2016房地产开发与经营复习思考题.doc

1、房地产开发 复习思考题 第一章 1 概述房地产资源理论 , 2 简述房地产的自然、经济、社会特性。 自然 自然环境的制约性； 经济 周期性、消费与投资的二重性； 社会特性 收益分配的顺序，不能忽视城市土地所有者的收益。 3 何为商品房、普通商品房、现价商品房、经济适用房、廉租房、保障性住房 、写字楼。 。 P6263 普通商品房 最大面积不超过 140 平方米，房屋销售价格在同地段平均交易价格的 1.44 倍以内的商品住房。 限价商品房 指政府通过组织监管、市场化运作，以直接定价招标方式出让国有土地使用权，并限定房屋销售价格 、建设标准和销售对象的普通商品房。 经济适用房 指以微利价格出售给广

2、大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。 廉住房 指政府以租金补贴或事物配租的方式 ， 向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房 。 我国的廉租房只租不售 。 保障性住房 指纳入城镇住房保障规划和年度计划 ， 限定面积标准 、租售价格等，向符合条件的保障对象提供的住房。 写字楼 指供政府机构行政管理人员或企事业单位的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。 4 概述自然环境对房地产开发 的制约性。 地质 、 地形 、 水文 、 气候分别怎样影响 。 5 何谓房地产综合开发、一级开发、二级开发？ P5, 土地一级开发是指政府依法

3、对收购 、 收回 、 征收的国有土地 ， 组织实施拆迁和市政基础建设 ， 达到土地供应条件的行为 。 土地二级开发则是在土地一级开发的基础上 ， 进行房地产项目建设的行为 。 何谓房地产业、房地产企业、开发企业、中介服务企业、咨询服务企业、经纪服务企业？ 房地产企业 是从事土地和房屋开发建设 ， 以及以房地产产品为核心从事房地产中介 、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。 开发企业 是依法设立 ， 以营利 为目的 ， 从事房地产开发和经营的具有企业法人资格的经济实体 。 中介服务企业 是指在房地产投资 、 开发 、 销售 、 交易 、 消费等各个环节中 ，从事服务性经营活动的、具有法人资格

4、的经济实体，包括咨询、估价和经纪三类企业。 咨询服务企业 指依法设立 ， 从事房地产法律 、 法规 、 政策 、 信息 、 技术等方面咨询服务的经济实体 。 估价服务企业 指依法设立冰取得房地产估价机构资质 ， 从事地产估价活动的经济实体 。 经纪服务企业 指依法设立并取得房地产经纪机构资质 ， 以收取佣金为目的 ，为促成他人房地产交易而从事居间 、 代理等经纪业务的经济实体 。 房地产企业不同的分类构成。 29-33 按 企业所有制性质 分类 ： 城镇集体所有制房地产企业； 国有独资企业、股份有限公司和有限责任公司 合伙制房地产企业 中外合资经营房地产企业 6 概述房地产企业的特征 。 30

5、 一 、 房地产产品的地域性 、 空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性 。 二 、 土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性 。 三 、 房地产企业存在专业化和综合化发展的趋势 。 7 概述房地产 咨询 服务企业 和房地产经纪服务企业 内涵、构成及业务范围 p31-32 8 概述房地产企业战略管理过程及 SWOT分析 35-40 9 概述房地产企业公司层战略、 事业层战略、职能层战略 36-40 10 概述房地产企业 的 常见和现代 组织结构类型及 原理 40-43 一般 组织结构：直线制、职能制、直线职能制、事业部制、矩阵型 现代 组织结构 ： 团队结构 、 虚拟机构 、 无边

6、界组织 11 比较房地产开发企业、估价企业、 经纪企业资质等级及资质管理要点 44-48 第二章 12 何谓房地产投资信托基金、房地产投资有限合伙辛迪加基金？它们有何区别？ 13 房地产（实物）投资的特征？ 各实物投资类型的简单比较。 特征 ： 长期需求比较稳定 良好的金融担保品，适合财务杠杆 操作 良好的对付通货膨胀的资产 与人口经济成长关系密切 缺乏流动性 节税效果比较好 开发和转换使用的成本比较高 14 简述 房地产投资有哪些风险？如何控制？ 风险 ： （ 1）、系统性风险： 经济周期风险 、 市场风险 、 利率风险 、 购买力风险 、 流动性风险 、 政策风险 、 社会风险 、 自然风

7、险 （ 2）、系统性风险 经营性风险 、 财务风险 、 信用风险 、 道德风险 风险控制 ： 回避风险 （投资风险较小的项目）、风险抑制（主动措施对抗风险）、风险分散（投资组合）、风险自留（自组风险基金）、风险转移（保险） 15 简述房地产项目可行性研究的 内涵和主 要内容 131、 133-134。 内涵 ： 房地产可行性研究就是指在房地产项目投资决策前 ， 通过对与项目有关的市场 、 资源 、 工程技术 、 经济 、 社会等方面问题进行全面的分析 、 论证和评价 ，从而判断项目法律上是否合规 、 技术上是否可行 、 经济上是否合理 ， 进而对多个方案进行优选的过程 。 主要内容 ： 1、项

8、目概况 2、市场分析和需求预测 3、规划方案的优选 4、 开发进度安排 5、项目投资估算 6、资金的筹集方案和筹资成本估算 7、财务评价 8、风险分析 9、国民经济评价 10、结论 16 简述房地产项目可行性研究的 作用 。132 作用 ： 1、 可行性研究是投资决策的重要依据 2、可行性研究是项目审批的依据 3、可行性研究是项目资金筹措的依据 4、可行性研究是编制设计任务书的依据 5、可行性研究是开发商与各方签订合同的依据 17 简述房地产项目投资估算的主要内容。 140-144 18 何谓 财务 净现值、 财务 内部收益率、财务 动态投资回收期 136-140、收益乘数、偿债能力比率、权益

9、报酬率？ 偿债能力比率 =每年实际净租金收入 /年偿债支出 权益报酬率 =年税前净现金流量 /自由资金（权益投资） 19 证明盈亏平衡的基本原理并推导公式。 P 课件第二章最后 20 前门法、后门 法的 原理与 计算。 P 课件 第二章 21 房地产投资决策 的基本要件和 应遵循的原则 要件 ：决策者、决策目标、两个以上的可行方案 原则 ： 科学性原则 、 集体决策原则 、 信息完备原则 、 效益原则 、 及时性原则 、 风险原则 、 守法原则 第三章 22 何谓房地产融资 166， 有什么特点170， 它有哪些类型 167-169 从广义上讲 ，房地产融资是指在房地产开发、流通及消费过程中，

10、通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。 特点 ： 融资规模大 、 偿还期较长 、 资金缺乏流动性 、 高风险高收益 类型 ： 从融资主体看 ： 分为企 业融资和项目融资 从融资渠道看 ： 分为直接融资和间接融资 23 比较房地产直接融资与间接融资的特征 167-169 直接融资 ： 直接性 、 分散性 、 信誉差异性 、 部分不可逆性 、 相对较强的自主性 间接融资 ： 间接性 、 主动权掌握在金融中介手中 、 集中性 、 可逆性 、 信誉度偏好性 24 概述 房地产开发经营资金的主要筹措渠道 170-173 企业自有资金 、 政府财政资金 、 银行贷款

11、 、 股票债券集资租赁等 、 其他 25 简述 房地产信托的优势 及主要类型175-177 优势 ： 信托融资创新空间宽广，同时具有巨大的灵活性 信托具有财产隔离功能 相对银行贷款而言，房 地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款是企业自有资金应不低于开发项目总投资的约束 主要类型 ： 1、抵押贷款类信托 2、股权投资类信托 3、股权证券化信托 4、权益转让模式 5、混合型模式 26 何谓三级住房基金、 住房公积金、 房地产按揭贷款？ 首付贷，房产众筹 住房基金 是指按国家政策法规和财务制度规定，由国家财政和单位共同筹集，用于单位住房制度改革和住房建设的专项基金。 住房公积金 制度实际上是一种住

12、房保障制度，是住房分配货币化的一种形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助 性、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有。 按揭贷款 ， 具体地说，按揭贷款是指购房者以所购得的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。 “首付贷” 是指在购房人首付资金不足时，地产中介或金融机构能够为其提供资金拆借。对于一些房屋总价较高的一线城市来说，“首付贷”的存在可以让部

13、分购房者的实际首付约降至 10%。 27 何谓房地产预售， 房地产商品房的预售条件 173 房地产预售是指 ， 在房地产未建成前就将房地产预售出去 ， 用获得的预售资金建设该房地产 。 28 何谓楼花 268，炒楼花 270， 炒楼花主体，炒楼花原因、对房地产市场的影响 。 由于房屋尚在施工之中便被“拆零砸碎”，分期分批地预售给广大投资者，犹如落英片片坠落，故被人们形象地称为“楼花”。 预售商品房转让 ， 俗称 “ 炒楼花 ”，是指在商品房预售合同签订以后，预购人将未竣工的预售房屋再行转让给他人的行为。 影响 ： 反方 观点 抬了楼价、毁了楼盘、坏了规矩，炒楼花坏处一大把。 据业内反对 炒楼花

14、之开发商的总结，炒楼花计有以下罪状： 往大了说 炒楼花危及市场。因为过多投资客的介入，房价在炒作中层层加码，等到超出实际的购买力时，造成楼市“跳水”。这样的例子远有海南，近有杭州、宁波，被炒家搅出的泡沫不容小视。 往中观了说 炒楼花影响楼盘正常销售。一是炒家过多，使得买房人对开发商管理心存疑虑，影响楼盘销售；二是炒家拿走了最初应该是目标客户享受的优惠价，在楼盘涨价后以比开发商略低的价格再次分流客户，两拨买家只成交一拨；三是前期炒家托盘，认购火爆，使开发商对市场形势做出错误判断。市场中这样的例子有不 少，很多楼盘认购时极其火爆，号称 1 天定出上千套，但到实际“换签”时（将所订房号换成签正式合同

15、），客户却消失大半，令公司管理者大为光火。 往小了说 炒楼花也坑了消费者。对缺房的人来说，楼价被炒家托高，增加了购房成本；对投资者来说，恶炒楼花会令他们看不清形势，以为市场需求量很大，盲目跟进，导致投资失误。 正方 观点 支持投资、反对恶炒，炒楼花好处也不少。 美联刘志忠先生说，香港楼市 97 前的泡沫和 97 后的狂跌，是由多种原因造成，比如金融风暴、香港政府的“ 8 万 5”计划等，说炒楼花引起楼市“跳水”太严重。 北京也有 开发商认可炒楼行为。今典集团董事长张宝全认为，炒楼花是一种投资，所有的投资都是为了增值、保值的，现有的政策不支持房地产投资，比如我们的产权制度使产权转移非常麻烦，而香

16、港等地则是契约制，变更一下登记备案即可；再有交易程序、税费政策等，都使房地产投资不能合法、快捷的完成，因此，很多地产投资就走向了地下，炒楼花屡禁屡旺就是一个例子。今典开发的经济适用房今日家园，是国家明文定价，但老百姓照炒不误，最多的每平方米加了 1000元。张宝全认为，炒楼花是一种客观存在，既然开发商的价格定位制度给前期买家留下了盈利空间，不如让 投资者合理进入，给他们一个相对规范的炒楼平台。 29 定金与订金的区别 “定金” 是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以

17、书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。 而 “订金” 目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具 有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。 30 房价收入比 与房屋租售比。 商品房空置率与建筑容积率。 房价 收入比 ，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例： 2009 年一套 4环以内普通两居室新房 80平米，按疯狂涨价后单价 25000 元计算，平均20

18、0 万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为 2000元， 则家庭月收入达到 4000 元，年收入为 4.8 万元。这样 房价 收入比则为 40，是美国的四倍（房价比 10），严重偏离合理的房价收入比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为 4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。 “租售比” 是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值 . 国际上用来 衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为 13001 200。如果租售比高于 1 300，意味着房产投资价值相

19、对变小，房产泡沫已经显现；如果低于 1 200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于 1 300 还是低于 1 200，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。 商品房空置率 是房地产指数的一个重要指标。是指报告期商品房空置数量占报告期可供销售、出租商品房数量的比重。报告期可供销售、出租商品房数量等于上一年商品房空置面积和当年房屋竣工面积减去不可销售的面积。在国外，商品房空置率的 合理区间一般为 3% 10%。如果商品房空置率小平 3%，则可供购房者选择的商品房较少，购房者不能买到满意的商品房，不利于房地产市场的发展；如果商品房空置率大于 10%，则商品房空置严重，房地产

20、市场将会出现一系列的问题，乃至影响国民经济正常运行。 容积率 又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过 5，多层住宅应不超过 3，绿地率应不低于 30%。但由于受土地 成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 31 二手房 与 烂尾房 ， 室内净高 与 层高 ，公用建筑面积分摊系数 ， 住宅 居住空间 ， 得房率 ， 房屋的套内建筑面积 二手 房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。 烂尾房 是指那

21、些由于开发商资金不足、盲目上马或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。 层高 通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高 ：层高减去楼板的厚度或结构层的高度的差，叫做净高。 共有建筑面积分摊系数 ：整 幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。 得房率 ：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。 套内建筑面积 由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 32 房地产预售制度 是否取消，试述理由 第

22、四章 33 何谓国有土地所有权，有什么特征 土地所有权 是指土地所有者依法对土地占有、使用、收益、处分的权利 . 34 何谓国有土地使有权，有什么特点 土地使用权 是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定 条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。 35 比较国有土地所有权与国有土地使有权的异同 36 何谓土地征收、土地征收的原则、征地审批权限的规定、征地补偿标准。征收与征用的区别 土地征收 是指国家为了公共利益需要，依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和

23、被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为。 原则 : （一）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则； （二）保证国家建设用地的原则； （三）妥善安置被征地农 民的原则； 权限规定 ： 土地管理法规定，征用土地实行国务院和省级人民政府两级审批，取消市、县人民政府征用土地的审批权。 国务院批准征用土地的权限是： （ 1）征用基本农田。除国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区，需要占用基本农田外，其他建设都不得占用基本农田。因此规定征用基本农田需报国务院批准。 （ 2）征用基本农田以外的耕地超过 35 公顷。 （ 3）征用其他土地 70 公顷以上。其他土地指耕地

24、以外的土地，包括林地、草地、养殖水面、城乡住宅和公共设施用地、工矿、交通、水利设施用 地、旅游用地和未利用土地等。 省、自治区、直辖市人民政府批准征用土地的权限是： （ 1）征用基本农田以外的耕地低于 35 公顷。 （ 2）征用其他土地低于 70 公顷。 补偿标准 ： 征地补偿标准是指在市镇行政区的土地根据政府总体规划确定的用地范围内，依据土地类型、土地年产值、土地区位登记、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活水平保障等因素，再依据片区划分用于征地补偿综合计算的标准。 征收与征用的区别 ： 两者的共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依

25、法给予补偿。不 同之处在于，征收主要是所有权的改变，征收后，土地由农民集体所有变为国家所有 ;而征用只是使用权的改变，征用后，土地所有权仍然属于农民集体，使用结束后需将土地交还给农民集体。简言之，涉及土地所有权改变的，是征收 ;不涉及所有权改变的，是征用 37 何谓城市土地储备制度，包括那些环节。 城市土地储备制度 是指，由城市政府委托或授权的机构通过征用、收购、置换、到期回收、土地整理等方式，将城市规划用地或分散在用地者手中的城市土地集中起来，并由政府授权或由政府委托的机构完成其房屋拆迁等土地整治与开发等一系列前期开发工作后，再根据 城市土地年度供应计划，有计划地将其储备后的城市土地重新投入市场的制度安排。构建城市土地储备制度具有十分重要的战略意义，需要把握若干的关键环节并精心地设计其运作方略。