谈地产项目设计阶段成本控制.doc

1、谈地产项目设计阶段成本控制摘要：项目的建设成本主要取决于项目设计，本文对设计阶段成本控制现状进行分析，并对竞争机制下的工程设计招标、运用价值工程理论优选技术方案、限额设计与标准化设计进行探讨。 关键词：地产项目；限额设计； 标准化； 价值工程 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 1.引言 项目前期的投资决策及设计阶段是工程建设全过程造价控制的关键阶段。据统计，占建设工程全寿命周期费用不足 2%的前期设计费用对工程造价的影响程度大于 75%。同时，不同设计阶段影响工程造价的可能性也不同。项目方案设计阶段，影响工程造价的可能性为 75%95%；初步设计阶段，影响工程造价的可能性为 35%75

2、%；施工图设计阶段影响工程造价的可能性仅为 20%30%。因此，在设计阶段执行成本控制措施是控制工程造价、提高投资效益极其重要的环节。 2.设计阶段成本控制现状 2.1 认识问题 建设单位缺乏全过程造价控制的意识，忽视设计阶段方案比选和设计优化带来的经济效益，而将项目施工阶段作为造价控制的重点。设计单位设计人员与造价人员配合不够，忽视技术与经济的统一。受专业限制，设计人员成本意识淡薄，只注重建筑使用功能、结构安全及设计规范，易忽视经济要求设，结构设计中“肥柱、胖梁”现象比比皆是。而造价人员对项目概况、现场条件了解深度不够，对项目技术措施、施工工艺等缺乏专业认识，从而导致设计阶段项目投资控制效果

3、欠佳。 2.2 经济问题 以工程总投资为基数乘以一定比例来计算项目设计费的方法决定了设计人员疏于通过改进设计来降低方案造价。同时，对设计阶段项目成本控制“责、权、利”不明晰，成本控制创新上相关的激励机制不完善，不能充分地发挥设计人员在控制工程造价上的主观能动性，致使设计人员探索节省造价的设计技术和方法的积极性较低。 2.3 管理问题 受资金周转要求，建设单位为压缩建设周期，经常早于施工图出图时间节点组织工程招标。因招标图纸不够完善，设计变更将导致工程量清单外项目增多，从而增加施工阶段的工程索赔费用，增大建设期的成本控制难度。 建设单位通常疏忽设计管理中的时间管理，不能合理统筹不同专业化设计的介

4、入时间节点。例如，园林景观设计如果于项目总体规划方案设计阶段介入，提前规划园建区域，可以合理确定荷载大小及覆土厚度，从而优化地下室顶板方案，减少顶板钢筋及混凝土投资。据统计，相同的地下室顶板无梁楼盖方案（有消防车道） ，2.0 米覆土比 1.5 米覆土的造价增加约 85 元/m2。 3.设计阶段成本控制措施 3.1 引进竞争机制，推行工程设计招标。 招投标制度作为市场经济下一种重要采购及竞争手段，已被人们所接受并采用。工程设计采用招投标制将会促使设计人员增强风险意识、提高设计水平和经济核算质量，从而达到优化设计的目的。设计费占项目总投资比重不足 2%，而设计方案的好坏对工程投资的影响远比设计费

5、大很多，有时可以达到投资额的 20% 甚至 30%。因此，应对设计构思的巧妙型和新颖性、工程设计方案技术的优劣性、投资估算的经济性和合理性、设计进度计划、投标人的设计组织方案等方面进行综合评价来确定中标单位。通过技术比较、经济分析和效果评价，力求选择在技术先进条件下经济合理，在经济合理条件下技术先进，在满足实用功能前提下注意造型别致美观，以最少的投入创造最大经济效益的设计方案。 3.2 运用价值工程理论，优选方案 价值工程(简称 VE)，又称价值分析(简称 VA)，是技术与经济相结合的现代化管理科学。价值是指功能与实现这个功能所耗费用的比值，用公式表达为：V=F/C。建设项目价值工程通过分析与

6、量化建设项目产品功能，使工程各组成部分的功能与成本比重相匹配，最大限度地保证项目投资的合理性。价值工程着眼于项目寿命周期成本，即产品在其寿命周期内所发生的全部费用，包括生产成本和使用成本两部分。提高价值的途径主要有: 功能提高,同时成本降低；成本不变,功能提高； 功能不变,成本降低；成本少量增加,功能大幅提高；功能略有减少,成本大幅降低。如某城市 CBD 一高档商业购物 MALL，屋顶的方案设计有：方案一 通透 low-E 玻璃采光带、方案二 非通透泛光槽 10mm 厚钢化白玻。方案一具有方案二不可比拟的美观功能，能匹配项目做为城市地标的产品定位，也可以减少项目以及企业的后期宣传成本，大幅提升

7、企业品牌效应。通过技术经济分析，虽然方案二比方案一节约投资约 100 万元，但方案一满足提高价值的途径：成本少量增加,功能大幅提高。 3.3 推行限额设计 限额设计就是在设计阶段根据拟建项目的建设标准、功能和使用要求等,进行投资规划,对拟定的建设项目投资目标进行切块分解,将投资分配到各个单项工程、单位工程或分部工程,分配到各个专业设计工种,要求各专业设计人员严格按照分配的投资限额控制各个阶段的设计工作,采取各种措施,以使投资限额不被突破,从而实现设计阶段投资控制的目标。建设单位根据项目特征、建设标准、功能及使用要求，综合技术性、经济性、实用性等因素，通过实例聚类分析等方法，对拟建项目设定“量价

8、分离、有量有价” 的限额设计指标评价体系，既用价来评价整个项目的经济效果，又可用量来具体评价分部分项工程技术的经济性。制定科学合理的限额指标是开展限额设计工作的基础。 设计团队根据项目限额指标以及设计任务书等要求，结合自身的设计经验、专家知识和决策能力，确定设计方案及建筑参数。方案设计阶段，对影响投资成本较大的方面如建筑方案、结构体系、基坑支护和基础方案的确定，须经过技术经济评价，以保证投资限额的实现。初步设计阶段，需组织各专业进行技术与经济评审，经济评审的主要内容包括建筑材料及设备材料选型、结构专业含钢量和混凝土用量等。有针对性地优化设计，复核及调整初步设计概算至低于限额指标。施工图设计阶段

9、，设计人员根据建设单位批准的概算书、工程量和设备单价表等严格对评审通过的初步设计进行深化设计。控制施工图预算不超过修正概算，使设计限额思想贯穿于设计的各个阶段。 施工图完成后，建设单位委托第三方根据施工图计算经济技术指标值，与限额指标比较，评估限额设计执行结果。并根据设计合同确定的双方在控制建设成本方面的权力与义务，对设计单位限额设计执行结果进行奖励或惩罚。 3.4 采用标准化设计 在宏观调控不断深入与加强的背景下我国房地产行业正逐渐走向成熟，产品由原来的粗放竞争转向标准化竞争，设计标准化相应成为当前地产项目设计模式的重要趋势。标准化设计不仅能统一建筑风格，树立品牌形象，还能节约社会资源，缩短

10、建设工期，保证建筑质量。建设单位通过分析产品品质及成本敏感因素，确定项目标准化体系。设计单位根据建设单位确定的分项工程分类制定相应的技术措施和设计作业指引，精细化设计。标准化设计有不同归类，可根据不同专业化设计分为：规划设计标准化、住宅户型标准化、装修标准化、铝合金门窗标准化、景观设计标准化等，根据不同产品部件又可分为：防水做法标准化、阳台栏杆设计标准化、建筑外立面标准化、设备选型标准化等。同时，对同一产品部件根据不同定位设定选材标准，如某地产商将高层住宅铝合金门窗选材分为高档、中档和低档三等级：高档选用氟碳喷涂铝型材+（LOW-E）6+6mm 厚中空玻璃，中档选用粉末喷涂铝型材+钢化 6+6

11、mm 厚中空玻璃，低档选用氧化铝型材+10 厚钢化玻璃。 4.结束语 建设工程造价控制是一项系统工程，设计阶段的造价控制是事前控制，具有重大意义。在日趋公平、透明的房地产市场竞争环境下，设计阶段的造价控制不再局限于传统意义上简单、独立的估算、概算、预算，而应该是技术与经济的统一。只有合理确定目标，不断完善创新控制措施和方法，采用新技术、新材料，优化设计，才能有效控制工程造价，实现项目经济效益和使用功能的完美统一。 参考文献： 1蔡辉旺， 陶莉. 限额设计下项目成本控制的探讨J 建筑经济，2012（2）：44-46 2张冬. 试论设计阶段工程造价的控制J 产业与科技论坛，2012（8）：246-247 3周耀俊浅谈设计阶段的投资控制J 建筑经济，2009(4):9596 4孙胜浅谈工程项目设计阶段造价控制J 科技信息，2009(23):320 5张振. 设计阶段的造价管理J. 四川建筑科学研究，2006（1） ；188-191.