负责，而是由财务部门“兼顾” ，从组织上和架构上难以支撑“项目全面成本”的管理需求，没有真正理解项目全面成本、开发全过程的观念。 缺乏全过程成本控制观念 很多房地产企业成本控制主要手段就是会计成本核算控制，

5、会计核算控制本质上是一种事后成本控制，是对已发生的成本核算。会计成本核算仅能了解本项目的经营状况，却没有办法影响结果，这样的成本核算是于事无补的。房地产开发项目是一个很长的产业，参与人员多，每个环节、每个人都可能对成本控制有影响。只在项目进行到相当阶段或结束时才对已发生的成本进行核算，这种成本控制方法无法及时收集、传递、处理生产经营过程中出现的大量数据信息，不能对成本控制做到正确的选择和使用，无法准确及时地发现成本管理中所存在的根本问题与原因，很难对症下药，采取有效措施降低成本。 三、房地产项目进行开发过程中的成本控制与管理 （一）形成全过程成本控制理念，加强管理人员经济观念 成本控制的对象可

6、以涉及到企业中每个人的工作，都能直接影响到成本，要树立强烈的成本控制意识，致使每个员工都有降低成本的自觉行为。开发成本的发生涉及项目的全过程，所以，从项目立项开始设计阶段至中标后的实施到竣工验收，是项目成本形成的全过程，都要有成本控制的意识。首先全过程的成本控制要树立在房地产项目开发企业的每个员工意识里，尤其是项目的领导者，因为许多房地产项目的直接管理者都有从事过工程技术工作，常常存在单纯注重技术质量而忽略成本控制，这样会带来大量的成本上的资源浪费。仅仅他们树立了全过程的成本控制理念，在日常的生产过程中才会加强全过程的成本控制。 （二）管理并控制设计阶段的成本 在建设项目中，设计阶段关系到整个

7、工程的造价成本$在整个建设工程中，虽然设计费仅占了极小的一部分，一般为 1%2%左右，但却可以影响整体工程造价的 75%以上。如果在设计过程中坚持科学合理原则，可以为工程节省成本 10%以上，特别是在设计控制主要材质指标上面。设计方面暴露出的不合理现象，往往都是由于对各种经济指标重视不够造成。所以说，设计阶段和项目造价关系十分密切。 在设计过程中应遵循限额设计原则，在设计中建立健全经济责任制。设计不精、深度不够是增加工程造价的不确定因素，由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。设计人员应熟识本专业费用定额及预算定额，熟识建筑材料预算价格，切实做好工程造价核算工作，设计人员与工程造价管理

8、人员应密切配合，以保证有效地控制工程造价，及时提供可靠的工程基础资料。 在实施项目阶段进行成本控制与管理 加强合同管理。房地产行业中的合同管理是有效进行成本控制的有效手段，合同是规定房地产开发商与业主基本责任与义务的重要凭证。因此，房地产开发企业在制订合同时就应该在合同中加入成本控制条例。在合同执行过程中，房地产开发企业需要严格遵守合同里的规定的工期进度进行开发工作，所花费的资金也应该控制在合同所规定的范围内。房地产开发企业需要对费用支出的来龙去脉有根据地表述清楚，切忌弄虚作假，要做到账目真实，要能够进行全程监督，把资金使用到需要的地方，提高资金的利用率。 2、加强质量管理，控制返工率。在施工

9、过程中要严格把好工程质量关，加强施工工序的质量自检和管理工作，真正贯彻到整个过程中，采取防范措施，消除质量通病，做到工程一次性成型，一次性合格，杜绝返工现象发生，避免造成不必要的人财物的浪费。 3、加强设备、材料的采购管理。在工程造价的控制中材料价格的控制是主要的，材料费在工程中往往占有很大的比重，一般占预算费用的70，占直接费的 50%左右，因此它对工程造价的影响巨大，合理的材料价格是控制工程造价的基础。为正确确定材料价格，除了把好进场材料的质量关外，还应建立设备、材料的质量和价格的认证制度。一是对材料的用量的控制。二是对材料的价格进行控制。通过采购管理的控制，控制材料、设备的质量和价格，以

10、降低工程造价。 （四）竣工阶段的成本控制 房地产企业要安排人员进行费用结算，确保费用支出有据可依，并通过验收程序实现责任转移，避免日后产生不必要的费用支出。在验收阶段，房地产开发商可以根据设计图纸、合同对房屋建筑进行细致地检查比对，对一些特殊功能要进行现场演示，及时发现遗漏的部分并进行修复工作，确保房屋建筑的高质量完成，避免日后发生质量纠纷，产生不必要的费用开支。 房地产项目中，成本控制在其开发管理过程中占据重要地位，涵盖于整个项目的各个环节，对房地产各个阶段进行成本控制，以减少企业成本支出，提高企业经济效益最大化，确保企业健康持续发展。 参考文献 1周川.设计阶段的房地产开发项目成本控制J.合作经济与科技,2010(14). 2魏军,赵丽丽.房地产开发项目决策和设计阶段成本管理流程研究J.现代商贸工业,2010(20).