商场物业基本管理存在问题及其对策探究.doc

1、1商场物业基本管理存在问题及其对策探究【摘要】近年来，我国城镇化发展迅速，越来越多的大型购物商场不断建立，然而，商场物业管理仍存在较多问题。因此，本文针对我国商场物业基本管理问题以及解决对策进行了简要的分析。 【关键词】商场物业；基本管理；问题；对策 商场物业指的是房地产在建设规划过程中必须具有商业性质，商场物业已经成为我国城市整体规划建设中不可缺少的一个关键环节，其主要作用就是建设一个消费者购物的场所。近年来，随着我国社会经济的高速发展，我国国民的整体消费水平以及消费能力在不断攀升，商场以及大型娱乐购物中心等各种形式的商场物业已经逐渐发展成为我国居民购物的首选之地。高品质的商场物业管理在我国

2、的商场运行过程中起着至关重要的作用，因此，本文针对我国商场物业基本管理存在的问题以及解决对策进行了简要的分析和论述。 1.我国商场物业管理的基本情况及其存在的问题 第一，我国商场物业管理的基本情况。相较于国外的商场物业发展，我国的商场物业起步时间较短。近些年，随着我国的大中型城市不断发展，其国际化趋势越来越明显，房地产行业的发展已经迎来了一个新的阶段，大批量的商场物业不断涌现，已经在我国社会经济发展中占有极其重要的地位。然而，我国商场物业迅猛发展同时，其相对落后的管理水平已经无法满足当今买家与租户的要求，物业管理问题也越来越多。2商场物业相对于普通物业管理而言具有独特特征，包括商业场所其客流量

3、大、时间性较长、服务品种较多、繁多、结构与功能复杂，物业基础设施高档，这些特点对商场物业的管理提出更高的要求。 第二，我国商场物业基本管理存在的问题。首先，商场物业管理对保洁管理存在问题。由于商场物业其独特特点，商业场所与写字楼有极大的差异性，商业场所由于其特有的开发性特点，其客流量比较大，同时更加要求场所的休闲与放松。商业场所优雅与整洁的环境对刺激顾客的购物欲望起着直接推动作用。同时优雅整洁的环境会极大的延长顾客逗留时间。然而，由于商场客流量与物流量等较其他物业而言相对较大，要时时刻刻保持商场整洁性难度较大，因此，商业物业在保洁的及时性和彻底性上存在问题。其次，商场物业对设备与设施检修维护管

4、理方面存在问题。目前，全球经济发展已经进入到了新知识经济时代，高科技技术不断应用于我们的生产和生活中，人们对物业基础设施要求变得越来越高。对商业物业而言除了必要的基础设备设施外，还应具备良好的消防与安全监控设备。近年来，由于全国很多地方的商场屡次发生火灾等安全问题，因此，消防安全管理就显得尤为重要了。然而，我国目前很多商业场所都存在着或多或少的安全隐患问题，这些问题对发展我国商业物业管理物业产生了极大的不良影响。第三，商场物业在宣传推广以及广告效果方面存在问题。广告对一个商家产品的宣传以及企业形象的树立具有直接的影响力。针对商场物业而言，大部分广告宣传都是在试营业的阶段较多，后期正常营业后大多

5、依靠地段优势。由于商铺在出售方面大于出租，产权不能统一，每个业主之间在对外宣传时无法达到3统一，物业管理人员在商场广告管理方面做的不够完善，从而导致我国商业物业管理在宣传管理方面存在问题。 2.完善我国商场物业基本管理的措施 第一，建立一个良好的商业物业环境，加强保洁管理工作。在商场的前期装修过程中应将环境保洁充分考虑其中，挑选较为耐脏并且极易清洗的地板和地砖。清洁到位与商场的保洁宣传教育是分不开的，由于商场的客流量较大，因此商场保洁其难度较大，物业管理应根据商场自身的特点设计科学合理定时定点收集和清理垃圾的次数，同时，设置流动员工进行不定时的保洁巡查，一旦发现问题就必须及时解决。物业管理还应

6、在明显的位置设置与保洁相关的醒目漫画和标语，员工发现顾客具有不良行为时也应及时组织。保洁人员多为教育程度相对较低的工作人员，因此，在物业管理过程中应加强对保洁人员专业业务能力的培训，从而有效提高保洁人员专业化程度。第二，完善我国商场物业管理还应加强保安工作的管理。商场安全管理是物业管理中极其重要的一个环节。要确保商场安全性应提高安全管理的相关设备，商场中包括中央空调、给排水、高低压供电、电梯等系统，物业管理除了应保证这些系统的安全，还应加强保安和消防系统等设备的正常使用。针对消防系统的管理应定期对灭火系统和安全疏散系统进行安全排查，确保报警系统的正常使用，对给排水及电气系统设备也应设计科学合理

7、的保养和检修计划。严格按照计划对各个安全系统进行隐患排查，当发现问题时应及时予以解决，尽可能的减少商户的损失等。第三，完善我国商场物业管理应加强广告的管理。商场中广告区域的设置，广告的投放量以及广告的宣传4力度等都应根据产品特性以及消费群体的特征进行合理的定位与设计，广告定位设计完成后应采取更加多样的宣传媒介进行广告投放，不仅可以利用电视与网络媒体进行巡查，同时还可以采用移动广告的形式，尽可能的将商场信息覆盖于消费人群所在区域内。 综上所述，随着我国商场的不断开发与发展，商场物业管理的重要性变得越来越大，如何解决商场物业基本管理问题已经成为了制约商场发展的关键所在。 参考文献： 1舒心，李云。

8、商场物业基本管理存在问题及其对策探究J.新建设：现代物业上旬刊，2012（2） 2向国荣，孙科.长袖善舞，共铸繁荣商业物业管理之我见J中国物业管理，2011（6）：56-58. 3庄元，冯东梅.商业物业与居住物业在我国的发展现状对比与对策分析J.价值工程，2008（6）：1516 4安杰.哈尔滨远大商业广场投资决策与商业策划J.清华大学：工商管理（MBA） ，1996 5翁国强.美国物业管理的主要特点及其楼宇星级管理模式J.中国物业管理，2009（2）：6263 浅谈电压互感器 李超 （沈阳新北热电有限责任公司，辽宁 沈阳 110013） 【摘要】电压互感器是发电厂、变电所等输电和供电系统不可

9、缺少的一种电器，并作为一种公用的一次设备在电力系统中发挥着重要的作用。电压互感5器的作用是用来变换线路上的电压，用来给测量仪表和继电保护装置（用来在线路发生故障时保护线路中的贵重设备，例如发电机，变压器等）供电，并测量线路的电压、功率和电能。因此，无论是互感器本身还是二次回路出现问题，都将给整个二次系统带来严重影响。本文通过对电压互感器的工作原理、分类及接线方式的介绍，提出一些电压互感器投入前和运行时应注意的事项，从而保证人身和设备的安全。 【关键词】电压互感器；接线方式；注意事项 电压互感器实质上是一台降压变压器，具备隔离高电压，把高电压按比例关系变换成 100V 或更低等级的标准二次电压，

10、供继电保护、自动装置和测量仪表等使用。此外，电压互感器还可接于发电厂和变电站的线路出、入口电能计量及负荷装置上，用作电网对用户及网与厂之间、网与网之间电量结算等等。 一、电压互感器的工作原理及作用 电压互感器与变压器大致相同，基本结构也是铁心和原、副绕组。但是变压器变换电压的目的是为了输送电能，容量很大，一般都是以千伏安或兆伏安为计算单位。而电压互感器是以变换电压为目的，主要是给测量仪表和继电保护装置供电，用来测量线路的电压、功率和电能，或者用来在线路发生故障时保护线路中的贵重设备、电机和变压器，因此电压互感器的容量很小，正常运行时接近于空载状态。因此可以说，电压互感器是一个被限定结构和使用形

11、式的降压变压器。 电压互感器的高压绕组，并联在系统一次电路中，二次电压 U2 与一次电压成比例，反映了一次电压的数值。一次额定电压 U1n，多与电网的6额定电压相同，二次额定电压 U2n，一般为 100V、100/V、100/3V。 电压互感器的一、二次绕组额定电压之比，称为电压互感器的额定变比 Kn，则 Kn=U1n/U2nU1/U2N1/N2 式中 N1、N2电压互感器原、副绕组的匝数。 由上述公式可知，若已知二次电压 U2 的数值，便能计算出一次电压U1 的近似值，为 U1=kNU2 由于电压互感器的原绕组是并联在一次电路中，与电力变压器一样，二次侧不能短路，否则会产生很大的短路电流，烧

12、毁电压互感器。同样，为了防止高、低压绕组绝缘击穿时，高电压窜入二次回路造成危害，必须将电压互感器的二次绕组、铁心及外壳接地。 电压互感器的作用是将高电压按一定比例缩小，使低压线圈能够准确的反映高压量值的变化，以解决高压测量的困难。同时，由于它可靠高电压，从而保证了测量人员、仪表及保护装置的安全。 二、电压互感器的分类 按工作原理可分为：电磁式和电容式； 按安装地点可分为：户外式和户内式。通常 35kV 以下制成户内式，35kV 以上制成户外式； 按相数可分为：单相式和三相式。单相电压互感器可制成任何电压等级，而三相电压互感器则只限于 10kV 及以下电压等级； 按绕组数可分为：双绕组式和三绕组

13、式； 按绝缘结构可分为：干式、塑料浇注式、充气式和油浸式，其中油浸式分为普通式、串级式，1035kV 为普通式，110kV 及以上为串级式7或电容式。 三、电压互感器的接线方式 电压互感器在三相电路中，常用的接线方式有四种：单相接线、V-V接线、Y0-Y0 接线、Y0/Y0/接线。 1.单相接线：用一台单相电压互感器来测量某一相对地电压或相间电压的接线方式，该接法用于对称的三相电路。 2.V-V 接线：用两台单相互感器接成不完全星形，用来测量各相间电压，但不能测相对地电压，广泛应用在 20KV 以下中性点不接地或经消弧线圈接地的电网中。 3.Y0-Y0 接线：由三个单相互感器一、二次侧均接成

14、Y0 形，可供给要求线电压的仪表和继电器以及要求相电压的绝缘监视电压表。适用于35kV 及以下系统。 4.Y0/Y0/接线：用三台单相三绕组电压互感器构成 YN，yn，d0 或YN，y，d0 的接线形式，这种接线可用小接地电流系统.也可用于大接地电流系统。广泛应用于 3220KV 系统中，其二次绕组用于测量相间电压和相对地电压，辅助二次绕组接成开口三角形，供接入交流电网绝缘监视仪表和继电器用。 四、电压互感器注意事项 1.电压互感器在投入运行前，要测极性、连接组别、摇绝缘、核相序等。 2.电压互感器的接线应正确无误，一次绕组和被测电路并联，二次绕组应和所接的测量仪表、继电保护装置或自动装置的电

15、压线圈并联，8同时要注意极性的正确性。 3.接在电压互感器二次侧的负荷不应超过其额定容量，否则，会使互感器的误差增大，难以达到测量的正确性。 4.电压互感器二次侧不允许短路。由于电压互感器内阻抗很小，若二次回路短路时，会出现很大的电流，将损坏二次设备甚至危及人身安全。电压互感器可以在二次侧装设熔断器以保护其自身不因二次侧短路而损坏。在可能的情况下，一次侧也应装设熔断器以保护高压电网不因互感器高压绕组或引线故障危及一次系统的安全。 5.为了确保人在接触测量仪表和继电器时的安全，电压互感器二次绕组必须有一点接地。因为接地后，当一次和二次绕组间的绝缘损坏时，可以防止仪表和继电器出现高电压危及人身安全

16、。 6.启用电压互感器操作顺序应该是：先一次后二次，停用时顺序与此相反。 五、电压互感器运行于母线上，互感器故障相当于母线故障，因此，必须加强巡视 1、互感器瓷瓶是否清洁、完整，有无损坏及裂纹，有无放电现象。 2、电压互感器的油位，油色是否正常，有无漏油现象，3、互感器内部声音是否正常。 4、高压侧引线是否接触良好，有无过热现象，二次回路电缆及导线有无损伤，高压熔断器限流电阻及断线保护用电容器是否完好。 5、互感器二次侧和外壳接地是否完好。 结束语： 9从理论上认识电压互感器的工作原理，了解其分类及接线方式，正确地使用和操作电压互感器。严格按照技术规程规定认真对电压互感器一、二次回路进行巡视和检查，及时发现电压互感器运行中发生的状况和设备缺陷，及时查处故障，对确保继电保护和自动装置的正常运行，从而保障电气设备的安全运行有着十分重要的意义。 参考文献： 1电压互感器-变电运行技术问答 2张军.互感器设计 3电气二次回路应用入门.