政策调控期房地产公司财务风险应对策略.doc

1、1政策调控期房地产公司财务风险应对策略【摘要】 本文对政策调控期我国房地产业存在的财务风险及其形成因素做了比较详细的研究，分析了政策调控期房地产业财务风险的各种情况，有针对性地对一系列问题拟定出了系统的应对策略，从而确保政策调控期房地产业投资的科学性、合理性和安全性。在当前的政策改革的大环境下，房地产公司要实现科学合理的长期发展，就需要提高自身应对策略及财务管理水平，重心应多放在财务风险应对的能力上。针对正在政策调控下的房地产公司所存在的一系列弊端，本文通过多方面数据研究，对政策调控期房地产公司财务风险及应对策略进行了探讨。 【关键词】 政策调控 房地产公司 财务风险 应对策略 房地产业是我国

2、一个非常有代表性的资金密集型的行业，房地产公司具有资金投入大、回收期长、变现能力弱等明显特点。就当下而言受全球经济变动以及我国政策调控的影响，暗藏在房地产业的财务风险隐患已经成为很多房地产公司稳定发展乃至生存首要解决的大问题。 一、近年来房价持续走高及社会资源过度集中于房产的成因 1、目前我国房产市场需求占主导地位 在十六大关于建设小康社会的目标当中提出：城镇人均住房由 19 平米升至 30 平米、城镇化由百分之三十涨到百分之五十。在实现这两个目标的框架内，截止到 2020 年，我国城镇居民需要增加住房面积 50 亿平米。由此可见，在相当长的时期，房产市场的主流是需求占主导地位。2而根据我国国

3、情，由于人多地少的条件限制，能作为房地产开发的土地就相对太少，而且我国提出 13 亿耕地的红线，各种因素导致住房供应无法满足人们预想的住房需求。 2、人均收入的增加 我国近年来经济发展迅速，国民经济水平得到很大提高，从而人们开始注重生活质量的改善和提高，对住房条件提高的需求只是人们改善生活水平的其中一个方式。 3、不正确的住房消费理念促使房价一路走高 很多购房者不客观不理性的购房理念也推动了我国房价的暴涨局面，互相攀比、买了房以后倒卖等现象使许多购房者成为不理性消费大军中的一员，这些不正确的消费观念催动了房价持续上涨而不下跌的局面。 4、地价上涨与房价上涨相辅相成 地价是房价的根源，我国房产市

4、场一度出现地价涨高房价也随着涨高，再出现地价跟着房价继续涨高的恶性循环，凡树必有根，主要原因就是地方政府的高地价以及开发商囤积土地所造成的。 5、开发商的哄抬炒作促使房价居高不下 房产开发商抓住了百姓买涨不买跌的心理，去散布一些信息，用坐地起价等方式哄抬房价。这是房产商追求高暴利的一种投机行为。 二、我国房地产在宏观调控下的环境分析 在房价上涨过快、房产泡沫日渐增加的背景下，政府为保证房地产行业和经济的健康发展，出台了一系列宏观调控政策，包括上调存款准备金率、上浮利息率、紧缩信贷、限购、税收调节和土地供应调整等。32010 年 4 月 27 日史上最严厉的“国十条”出台，但由于政策实施的时滞性

5、和房地产行业的复杂性，房地产调控的威力直到 2010 年底才开始释放，在开发停贷、销售观望的大背景下，开发商资金回笼变慢，融资无渠道，而很多开发项目是箭在弦上不得不发，如果不加强风险应对，很多房地产企业一旦资金链断裂，项目就会形成烂尾楼，企业会有倒闭或被兼并的危险。 三、政策调控期房地产公司财务风险以及风险出现的原因 1、资金结构失衡，负债比率过高，资金链断裂的风险 近年全国规模以上房地产开发企业平均资产负债率均在 75%左右，截至 2013 年 3 月 22 日已公布年报的上市房企有七成资产负债率上升，远高于其他行业平均负债水平，对信贷资金的依赖性超强。房地产开发企业一般是以土地或是在建工程

6、抵押获取银行信贷资金。而随着国家调控政策的出台，存款准备金率的提高和利息率的上浮，使信贷成本不断增高，而住宅开发的限贷又使到期的信贷资金很难再次流入住宅开发项目。另外调控政策的出台，使购房者观望情绪日渐增加，使销售资金回笼变慢。以上因素致使房地产企业面临大的资金压力，甚至有资金链断裂的危险。 2、财务人员素质参差不齐，风险意识淡薄，财务制度不健全 部分企业财务主管人员观念老化，知识陈旧，认为财务管理只是简单的记账、报账，认为房地产开发就是人力、物力、财力的简单组合，根本没有意识到财务预算管理、监督管理的重要性。如果没有对人力、物力、财力的事前详细预算，就不能进行开发中的成本控制，起不到有4效的

7、监督功能，会造成成本增加，更难预测日后的偿债能力，容易造成高层管理者决策失误，以至于诱发财务风险。 3、房地产企业税收成本的提高 提高房地产企业的土地增值税和企业所得税预征率是国家房地产调控政策之一，预征率的提高导致企业提前多交税款，使企业流动资金雪上加霜；另外国家对房地产企业的调控致使税务部门更加关注房地产企业财务，税务管理部门依据当地平均水平制定出建安成本线，加大了企业的财务管理成本。 四、房地产企业财务风险防范及控制措施 1、改变经营策略，多渠道融资，增强企业抗风险能力 房地产开发企业的行业特点决定了短期内无法脱离对信贷资金的依赖，在住宅开发资金限贷的严峻形势下，有条件的房地产企业，或说

8、是有商业用地储备的房地产企业，适时开发商业地产，以商业地产融资，同时将商业地产进行出售或出租，尽最大可能回收资金。2013 年土地、金融政策继续向保障房倾斜，房地产企业应充分把握保障房政策的契机，通过积极创新保障房融资形式，来补充企业现金流。房地产企业还应降低收益预期，改变公司经营策略，适应调控大环境下住宅刚需的要求，适时调整户型结构，推出小户型，适当降低售价，以价换量，快速回笼资金，坚持“高周转”的销售策略，保持快速的市场应变能力，以增强企业抗风险能力，化解企业资金链断裂的危险。 2、执行严格的财务预决算制度，严格资金管理，严控成本 很多房地产企业往往注重工程工期和质量，而忽略财务管理的重要

9、5性，致使很多项目达不到预期盈利要求。房地产企业财务部门应以项目预算和资本预算为大的框架，对公司资金的收入、支出及分配做出一系列的安排。对项目建设的可行性做出科学的分析，合理测算开发成本，开发费用，经营效益等，从而提高开发投资的准确性，减少投资方案的错误。同时对资金需求和运用计划进行安排，确保按年度投资计划及时间节点执行，杜绝资金使用的随意性。一些费用的支出要有严格的管理控制，杜绝费用超出预算的情况发生，一定要安全、合理地去运用资金，注重资金的管理，最大限度发挥财务的监督功能。 3、加强税收筹划，减少企业税收负担 房地产开发企业主要涉及营业税、土地增值税和企业所得税三大税种，在实际开发建设中财

10、务部门应在不触及税务红线的前提下合理筹划，以减轻企业的税收负担。比如土地增值税，在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关规定和优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇，具体可以进行如下筹划：合理定价，以 20%的增值额临界点进行筹划；分散收入，将可以单独分开处理的部分单独签订合同；销售筹划，通过独立核算的销售公司将销售与装修分开核算，或是先将房地产销售给子公司，子公司再将其对外销售；制定合理的利息扣除方式，如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，

11、则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣6除房地产开发费用；代收费用筹划，将代收费用并入房价向购买方一并收取对房地产的增值额是没有影响的，但会增加其扣除项目金额，从而对房地产企业较为有利。以此类推房地产企业营业税也可通过分散收入、捆绑销售、合作建房等进行筹划。企业所得税也可从税基、税率、优惠政策利用等各个方面进行筹划，在此不再一一列举。 4、提高财务人员的责任意识和业务水平，完善内部审计 财务人员的综合素质决定了企业的财务管理水平，现阶段高素质财务人员应具备以下职业能力：一定的政策理论水平，会计政策的职

12、业判断能力，实施内部控制的能力，综合运用财务会计信息为管理决策提供意见和建议的能力。这就要求房地产企业要充分认识人才的重要性，在引进高素质、高层次人才的同时，加强内部财务人员的培训，将继续教育工作做到经常化、制度化，切实帮助会计人员提升业务素质、积累经验、更新知识；同时加强内部审计，强调过程控制和主动控制，最大限度发挥内部审计的风险估算以及防范作用，尽早消除隐患，保护公司的权益，发挥经营效益。 五、结论 我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。房地产企业必须清醒认识到调控大环境下自身存在的问题、面临的风险，并积极应对，以使我国的房地产业步入健康、良性的发展轨道，保持经济的可持续发展。 【参考文献】 71 王希迎：房地产企业融资新解M.中国经济出版社，2005. 2 刘鹤扬、盛立军、潘蒂：私募融资 230 问：中小企业融资操作全程指导M.华夏出版社，2005. 3 张红、殷红：房地产金融学M.清华大学出版社，2007. 4 李咏梅、杨洋：财务风险管理研究探析J.财会通讯，2009（3）.