物业管理收费相关问题研究.doc

1、物业管理收费相关问题研究摘要 随着我国房地产市场的不断发展，物业管理行业也已深入到人们的生活当中，与此同时物业管理收费矛盾也激增，而利益与收费标准是产生如此现象的直接动因。在物业管理收费纠纷频发的态势之下，该如何管理物业收费已成为大家急于探究的问题。 关键词：物业费 问题 管理 建议 随着我国房地产市场的不断发展，物业管理行业也已深入到人们的生活当中，与此同时物业管理收费矛盾也激增，甚至出现社会不和谐的声音，总结经验教训，所有的矛盾症结都归咎于利益，收费标准是最直接的动因。物业管理关乎千家万户群众的生活和切身利益，如何规范和完善物业管理工作，成为广大市民普遍关注的焦点。在物业管理收费纠纷频发的

2、态势之下，物价部门面临巨大的压力，疲于奔命，企业不满、业主不满，物价部门该如何管理已成为大家急于探究的问题。 一、当前物业收费中存在的问题 （一）物业管理的法律法规不够完善。由于法律法规的配套实施细则和政策滞后，致使物业管理纷争不止。一是业主委员会行使权利的途径没有立法来保障，法律赋予的权利等于空谈，业主对物业管理中的不合理收费诉求无门；二是因为产权不明晰发生大量的物业纠纷，如小区公共地方停车问题，停车费收入如何分配，以及公共面积使用收费规定不祥等长期积累的一系列问题；三是由于物业管理企业提供了某些服务，但由于服务本身是隐性的，造成了业主对它的忽视。由于业主没有因此得到很直观的利益，所以很难感

3、受到物业管理公司的工作，从而造成了业主认为物业公司乱收费的错觉；四是大部分的物业管理公司很少公布物业公司的职务以及相关管理制度，从而造成业主对物业管理部门的相关职能的了解甚少，对物业管理者的收费行为产生怀疑，并因此产生矛盾。 （二）业主委员会行使物权法赋予的权力有限。按照现行的物业管理法律法规，物业管理涉及物业公司和业主双方，属于民事范畴，政府价格主管部门尽量不要干预，职能定位为“指导” ，努力方向为推进物业收费市场化。 在解决物业公司与业主之间的矛盾时，寄希望于业主的物权能够通过业主委员会得以体现和保证。而根据相关统计，目前大多数的物业区都没有成立业主管理委员会。追究业主委员会筹建难，普及率

4、低有原因：一是物业区业主不熟悉相关法规政策，因此对是否建立业主委员会没有一个主观的概念，认为这是一个可有可无的组织，对其职能及作用没有相关的了解；二是没有合法的运作经费及筹措形式。在物业区成立业主委员会并不会得到相关政府组织的支持，也没有任何法规规定是否成立业主委员会，业主委员会的相关管理制度也没有特定的规定；三是业主委员会有关人员有时还需面对暴力的人身伤害或财产损失。由以上原因可以看出，物业区无人积极组织成立业主委员会；使其行使权利之路充满艰辛。 （三）收费方式不规范、收费难度大。价格主管部门规定的物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，向业主所收取的费用。目前主要采用上门催收的方

5、式，收费物业管理人员与业主正面接触，收费的效果很大程度取决于业主与小区物业管理的相互理解和配合程度，实际操作难度较大，从而导致收费难，收费率低，企业资金缺口大，严重出现亏损。面对这种局面，物业管理企业又缺少必要的、行之有效的制约手段，而有部分居民有偿服务的意识不强，他们在享受物业管理企业提供的各项服务的同时，总希望少交费，甚至于不交费，因此双方往往产生矛盾甚至发生冲突。 （四）开发商遗留问题造成的矛盾也是问题之一。大部分物业小区的房产开发商与物业服务公司为父子关系。为了促销楼盘，开发商在售楼时以较低的物业服务费或送首年甚至承诺送若干年的物业服务费来吸引购房者，在售楼期内的 1-2 年内，开发商

6、从售楼款中补贴部分款项给物业服务公司作经营费用，过后就由物业服务公司自负盈亏。物业服务公司需要提高收费才能维持运作，但业主对提高收费没有心理准备或不能接受。造成物业服务公司服务费标准偏低、收缴率偏低的结果，经营难、提高收费难的两难局面。另外，由于开发商在小区工程未完全竣工时提前交房，一些配套设施工程不配套，遗留费用分摊问题，也会影响到物业服务质量。 二、解决物业管理收费存在问题的建议 小区物业管理公司与业主间的尖锐矛盾是无法回避的。因此，使物业管理收费走出困境，是当前各物业管理公司及相关管理部门急待解决的一个重要问题。 （一）完善相关的法律法规制度，使各项收费透明化。根据发达国家和我国港、澳、

7、台地区物业管理发展的经验，加强业主组织的地位、实现业主自治是解决业主内部纠纷、业主与物业管理公司纠纷和维护业主权益的有效途径。必须用法律的形式对业主（或住户）自治组织加以规范、扶持和制约，出台一些具有较强的可操作性的法规，对于收费标准的相关规定，各物业公司以及相关管理部门要制度统一的指标，并对各项指标的收费金额做出标准的规定，使收费合理化、透明化。 （二）尝试物业管理新模式。就是试行居委会、物业公司、业主委员会三方共同管理小区，由社区居委会牵头成立社区物业服务站，对小区实施全新的物业管理。社区物业服务站这一全新模式，首要目的不是追求盈利，而是保障小区居民能享有满意的物业服务。凡是小区内的重大问

8、题，都必须通过三方联席会议的形式协商解决。参加会议的人员，涵盖了社区居委会、业主委员会、物管企业等各方代表，会议由街道办事处指定专人负责召集和主持。此模式可以形成一个好的管理体制，在社区当中形成少数人服从大多数人的总体管理思想和要求，从而达到社区和谐。 （三）妥善解决老小区（安全文明小区）管理问题。老小区的症结在于：配套设施不全，收费标准低、收费难，房屋安全隐患大，小区管委会年年亏损。所以，现阶段解决老小区的根本问题在于解决亏损问题。出台文件、提高收费标准、政府补贴等都是现阶段可供参考的行之有效的方法。 化解物业管理收费纠纷，规范物业收费程序，是物业管理在市场化进程中必须解决的迫切问题，希望经过不断发展完善和市场的洗礼，逐步完善和规范物业管理，逐步营造出一个安全、舒适、和谐的居住环境或工作环境。 参考文献： 1、浅谈我市物业服务收费存在的主要问题及解决建议，曾超，武陵城集团网，2009.9 2、物业管理收费存在的问题及建议，郭智芳，价格视窗网，2009.9 3、当前物业管理收费改革中的问题和对策，刘锐金、郭道初、凌云、杨志坚、卢坤华、邱剑、何杰锋，肇庆价格信息网，2009.9