清算价格法在森林资产抵押处置物评估上的应用.doc

1、1清算价格法在森林资产抵押处置物评估上的应用摘 要：随着集体林业改革的深入，森林资源作为资产抵押物贷款已成为国家扶持林业重措和林农的主要融资源，从而森林资产作为抵押物处置资产增加，森林资源资产抵押处置物资产评估成为评估行业新容，有待于进一步探讨。提出利用清算价格法在抵押处置物森林资产评估中的应用。 关键词：清算价格法；抵押处置物；森林资产；评估应用 中图分类号：F230 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）28-0191-02 一、抵押处置物资产的形成 森林资源资产抵押处置物资产是指借款人（森林资源资产所有人或授权人）以其合法的森林资源资产做抵押资产提供贷款偿还的担保后，由

2、银行向借款人发放贷款，当借款人不按期偿还或无力偿还贷款时，银行有权依法以森林资源资产抵押资产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿从而实现抵押权的资产。 目前，各银行利用森林资源资产抵押贷款可接受的抵押主要是林木、林业用地以及依托森林、林木、林地生存的经济植物等。这些抵押资产具有不可分割性、不可移动性、再生性、效益的多样性、保值增值等重要特征，是一种安全系数较高的担保方式。这在一定程度上保证了信贷资金的安全性，但这种安全性是相对而言的。如果忽视了森林资源资产2抵押资产的宜毁灭、长周期、不能快速变现、变现价值低或根本无法变现时，就会带来信贷风险，造成信贷资金损失。因此，确保森林资源资产抵押资产的变

3、现能力、价值的合理性，是防范信贷风险的一道重要屏障。这就要求信贷员和森林资源资产价格评估人员在利用森林资源资产抵押贷款评估过程中要做到“三注意” 。 1.森林资源资产是否存在瑕疵。森林资源资产应当具有独立性、流通变现性。以不合法或不适宜的森林资源资产为担保发放贷款，会引起森林资源资产无法变现，使银行遭受经济损失。比如，森林资源资产证由于办证时的缺陷，与其他产权共用（发展林下种植、养殖） ，独立变现能力不强，抵押时又不够谨慎，未将相邻的产权一并抵押，一旦产生风险，就会造成处置困难。信贷评估人员应具有这种鉴别能力，拒绝此类产权抵押。 2.森林资源资产是否具有使用价值。如果森林资源资产因自身原因（如

4、林种确定不合理等）利用受限，没有使用价值，丧失了变现能力，这将给银行造成巨大损失。比如，购买的森林资源资产因某种原因，造成无法实际使用，时间较长，但是由于周边森林资源资产价格不断上升，经评估给出了高价，作为抵押物从银行取得了贷款，但由于借款人还款能力出现困难，无法到期偿还贷款，而抵押物估值明显偏高，有价无市，变现困难，就有可能形成问题资产。因此，对于因森林资源资产自身问题长期利用受限，无实用价值的森林资源资产不接受贷款申请。最常见的是国家重点公益林、特用林（国防林） 、景观资产。 3.森林资源资产是否具有变现能力。森林资源资产的担保能力体现3在其未来的变现能力上，而实际的评估工作中，可能会出现

5、评估人员不自觉地忽视对森林资源资产变现能力的评估。比如缺乏实地调查了解，纸上谈兵，轻信借款人一面之词，忽视了森林资源资产变现能力，一旦借款人丧失第一还款来源，而森林资源资产变现周期很长或变现金额很难弥补不足，就会使银行遭受损失。 在个人森林资源资产贷款发展中，银行应当选择与一至两家资质良好的评估公司合作，要求评估人员在评估过程中严格执行相关技术规范，遵守职业道德，不能迎合委托方的不正当要求，搞虚假评估。同时，信贷人员应陪同评估人员一同前往现场，了解森林资源资产的位置、周边环境，核实森林资源资产的实际林分用途（林种） 、林分起源、林分结构、树种组成、林龄结构、林相和林分质量等情况，从森林资源资产

6、地段等外观要素以及内在质量和变现能力综合考虑，对森林资源资产进行全方位、客观合理的评估，从而保证森林资源资产估值质量，防范森林资源资产信贷风险。 二、清算价格法基本理念 1.基本思路。清算价格法是以清算价格为标准来估算森林资产抵押物处置价值的一种方法。是根据借款人清算对资产可变现的价值，评定重估确定所需评估的资产价值的方法。所谓清算价格，是指借款人由于破产或其他原因，要求在一定的期限内将森林抵押资产变现，在借款人清算之日预期出卖森林资产可收回的快速变现价格。主要根据抵押森林资产因子状况，运用现行市价法估算其正常价值，再根据处置情况和变现要求，乘以一个变现率，最后确定评估价格。在原理上基本与现行

7、市4价法相同，所不同的是清算价格低于现行市场价格。这是因为借款人急于将森林资产拍卖、出售。因此，从严格意义上来讲，清算价格法不能算为一种基本的评估方法，只能算是重置成本法、收益现值法、现行市价法的具体应用。 2.应用前提。以具有法律效力的破产处理文件或抵押协议合同及其他有效文件为依据；森林资产以整体或拆零在市场上可以，而且必须快速出售变现；所卖收入足以补偿因出售森林资产的附加支出总额。 3.适用范围。破产或无偿还能力是指借款人因经营不善造成严重亏损、资不抵债时，借款人应依法宣告破产，当债务人不能清偿到期债务时，法院以其全部财产依法清偿其所欠的债务，不足部分不再清偿。森林资源资产抵押是指企业或个

8、人为了进行融资，用自己特定的森林资源资产为担保向对方保证履行合同义务的担保形式。提供资产的一方为抵押人，接受抵押财产的一方为抵押权人。抵押人不履行合同时，抵押人有权利将抵押财产在法律允许的范围内变卖，从变卖抵押物价款中优先获得赔偿。清理是指经营不善导致严重亏损，已临近破产的边缘或因其他原因将无法继续经营下去，为弄清楚财产现状，对财产进行清点、整理和查核，为经营决策（破产清算活继续经营）提供依据，以及因资产损毁、报废而进行清理、拆除等的经济行为。 4.价值因素。如果借款人完全丧失森林资产的处置权，无法讨价还价，占有主动权的买方必然会尽力压低价格，以从中获益；如果借款人尚有讨价还价的余地，则森林资

9、产的价格就有可能高些。森林资产的拍卖时限越短，森林资产的清算价格就可能越低；反之，若拍卖的时限较5长，森林资产的价格就可能高些。与被拍卖森林资产相同或类似的森林资产的现行市价越高，被拍卖森林资产的清算价格通常也会高些；反之，被拍卖森林资产的价格就会低些。若森林资产与破产借款人的其他资产一起整体拍卖，其拍卖值可能会高于包括森林资产在内的个单项资产变现价值之和。 三、清算价格法程序 进行市场调查，搜集与被评估资产或类似资产清算拍卖的价格资料。分析、验证价格资料的科学性和可靠性。 逐项对比分析评估与参照物的差异及其程度，包括实物差异、市场条件、时间差异和区域差异等。 根据差异程度及其他影响因素，估算

10、被评估资产的价值，最后得出评估结果。 根据市场调查计算出结果，对清算价格进行评估。 四、清算价格法方法 严格地说，按照国际惯例，资产评估方法有三种方法：重置成本法、收益现值法、现行市价法。清算价格法不称之为一种独立的评估方法。在中国由于国有资产评估管理办法 （国务院第 91 号令）规定清算价格法是一种独立的评估方法，才使业内普遍认为它也是国际通行的评估方法之一。 目前，对于清算价格的确定方法，从理论上还难以找到十分有效的依据，但在实践上仍有一些方法可用。笔者认为，森林资产评估清算价格的方法主要是现行市价。 6首先，根据被评估森林资产的具体情况及所获得的资料，选择重置成本法、收益现值法和现行市价

11、法中的一种方法确定被评估森林资产的价格；然后根据快速变现原则确定一个变现率，再用评估价格乘以变现率，所得结果即被评估森林资产的清算价格。 五、清算价格法实例 某拍卖公司将抵押的一某信用社森林资产拍卖出售。该森林资产承包使用年限为 50 年，到评估基准日已使用 15 年，剩 35 年。林分质量状况良好，年生长率 3.95%。试评估该森林资产的清算价格。 1.确定重置成本全价。经核查估算，现森林资产的当前价值为 15 万元（可以利用原评估值调整，但必须是净值） ，年利率为 7.05%（银行当前利率 6.05%，上调 10%） 。根据提供清单显示，此林地流转时缴纳 5%的转让金，则被评估森林资产的重

12、置成本全价： B=150000+150 000/（1+3.95%+7.05%）*5%=156 756.76 元 2.确定森林资产的变现率。被评估森林资产的价值变现是依据承包时间确定，林分因子质量与年限关系密切，故使用年限法确定变现率。根据抵押协议，该资产使用年限 50 年，已使用年 15 年，则该资产的变现率为： C=（1-n/N）*100%=（1-15/50）*100%=70% 3.确定被评估森林资产在公平市场下的评估值。根据核查，被评估森林资产的管护较好，功能性和经济性损耗很小，可忽略不计，故在公平市场条件下，该森林资产的评估值为： P=B*C=156 756.76*70%=109 729

13、.73 元 74.确定折扣率。森林资产的价值变现应由抵押本息总价值和保留底价确定该森林资产的折扣率。 该评估森林资产抵押贷款本息金为 100 000.00 元，拍卖保留底价为40 000.00 元。则该森林资产的折扣率为： D=（1-m/M）*100%=（1-40 000/100 000）*100%=60% 5.确定被评估森林资产的清算价格。被评估森林资产清算价格=P*D=109 729.73*60%=65 837.85 元。 责任编辑 安世友 收稿日期：2013-07-11 作者简介：马景祥（1964-） ，男，吉林集安人，工程师，从事营林生产研究；张秋虹（1966-） ，男，黑龙江双城人，中国高级专家学者联合会会员，中国十大农经产业林业行业领军人物，国家森林资源资产高级价格评估师，从事森林资源资产评估研究；张秀云（1988-） ，女，吉林集安人，国家信用估价师，森林资源资产价格高级评估师，从事森林资源资产价值研究；尹国贤（1961-） ，男，吉林敦化人，经济师，从事森林资源管理研究。