房地产泡沫与银行信贷风险研究.doc

1、1房地产泡沫与银行信贷风险研究摘 要：从资金供应角度来看，房地产泡沫产生的重要原因是银行信贷对房地产业的过度支持。通过对中国房地产泡沫的存在性进行度量，分析了中国银行信贷对中国房地产泡沫生成的影响力以及房地产泡沫与银行信贷风险的传导机制。 关键词：房地产泡沫；银行信贷风险；房地产投资增长率；房价收入比 中图分类号：F832.4 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）29-0163-04 近年来，中国房地产业的持续高速发展，给中国经济带来增长的同时也带来了隐忧，中国房地产价格进入了持续上行的通道，许多城市的房价都出现了大幅度的上涨，存在着房地产泡沫化的风险。从资金供应角度来看，

2、房地产泡沫产生的重要原因是银行信贷对房地产业的过度支持。由于银行信贷参与了房地产业的投资、开发以及销售，当房地产泡沫逐渐深化或破灭时，将会给与之密切相关的银行业带来不可估量的风险，进而对国民经济的正常运行产生威胁。为了促进房地产业的健康持续发展，防范房地产泡沫带来的金融风险，中国政府频频出台各项调控政策，从 2010 年 4 月的“国十条”到 2011 年 1 月的“新国八条” ，再到2013 年 2 月的“新国五条” ，无一不强调缩紧“银根” 、 “地根” ，抑制房价的过快上涨以及泡沫深化。 2在此背景下，本文研究了房地产泡沫与银行信贷之间的相互关系。首先，对中国房地产泡沫的存在性进行测度；

3、接着，分析了中国银行信贷对房地产泡沫生成的影响力；然后，研究了中国房地产泡沫与银行信贷风险的传导机制；最后，对中国房地产业和银行业的健康发展提出相应的对策建议。 一、中国房地产泡沫的测度 （一）房地产投资增长率/GDP 增长率 房地产投资增长率/GDP 增长率主要是从房地产泡沫的投资层面进行泡沫的测度，房地产的开发投资是房地产供给对需求最直接的反映。该指标值越大，说明房地产业相对实体经济发展的偏离越大，一般认为该指标值不应超过 2。从图 1 来看，20002012 年中国房地产投资增长率/GDP 增长率，最低点为 2005 年的 2.00，整体上均已超过了“2”的安全警戒线。这说明，中国房地产

4、明显存在投资过热现象。中国房地产行业相对实体经济的增长增速过快，存在投机倾向，有较为明显的泡沫化倾向。 （二）房价收入比 房价收入比指的是商品住宅平均单套销售价格与居民平均家庭年收入的比值，主要从房地产价格层面进行房地产泡沫的测度。房价收入比反映了居民对房产的相对购买能力，比值越高，支付能力就越低，产生泡沫的可能性就越大。当市场中的房价收入比一直处在上升通道之中，且并没有市场萎缩的迹象时，则说明房地产市场中投机需求较高，存在房地产泡沫的可能性较大。根据世界银行的标准，认为房价收入比在 436 倍之间较为适当；一般认为，发展中国家合理的房价收入比应在 36倍之间。观察中国 20002009 年商

5、品住宅房价收入比情况（图 2） ，参照国际标准，中国近 10 年的房地产市场确实存在泡沫现象，体现在房价收入比上，居民的家庭收入难以承受高昂的房价。 （三）房地产开发贷款额/金融机构贷款总额 房地产开发贷款额/金融机构贷款总额能从房地产资金信贷层面测度房地产市场的泡沫情况。该指标能反映房地产的金融支持度，代表了房地产泡沫发展程度，该指标值越大，说明金融信贷对房地产投资的支持程度越大。国际上一般认为房地产开发贷款额/金融机构贷款总额指标值不应该超过 2%，否则就说明金融机构对房地产市场的支持力度过大，金融支持将加剧地产泡沫。表 1 是中国 2000-2012 年房地产贷款额与金融机构贷款总额情况

6、。从整体上看来，中国房地产开发贷款年增长率超过20%，2003 年和 2009 年分别达到 41.35%和 48.5%，这样的增长速度肯定是超常的，这其中当然有货币政策的作用。但不论原因，如何其结果充分证明房地产投资规模和投资速度在加快。20062012 年房地产年贷款额连续 7 年超出房地产贷款额/金融机构贷款总额 2%的警戒线，不能不引起我们的注意。中国目前的金融支持已经足以产生破坏力巨大的房地产泡沫。 二、中国银行信贷对房地产泡沫生成的影响力分析 （一）扩张的银行信贷加快房地产投资泡沫化 大量资金的支持是房地产泡沫生成的必要条件。房地产是不动产，其容易查封、保管和变卖的特点使银行部门把房

7、地产信贷视为优良的贷4款品种，并且不遗余力地扩大房地产信贷业务。银行信贷部门在给房地产开发商提供贷款时，主要是依据抵押的房地产价值，同时，银行主要是参考当前市场的交易价格来评估房地产价格。在房地产处于繁荣时期，房地产投资者过于乐观，房地产价格必然被高估。这就意味着银行可能高估银行资本的经济价值，更乐于出售这种房地产抵押贷款产品，导致银行增加下一期的房地产信贷供给，进一步推动本已高估的房地产价格，使得房地产价格日益泡沫化。大量银行信贷资金的介入，加快了房地产价格的膨胀和泡沫的产生。 （二）扩张的银行信贷助长了房地产投机，促进了房地产泡沫的形成 大量投机资本的存在是房地产经济泡沫生成的重要条件。由

8、于房地产价值量大、获得信贷支持容易，这使得房地产行业作为投机活动的温床。房地产的投机行为主要是针对企业和个人投机炒房者而言的。当经济发展处于上升期时，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这就使得土地资源的供给十分有限，房地产变得有利可图，致使许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以获取房地产价格上涨的好处。而银行也对此推波助澜。银行为房地产贷款营造的宽松环境，让不少缺少资金的投机者有机可乘，纷纷投资于房地产业。他们利用银行信贷资金，炒地圈地，待价而沽，人为增加土地的需求量，从而促使土地价格上涨，形成房地产泡沫。 （三）银行信贷对房地产业的支持提升了消费者预期，助长了房地产泡沫的形

9、成 5在房地产市场繁荣时期，房地产价格不断上升，银行从中获得了大量的利润，使得银行对房地产业看好，逐渐放松银行的信贷管制，各家银行为了抢占个人住房贷款市场，从过去的偏重支持房地产供给逐步转向了支持居民消费，纷纷将个人住房贷款作为支持的重点。这无疑是对公众传递了一个信号，会使更多消费者认为这个上涨趋势在很长一段时间都将延续下去。这种心理预期在消费者群体中达成共识，并形成一致行动，就会掀起购房热潮。在如此旺盛的需求下，房价必然急剧上涨，而房价的上涨不仅带动开发商新一轮的投资热潮，也使得更多的消费者倾向于借助银行信贷来提前购房。个人住房贷款的增加，进一步提高了银行信贷在房地产业的资金比例，推动了房地

10、产业的过度繁荣和价格泡沫的产生。 （四）房地产信贷的低利率政策促成房地产泡沫的形成 房地产行业的金融支持主要来自于银行信贷，而银行信贷又是与利率密切相关的，如果央行降低利率，则会扩大市场的货币供应量，市场上就会有多余的资金进行投资，从而推动房地产市场投资，由此产生投机推动房价上涨。而长期的低利率会刺激人们的对房地产的消费需求，导致房价大幅上涨形成泡沫。利率对房地产业的影响主要体现在对房地产开发商以及对房地产消费者的影响。 对开发商而言，利率的下调意味着从银行获得资金更加容易，同时，利率的降低使企业的财务费用和融资成本降低，但是房价在短期内并不会随之下降，这样企业的利润在一定程度上是增加的，这也

11、刺激了更多的开发商去从银行贷款进行开发。市场上开发商和投资者的增加，使进6入市场的资金更加庞大、房地产交易更加频繁，促使市场繁荣，也推动着房价的上涨。此外，在低利率的市场环境下，小企业更加容易生存，加剧了房地产市场的竞争。 三、中国房地产泡沫与银行信贷风险的传导机制分析 （一）房地产泡沫破裂前，房价对信贷风险的影响 房地产机构泡沫破裂前，表现为房价的非理性繁荣。一方面，房价的不断上涨，使得房地产作为一种贷款抵押品价格不断被高估，房地产抵押贷款变得有利可图，银行将这部分房地产抵押贷款视为一种优质产品，不断放宽对房地产贷款审批的监管，并且加大房地产抵押贷款的发放力度。这势必会影响到其他贷款项目，从

12、而使银行部门的贷款结构不合理，加大银行的信贷风险。另一方面，房地产价格的不断上升使公众对房地产业的发展有很好的预期，因此会出现大量的炒房行为，从而进一步推动房地产价格的上涨。而这部分炒房者也会对银行形成潜在的影响，这些炒房者利用杠杆效用，使用较少的资产来换取较高的回报。与此同时，银行也放松了对房地产抵押贷款的审查力度，使得大量炒房者将自身拥有的大量风险转嫁给银行，从而进一步加大了银行的信贷风险。（二）房地产泡沫破裂后，房价对信贷风险的影响 当房价高到难以承受的程度，或房价涨幅达不到人们的预期，房价会迅速下降，进而房地产泡沫就会破裂。伴随着房地产价格的急剧下降，很多投资者还不起银行贷款，银行只能

13、将其抵押的房地产收回。而此时的房地产价格往往抵不上剩余贷款的总额，必将导致金融机构坏账增加，7面临破产危险，进而整个国民经济的正常运行都会受到影响。 第一，房地产泡沫破裂会给银行信贷带来流动性风险。房地产泡沫破裂后，房价急剧下降，整体经济趋于收缩，债务人为了偿还债务，需要出售资产，这有两个后果：一方面，资产出售增加了市场上该资产的供给，降低了该资产价值，增加了债务人的实际负债，从而需要进一步出售资产，形成恶性循环；另一方面，在资产出售中，债务人不断遭受损失，减少了总支出，从而恶化了经济。所以，在房地产泡沫破灭时，一方面抵押物价值锐减，银行内部出现大量坏账，另一方面又要偿还大量短期债务，一旦资金

14、周转不畅，将会增加银行流动性风险的程度，进而引发偿付危机，出现严重的挤兑现象。 第二，房地产泡沫破裂会给银行信贷带来信用风险。由于银行和贷款者之间存在着信息不对称，使得贷款者可以将投资的风险转嫁给银行。当资产回报较高时，贷款者可以获得剩余，而银行仅获得合同约定的回报； 而当贷款者获得较低的收益，他们不必承担损失，而可将损失转嫁给银行。因此，当房地产泡沫破裂后，房价急剧下降，已有购房者尤其是投机性购房者的投资回报逐渐减少，一旦投资回报到了购房者所能承受的最大程度时，那些原有的购房者也会选择放弃已有的房地产抵押贷款，并将损失转嫁给银行。因此，银行将不得不承担大量的违约风险。 第三，房地产泡沫破裂会

15、给银行信贷带来抵押物的法律风险。一旦泡沫破灭，房地产价格急转直下，将会形成不同程度上的社会恐慌。在这期间，随着房地产价格不断下降，房地产抵押贷款变得无利可图甚至会成为“烫手山芋” ，银行和公众对房地产抵押贷款开始失去热情，纷纷8变卖已有房地产资产。而对于法律中没有规定的可以拍卖的住房，即使拍卖或诉讼成功，银行也要承担由此带来的诉讼费、执行费、房屋评估费、拍卖费、过户费，以及房产交易税、增值税和印花税等税费支出。 四、对策建议 （一）加强对银行房地产信贷的监管 目前，中国房地产市场的法律法规建设还比较滞后，缺少一个专门针对房地产金融业务的监管框架；此外，房地产金融业务的相关规范也不健全，只能由中

16、国人民银行、银监会等机构依靠政策规定和文件等行政手段来弥补；而且，在目前金融分业监管的体制下，监管部门由于各种因素的限制也无法进行有效的监管。因此，在完善监管机制的前提下，监管部门要及时督促商业银行实行严格的贷款审核制度和风险管理措施，加强对银行的资本充足率、资产流动性、风险控制能力等方面的监管，做好风险提示和检查工作。密切关注各银行的信贷集中度，严查违规贷款，遏制房贷腐败案件的发生，加强对重点地区房贷的压力测试，提高风险监控的前瞻性和有效性。 （二）扩宽房地产企业融资渠道，分散金融风险 中国房地产业融资渠道多集中在银行信贷和信托两种方式上，而融资渠道的单一使得银行承担了较高的房地产市场风险。

17、因此，要防范房地产市场风险，最重要的一条就是拓宽房地产企业融资渠道，分散金融风险，让更多的机构或民众参与到房地产投资市场中。这样，民众的投资渠道增加了，同时也能获得收益。鼓励发展房地产业建立基金，鼓励房地产企业上市融资，扩大资金融资渠道的同时，也分散了房地产金融9风险。 （三）防止房地产市场过度投机行为 房地产投机炒作是房地产价格上涨的重要的原因。因此，政府主要应制定相关的政策，提高投机者的炒作成本；各银行需要根据国家政策的指导，制定一套完整的信贷标准，根据购房套数、购房面积、家庭人口实行差别化的信贷政策，既要使居民的基本住房需求得到满足，又要限制投机性购房，以防范金融风险。同时，对于房地产贷

18、款的资金集中度及资金流向，中央银行与各商业银行要密切关注，并根据各地现状对政策适时做出调整，严禁炒卖期房，防范利用银行贷款进行房地产投机的行为。 （四）完善银行内部控制机制，防范房地产信贷风险 房地产作为高风险高收益行业，银行在房地产信贷业务中要把握好尺度，从规范自身做起，加强内部控制机制建设，强化贷款管理制度。一方面，要严格房地产开发企业的资信评审。在办理房地产开发贷款时，商业银行要对开发企业进行严格的资信评审，对贷款项目进行尽职调查，包括开发企业的资质、以往的信用记录、经营管理和财务状况等；同时，要密切关注借款人与关联企业的关联交易，防止控股公司转移、挪用项目预售款。对于缺乏开发经验、资金

19、实力较弱的企业，要审慎发放贷款；对于管理存在问题或有不良信用记录的企业，要严格限制发放贷款。另一方面，构建完善的个人信用制度。要尽快建立和完善个人信用体系，改善个人信用风险识别和评估环境。这主要包括个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用监控和预警制度、个人风险管理制度等。通过这些制度的建设，使个人的信用状况能够得到真实的反映，便于银行10查阅个人信用档案，从而对贷款人的资信状况进行准确的判断，有效化解贷款风险。 （五）加强政府宏观调控，建立房地产泡沫预警机制 为了避免房地产泡沫的产生，政府必须建立一套完整的泡沫预警指标体系。通过对宏观经济形势以及经济波动规律的研究，选择出能够反映房地产市

20、场发展趋势的一些基本指标，并对这些指标进行实时的追踪监控，以此来及时反映房地产市场的发展动态。根据国内外学者的研究，具体的指标选择主要包括房屋价格指标、需求指标和供给指标三大类，每类中又包括具体的指标，通过对这些指标的测算，来测量房地产市场的泡沫程度。这也为政府的宏观调控提供了依据。当数据显示房地产市场发展过热时，政府能够及时公告市场相关信息，发出警告，并制定有效的政策加强对投资者的市场风险教育，改变公众的预期，稳定市场情绪，化解房地产的泡沫风险。 参考文献： 1 张海英.中国银行信贷与房地产价格互动关系的实证研究D.天津：天津大学，2010. 2 曲璐.房地产泡沫与中国银行信贷政策研究D.北京：首都经济贸易大学，2011. 3 陈志英，韩振国，邓欣.信贷、房价波动与银行稳定关系的实证研究J.金融理论与实践，2013， （2）：7-12. 4 罗晓娟.信贷支持与房地产金融风险J.银行管理，2013， （3）：57-61.