1、浅谈当今社会的公房管理【摘要】国有公房因为其所有权的不同而有着不同的分类，还因管理单位的不同产生不同的问题，这就为国有公房的管理带来了巨大的挑战。对我国国有公房管理的现状和出现的问题进行了分析，并就如何加强国有公房的管理提出了几点建议。 【关键词】国有公房；管理制度；改制 中图分类号： TU7 文献标识码： A 科学发展观，第一要义是“发展” 。在全党全国学习实践科学发展活动中，如何用科学发展观来分析问题，认真总结经验，转变管理模式，积极推进国有公房统一规范管理，实现公房保值增值，是我们必须思考的问题。 我国现行直管公房管理体系始于建国初期，在计划经济时代这种管理体制为解决企业经营场所和缓解住
2、房压力发挥了积极的作用。但随着我国经济的市场化进程加快，现有房管体制已明显不适应经济的快速发展。 一、烟台市目前公房管理的现状：1、房屋状况差，可利用率低下。 目前，烟台市的直管公房相比其它城市还是比较多的，尤其是所城里、朝阳街一些具有历史保留价值的区片。这些房屋大多都是解放初期的房产，主体结构是砖木，而且由于使用、白蚁啃咬、流转时间长、变化多，距今有上百年的历史。直管公房中比较好的居民房也是七、八十年代遗留下来的，有的距今 50 多年，房屋状况差，破损严重，总体环境较差可自我开发利用价值较小。2011 年，烟台市住建局安监中心对现有直管公房进行了安全大检查，共检查房屋 1829 栋，面积约为
3、 3447427.47平方米。完好房屋占总数的 4.38%，基本完好占总数的 69.22%，一般损坏房屋占总数的 24.9%，严重损坏房屋占总数的 1.3%，危房占总数的0.2%。 2、维修费用高，经济效率低下。 由于房屋整体状况差，危旧房屋增多，房管所每年都要投入大量人力、物力、财力去维护和维修，形成了租不抵修的尴尬局面。3、租金水平偏低，国有资产流失严重。 长期以来公房租金与市场脱节，租金标准偏低，目前的租金标准依然是 1998 年的物价标准，与市场租金存在很大差距，也与当前经济发展、物价增涨、人民生活水平提高幅度相距甚远，这严重阻滞了国有公房的保值增值。 4、承租户身份状况复杂，经济状况
4、低。 直管公房解放初及六、七十年代安置的住户均为企业和城市无房居民，承租单位和承租人经济条件都比较乐观。随着社会经济的发展，承租单位和承租人员也相应的发生了变动。大部分承租单位经历了市场经济改革浪潮，企业改制，工人下岗，很多单位靠继续租赁公房为生计，承租人的情况复杂多变。目前住宅承租户既有城市居民，又有农村居民。公房租户群体的经济状况大都不好，整体趋势不容乐观。二、解决公房管理中存在问题的设想要解决以上问题，从根本上说，要坚持从科学发展观出发，从传统的管理模式中走出来。结合实际，我认为要着重抓好以下几个方面的工作。 1、实现公房地产有效开发利用。 1）是在有条件的地方实行产权置换。我们可积极联
5、系开发商，按照“我出地，他出钱，给我盖新房”的开发模式，与开发商进行联合开发。按占地面积一定倍数返还建筑面积，占有成套商品房，不仅免去了维修旧房的成本投入，又可以获得较以前高得多的房租收入。 2）是加大廉租房或经济适用房建设。个别地块较大，适合成片开发利用的，我们可积极争取政府资金或社会资金投入，推行廉租房建设或经济适用房建设。这样既符合政策，又可以解决低收入等特殊家庭的安居问题，还可以保证国有资产的保值、增值。 2、工作措施应及时变化和创新。在运营管理中，根据市场变化工作方法，建立切合实际的管理模式。 1）是针对居民房租金明显偏低的情况，我们按照居民消费水平增涨幅度，在争取政府相关主管部门同
6、意下适度提高居民房屋租金，同时，进一步理顺租赁关系，整顿规范租赁手续，这样可以有效遏制“二房东”从中赚取房租差价，保证国有资产不流失，也不会影响特殊群体的安居。对特困家庭、低保家庭、低收入家庭通过家庭申请、街道把关、房产局核定，按具体政策发放住房补贴或安排廉租房，这样虽然提高了居民房租水平，但一样可以保证这些家庭的安居。 2）是对商业门面房的承租，按照公平、公正、公开的原则实行公开拍租、竞租，让有意愿的商户参与进来，实行市场化管理。在操作中，我们按公告、登记、交纳保证金、现场竞租、成交签订正式合同等透明化程序完成拍租，彻底将营业用房市场化。底价根据周边环境、门面所处地段、门面状况等因素拟定。严
7、格规范国有直管公房住宅转租、转让行为。通过从国有公房的转租转让交易中收取合理的一定比例的税费，增加财政收入。其次，新租和转租按使用面积收取的有偿安置费，在执行过程中，有的公房转让使用人并不来办理过户手续，收取也较困难，并且在减免上存在随意性。因此，应当考虑在转租过户时按房价值的 1-2 百分比的费率的标准收取转让费用，或计件收取。使转租转让户能够承受在办理过户手续时所交的费用负担，控制在收取中的随意性，增加房管部门的收入，既保护国家利益，又照顾当事人的承受能力。非住宅租赁逐步由协议房租向市场房租过渡，与房屋租赁市场接轨。3）是加大对租赁市场的管理，重点对“转租”行为加以整顿规范，对“二房东”
8、加大查处力度，一旦发现绝不手软，从而保证公房租赁市场有序地运行。4）是做好消防安全工作，消防安全是公房保值的关键环节，也是日常工作中重中之重。平时工作做得再好，这一环节出现差错，也会功亏一溃，而且会给人民生命财产带来损失。 三、结束语保证公房保值、增值不但可以盘活国有资产，保证国有公房有序运行，而且可以保证社会特殊群体的安居，从而促进以人为本的和谐社会的又好又快地发展。我们要把现有管理的国有资产管理好，把基础工作做好、做牢，同时也要加强公房管理人员队伍的专业化建设，加大业务培训，形成科学的具有可操作性的管理机制，以更好地适应市场化的需求。 参考文献 1江苏省扬州市财政局规范公房出租程序 加强资产收益监管J行政事业资产与财务，2010， （09） 2王军公用公房应走多元化和专业化发展相结合的路子J中国房地产，2011， （09）
