关于土地储备资金核算分析的探讨.doc

1、1关于土地储备资金核算分析的探讨摘要：本文结合作者多年的工作经验，阐述了土地储备资金核算的项目核算，可供同行参考。 关键词：土地；储备资金；核算； 中图分类号：F301.2 文献标识码： A 文章编号： 1、土地储备资金的使用范围 土地储备资金专项用于征收、收购、优先购买、收回土地以及储备土地供应前的前期开发等土地储备开支。土地储备资金收支管理是土地储备制度的重要内容，土地储备机构所需的日常经费，应当与土地储备资金实行分账核算，不得相互混用。 1.1 土地储备资金使用范围具体包括： （1）征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。包括土地补偿费和安置补助费、地上附着

2、物和青苗补偿费、拆迁补偿费，以及依法需要支付的与征收、收购、优先购买或收回土地有关的其他费用。 （2）征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出。 （3）征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的银行及其他金融2机构贷款利息支出。 1.2 土地储备资金主要来源于下列渠道： （1）财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用；

3、 （2）财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金； （3）土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款； 2、土地储备项目资金采用分项目核算 2.1 土地储备项目资金核算科目为“1101 收储项目” ，类似于房地产开发企业的“开发成本”科目，用来核算土地储备机构发生的可直接归属于土地储备项目的实际成本。 2.2“1101 收储项目”按照土地储备项目设置明细账，即采用项目核算方式，并在土地储备项目下设置“征地和拆迁补偿支出” 、 “土地开发支出” 、 “其他直接支出” 、 “待摊支出转入” 、 “交付成本”等明细科目进行二级明细核算。 2.2.1“征地和拆迁补偿支出”明

4、细科目，核算征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用，包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，以及依法需要支付的与征收、收购、优先购买或收回土地有关的其他费用。在征地过程中对被征地农民采用社会保障安置的，所发生的被征地农民的社会保障支出也在本明细科目核算。对于所发生的被征地农民的社会保障3支出，应在本明细科目下单独设置“被征地农民社会保障支出”三级明细科目进行核算。 2.2.2“土地开发支出”明细科目，核算征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用，包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等，含因出让

5、土地涉及的需要进行相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出。 2.2.3“其他直接支出”明细科目，核算经同级财政部门批准的可直接归属于土地储备项目成本的其他支出。 （1） “待摊支出转入”明细科目，核算分摊计入土地储备项目成本的待摊支出。 （2） “交付成本”明细科目，核算本期已交付项目的成本。 2.3“1101 收储项目”科目的主要账务处理如下： 2.3.1 为土地储备项目发生各项支出时，借记本科目，贷记“银行存款” 、 “零余额账户用款额度”等科目；采用财政直接支付方式的，借记本科目，贷记“财政拨款收入”科目。 2.3.2 对出包工程，土地储备机构应定

6、期与施工单位进行工程结算。办理结算时，按照实际发生的项目支出，借记本科目，按照可抵扣的预付工程款，贷记“预付工程款”科目，按照应付未付的工程款项，贷记“应付工程款”科目。 2.3.3 结转待摊支出时，借记本科目（待摊支出转入） ，贷记“待摊支出”科目。 42.3.4 单个收储项目完成收储后交付的，应按照该项目归集的成本进行结转，按照本科目“征地和拆迁补偿支出” 、 “土地开发支出” 、 “其他直接支出” 、 “待摊支出转入”各明细科目的借方余额合计，借记本科目（交付成本） ，按照本科目“征地和拆迁补偿支出” 、 “土地开发支出” 、“其他直接支出” 、 “待摊支出转入”各明细科目的借方余额，贷

7、记本科目（征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、其他直接支出、待摊支出转入） ；同时，将该项目成本结转入“交付项目支出”科目，借记“交付项目支出”科目，贷记本科目（交付成本） 。 单个收储项目未全部完成收储、部分先交付的，应按合理的方法计算确定交付部分的成本并进行结转。计算方法一经确定，不得随意变更。单个收储项目部分交付时，按照计算确定的交付部分的成本，借记本科目（交付成本） ，贷记本科目（征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、其他直接支出、待摊支出转入） ；同时，将交付部分的成本结转入“交付项目支出”科目，借记“交付项目支出”科目，贷记本科目（交付成本） 。待该收储项目最后未交付部分完成收储后交付时

8、，按照最后交付部分的成本，借记本科目（交付成本） ，贷记本科目（征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、其他直接支出、待摊支出转入） ；同时，将最后交付部分的成本结转入“交付项目支出”科目，借记“交付项目支出”科目，贷记本科目（交付成本） 。 2.4“5001 交付项目支出”科目类似于房地产开发企业的“主营业务成本（商品房销售成本） ”，用来核算本期已交付的土地储备项目的实际支出。 5交付项目支出的主要账务处理如下： （1）项目全部或部分交付时，借记本科目，贷记“收储项目（交付成本） ”科目。 （2）期末，将本科目借方余额转入“土地储备资金”科目，借记“土地储备资金”科目，贷记本科目。 3、土地储备

9、资金核算存在的局限与建议 根据管理办法国土资源管理部门是土地储备全程运作的具体责任单位，负责土地储备项目的取得、开发整理和出让事宜。其中，土地储备项目的取得、开发整理由土地储备机构具体运作，土地储备项目的出让则由国土资源管理部门下属另一机构,如土地交易中心具体运作。因此,从整体上看,国土资源管理部门及其下属的土地储备机构与土地交易中心均是政府土地储备项目的具体受托责任者，有责任履行对土地储备项目出让款项收回进行全程监控。 核算办法不应局限于土地储备机构,而应充分体现“土地储备资金”为独立的会计主体，从国土资源管理部门角度来设计土地储备会计核算规范。即土地储备机构不仅是土地储备项目的取得、开发整

10、理的具体实施机构，也是受国土资源管理部门委托，从事土地储备相关业务核算的责任机构，即国土资源管理部门系统的土地储备项目取得、开发整理和出让各类业务的集中核算的中心。 收储项目科目的结转时限不明确。从收储项目的会计处理来看，本科目的结转时限是在项目交付使用时。交付使用时结转，不能看出一年来所发生的征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、其他直接支出等明细支出，收储项目的结转时限只能是在交付使用当年的年终。 6以土地储备机构为集中核算中心， “土地储备资金”为会计主体,在会计系统设计上可实现多方面优化：一是信息全面完整,合理合法。由于土地储备项目经济业务的全貌均由土地储备机构集中核算，土地储备的筹资、营

11、运和分配全面反映在账户与报表体系中，不但消除了土地储备会计信息在不同单位之间的人为隔裂，大量被迫备查登记的重要业务能合法纳入账户与报表体系，解决了实际核算工作的法理冲突问题。二是提升了财务报表信息的信息质量。全面完整地反映土地储备业务,使土地储备会计能更好地满足国土资源管理部门履行监管责任、银行评价土地储备的偿债能力、土地储备机构管理土地储备营运业务的信息需要，大大提升了会计信息相关性，提高了会计信息质量。三是实现规模效益。实行集中核算，有效减少土地储备会计相关的组织机构设置，减少人员配备、办公场地和设施和办公用品等相关开支，切实有效地提高了会计系统的工作效率。 要实现上述目标,核算办法要在几

12、个方面作相应调整： （1）修改第二条“本办法适用于土地储备机构管理的土地储备资金”改为“本办法适用于国土资源管理部门管理的土地储备资金” ；“本办法所称土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所使用的资金”改为“本办法所称土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发、出让及分配等所涉及的资金。 ” （2）以权责发生制为基础,对收储项目取得、开发整理和出让进行7全面反映。具体包括：对收储项目按全部成本核算,成本内容包括出让前发生的必要直接支出；反映出让收入款项的收缴情况。 （3）允许土地储备机构根据需要增设相应的总账科目,如增设“应收账款” “应收票据” “项目出让收入”等科目，同时资产负债表与收支表项目作相应调整。 （4） 对会计科目收储项目结转时限给予确定，在结算当年的年终结转。