房产税改革试点中存在的问题和改进措施.doc

1、1房产税改革试点中存在的问题和改进措施摘 要：2011 年 1 月 28 日，我国开始在上海、重庆两市试点征收房产税。两年多来，试点政策在取得成效的同时，也逐步显现了一些问题。通过对我国在上海、重庆市试点征收房产税现状的研究，提出了当前房产税试点征收中存在的问题及如何有效促进房产税征收的改进措施。 关键词：房产税；立法程序；征收范围；计税依据；税率 中图分类号：F812.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）29-0151-02 近年来，我国房地产价格不断上涨，房产税一再被提到经济体制改革的重要议事日程上。2011 年 1 月 28 日，我国开始在上海、重庆两市试点征收

2、房产税，针对居民居住用房征收的房产税开始在我国实施。近期，有关房产税扩围的消息再次引发人们的关注，国家发改委公布的关于2013 年深化经济体制改革重点工作的意见明确将“扩大个人住房房产税改革试点范围”作为 2013 年财税体制改革的重要任务，一时间，有关房产税推出时间和征收模式的讨论四起。 作为一项与普通百姓生活密切相关的税收制度，房产税改革的一举一动始终引发社会的高度关注。上海、重庆两市的试点一定程度上起到了积极的作用，但也存在一些不可忽视的问题，须引起高度重视。 一、我国在上海、重庆市试点征收房产税的现状及成效 按照目前上海市的试点方案，对本地居民家庭新购第二套及以上住2房和非本地居民家庭

3、的新购住房征收房产税，税率按房价高低分别暂定为 0.6%和 0.4%。重庆市则是针对独栋商品住宅、个人新购的高档住房、无重庆市户籍未在当地工作人员所购第二套及以上住房征收房产税，税率在 0.5%1.2%。 这次改革试点两年多来，取得了一定成效。一方面，个人住房征收房产税是对房地产保有环节的“补缺” ，有利于进一步健全地方税体系，改善地方税收结构，另一方面，房产税试点征收对房价的控制有一定的作用。据相关数据显示，上海市住宅的平均销售价格自 2006 年起，在连续 4 年上涨后，到 2011 年，较 2010 年下降了 764 元/平方米，虽然降幅不大，但对于持续升温的房地产市场来说，已是难得的回

4、落。 二、房产税改革试点中存在的问题 （一）立法程序不合理 税收具有强制性和固定性，任何税收征管及其变化，都要由国家立法机关制定相应的法律，以规范税收行为，调整税收关系，从而保障税收的合法性。而从目前来看，上海、重庆市试点的办法仅仅是当地政府的决定，其房产税征收的依据也只是“国务院第 136 次常务会议有关精神” 。而事实上两市对住宅保有环节征税和现行的房产税暂行条例中“非经营房产不征税”的规定，相互冲突，严格说不符合“税收法定原则” ，缺乏坚实可靠的法律支撑，给征收带来一定难度。 （二）征收范围过窄 从上海、重庆两市的试点方案来看，征收范围仅涉及新购商品房和少量存量房（重庆对个人拥有的独栋商

5、品住宅征收房产税） ，这有违“宽3税基”的税收改革原则。只对增量房屋进行征税，只能对那些当前买房和当前进行投资投机性购房的行为起到一定的抑制作用，而真正像欧美国家那样把房产税作为调节收入分配、缩小贫富差距的手段，短期内很难实现。此外，从税收公平性角度而言，同样是购买高档别墅和第二套以上的房产，以前所购的房产不征税，而现在购买的房产需要征税，支付能力相同而征税方式有别，这不符合税收公平性中的支付能力原则。 （三）计税依据不合理 计税依据的确立对于税收有非常重要的影响，因为它直接决定着纳税的多少和居民的切身利益。 上海、重庆两市均以房屋成交价格作为房产税计税依据，会产生税负不公平的问题。因为，同样

6、的房屋在获得时间和方式上的不同，将导致很大的价格差异，尤其是对存量房，交易价格更难以衡量房屋的现有价值。房产作为一种资本性货物，它的价值随时间的变化而不断变化，因此，房产税的计税依据应是其不断变化的评估价格而不是静止不变的交易价格。这势必增加税收的征管成本，而目前我国房地产的评估机构不健全、管理机制不完善，独立的、具有资质的评估机构严重匮乏，评估人员素质参差不齐，评估价值的合理性难以保证。 （四）税率过低 上海市房产税的税率是 0.4%0.6%，重庆市房产税的税率是 0.5%1.2%。改革实施后，从对人们买房的调查情况看，房产税并没有对潜在的高档商品房买主和投机炒房者产生很大的限制作用，原因是

7、房产税税率太低，过于温和。相关数据显示，重庆市北部新区地税局征收的首笔4个人住房房产税为 6 154.83 元，占该房屋交易价的 2%左右。由此可见，房产税的税收负担相对很轻。2011 年上海市房产税实现收入 73.66 亿元，较 2010 年增长 11.36 亿元，仅占当年税收收入的 0.77%，可见，其对地方财政的贡献度不高。此外，低税率给地方政府带来的收效甚微，使其不会产生很高的积极性。 三、改进措施 （一）加快房产税立法工作 我国“税收法定原则”表明，征税主体和纳税主体双方都必须依照法律的规定进行征收和缴纳。房产税立法工作也应遵循此原则。征收房产税关系到千家万户的切身利益，因此，对纳税

8、主体、征税对象、税率、纳税环节、纳税期限、纳税地点、减免税等一系列税收要素，必须由国家权力机关作出明确规定，从而使纳税人的基本权利得到应有的保护，提高纳税遵从度，逐步建立符合市场经济要求的公共财政体制。 （二）逐步扩大征收范围 作为财产税类的一种，房产税在性质上更偏重于公平方面，因为它具有调节社会贫富差距的功能，同时也是地方财政收入的重要来源。从长远来看，房产税应逐步适当扩大征收范围。凡是个人拥有的住房（无论是增量住房还是存量住房）均应纳入征税范围，既对增量房屋征收房产税，又对存量房屋征收房产税，这不但体现了房产税征收的公平性，而且对炒房者和多套房屋拥有者来说是一种相应的处罚，一定程度上可促使

9、他们将囤积的房产出售，从而增加房产的供给量，平衡供求关系，起到调控房价的作用。 （三）以市场评估值为计税依据 5从国际房产税的发展趋势来看，房产税按房地产市场评估值作为计税依据已成为国际惯例。以评估价值为计税依据，既能建立起税收收入随房产价值上升而增加的机制，确保地方财政收入的稳定增长，又有利于解决不同地段级差收益问题，体现税收的公平性原则。为了得到较为科学、合理的市场评估值，需做好以下几方面的工作。 一是要建立完善的房地产估价机构。可以参考西方一些国家的做法，政府设立官方的房地产估价机构，专门负责涉税房地产价值的评估，公正、合理、准确地为税务部门提供资料。二是要建设高素质的评估人才队伍。国家

10、必须高度重视评估人才的培养，加大人力、物力、财力等各方面的投入；必须严格准入制度，不断完善评估师的考试登记制度、后续教育制度等，确保评估从业人员具备较高素质。三是要完善房地产估价的相关法律法规。必须通过法律手段来保证评估师的权利和义务，如评估师在评估过程中需取得相关资料的，当事人必须予以配合，不得拒绝。此外，纳税人对房地产价格的评估结果有争议时的上诉、复议和仲裁办法，评估机构工作出现失误时应负的法律责任等事项，也应该以法律形式予以明确。 （四）适当提高税率 从上海、重庆市试点情况看，房产税税率还处于相对较低的水平，不能有效发挥房产税抑制房产投机、促进资源公平分配、引导居民合理住房消费的作用。因

11、此，要在调研论证基础上，适当提高房产税税率。鉴于我国区域经济发展不平衡、纳税人负担能力有较大差距的客观现实，可以由中央政府制定幅度比例税率，地方政府在幅度范围内自行确定适6用税率，积极组织征收。 综上所述，可以看出，随着经济社会发展，为调节居民收入和财富分配，遏制房地产市场的投机投资性需求，健全地方税体系，对个人住房开征房产税势在必行。从试点情况来看，下一步需要对房产税进行改革和完善，进而逐步在全国范围推广。由于房产税涉及面广、影响力大，因此，改革推广过程不可能一蹴而就，必须把握时机、慎重对待，不断总结经验、吸取教训，采取科学合理的措施稳步推进，进而实现房产税的有力铺开，促进经济社会和谐发展。 参考文献： 1 唐卓，韩晓琴.房产税试点改革的效应分析及实施建议J.税收经济研究，2013， （2）. 2 宋蔚蔚，刘云霞，李春花.房产税改革试点中的问题与对策J.财会月刊，2012， （9）. 3 陶新颖.我国房产税改革政策研究J.中国证券期货，2012， （10）. 4 朱其锋.浅谈我国房产税改革J.广西经济管理干部学院学报，2005， （7）. 5 邵虹霞.对我国房产税试点征收问题的探讨和研究基于国际比较的基础J.时代经贸，2012， （3）. 责任编辑 柯 黎