租赁机器设备评估方法探索.doc

1、1租赁机器设备评估方法探索【摘要】 本文通过对三种评估方法市场法、成本法、收益法的特点及使用范围进行简单对比，得到租赁机器设备较合适的评估方法。对不具有独立获利能力的机器设备和租赁机器的价值评估可采用成本法和市场法；而于具有独立获利能力的机器设备和租赁机器的价值评估可采用收益法。本文着重就收益法在租赁设备评估中的应用作简单介绍及分析，也简述了市场法的运用。 【关键词】 租赁机器设备 收益法 市场法 资产评估 资产评估准则机器设备中明确指出：机器设备，是指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的、特定主题拥有或者控制的有形资产，包括机器、仪器、器械、装置、附属的特殊建筑物等。机器设备属于生产中不可

2、或缺的一种设备，绝大多数产品的生产都需要借助于机器设备。而机器设备属于动产类资产，与房地产比较，其可流动性大。对于价值比较高的机器设备，企业若要进行采购则花费较高的费用，所以许多企业会采取租赁的方式。这种方式可降低企业生产的成本，又可让企业获取生产产品应得的利润。所以对于租赁机器设备的评估也不容忽视。本文就针对于租赁机器设备的评估及其方法进行了简单的分析，以确定租赁机器设备的价值。 机器设备评估对象分为单台机器设备及机器设备组合。单台机器设备是指以独立形态存在、可以单独发挥作用或者以单台的形式进行销售2的机器设备，譬如机床、滚胶机等。机器设备组合是指为了实现特定功能，由若干机器设备组成的有机整

3、体，譬如塑料生产线、成套的化工设备等。我们应该注意的是：资产之间的有机联系对价值的影响，机器设备组合的价值不一定等于单台机器设备价值的简单相加。 一、市场法、成本法、收益法的特点 机器设备评估方法一般包括市场法、成本法、收益法三种途径。 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。当有一个活跃的公开市场以及公开市场上有可比的资产及其交易活动时，评估师应当考虑的是市场法。市场法评估包括以下几个程序：第一，选择可比参照物，可比性值得是参照物在功能，市场及成交时间上与评估资产类似，通常参照物应选择三

4、个以上；第二，选择参照物与评估资产的比较因素，应根据不同资产的特点，选择对资产价值影响较大的因素作为评估指标；第三，指标对比、量化差异，根据第二步所选择的比较因素，在参照物及评估对象之间进行比较分析，得出差异，并将差异进行量化；第四，以参照物的成交价格为基数，在此基数上调整已量化的因素差异，经过此步骤可以得到以每个参照物价值为基数的评估资产的初步价值；第五，根据初步评估结果，综合分析得到最终评估价值，一般根据三个以上的初步结果，采用加权平均或者算数评估的方法，转化成最终评估结果。 成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评

5、估资产3价值的各种评估方法的总称。使用成本法必须明确评估对象使用状态，即是继续按原用途使用还是改变状态继续使用，而且这种继续使用能够带来足够的回报。一般涉及私人房产的价值评估时，成本法最可靠，但在评估金融资产的价值时，评估师一般不使用成本法。成本法评估一般包括以下几个途径：第一，明确评估对象及评估目的，收集资料；第二，估测评估对象的重置成本，重置成本一般指资产按照现行市价标准再取得的成本，但由于不同的评估对象自身的差异，以及同样的评估资产再被评估时可能存在的形式，状态等发生了变化，所以重置成本可能会存在差异；第三，估测评估对象的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。实体性贬值一般是根据成新率、使

6、用年限或者预计残值等指标来估测评估资产的功能性贬值。功能性贬值是指由于技术落后而造成的贬值，经济性贬值主要是由与企业运营过程中资产利用率下降或者闲置，而引起了收益减少；第四，综合判断评估对象的价值。 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的技术思路，以及实现这个技术思路的各种评估方法的总称。一般利用收益法需要对未来现金流或收益作出准确预测，如果有可能，评估师都会利用别人的预测结果。但评估师要对自己确定的贴现率负责。贴现率越高，现值越低，反之亦然。收益法一般包括以下几个程序：第一，收集与评估对象预期收益的数据和资料，企业的经营前景、财务状况、市场情况以及经营风险等都会对未来

7、收益的评估造成影响；第二，估测被评估对象的预期未来收益及取得未来收益的时间；第三，确定折现率，折现率一般根据银行贷款利率、风险因素以及评估对象获取未来收益的4能力来确定；第四，利用折现率把预期的未来收益折算成现值；第五，分析确定评估结果。 二、不同的租赁机器设备对评估方法的采用 对于单台设备，一般不采取收益法，因为收益法一般适用于具有独立获利能力或者获利能力可以量化的机器设备，并且这种设备的收益期限和未来收益是可以量化的。但是大部分独立的单项机器设备，一般不具有独立获利能力，与流动资产、土地、房屋建筑物、无形资产等一起使用才具有获利能力，所以单台设备评估方法适合采用市场法和成本法。对具有独立营

8、运能力或者独立获利能力的机器设备组合进行评估时，则可采用收益法。在确定机器设备组合的价值时，组成该机器设备组合的每一台机器设备在机器设备组合中能够实现的价值，取决于该机器设备对机器设备组合的贡献，该组合中的每一台机器设备都是以与其他机器设备一起使用为前提。一台机器设备作为机器设备组合的一部分所能够实现的价值，与这台设备单独交易时的市场价值是不同的。这就涉及文章前面所说，机器设备组合的价值不一定等于单台机器设备价值的简单相加。另外，在运用成本法评估整体企业价值时，收益法常常作为一种补充方法，用来判断机器设备是否存在功能性贬值和经济性贬值。 1、收益法在租赁机器评估中的应用 对于具有独立获利能力的

9、机器设备和租赁机器的价值评估可采用收益法。下面就收益法在租赁机器设备评估中的应用作简单的介绍。应用收益途径必须具备三个前提：一是被评估资产的未来收益可以预测并且5可用货币衡量；二是资产所有者获得预期收益所承担的风险也可预测并且用货币衡量；三是被评估资产与其获利年限可以预测。运用收益法对租赁机器设备进行评估时，其租金收入就是收益。如果租金收入和资本化率不变时，则租赁设备的评估值为： P=A/（1+r）1+A/（1+r）2+A/（1+r）n （1） =（A/r）?1-1/（1+r）n 式中，P 为评估值，A 为收益年金，n 为收益年限，r 为资本化率。式中，r/1-1/（1+r）n 称为投资回收系

10、数，用 rA 表示，公式（1）可以表示为： P=A/rA （2） rA=A/P （3） 2、利用收益法评估租赁设备价值的程序 首先，应分别对设备租赁市场上相似设备的租金水平进行市场调查，分析调查市场参照物设备的租金水平，经过比较调整后确定被评估机器设备的预期收益，调整的因素可能包括时间、地点、规格和使用寿命等。其次，根据被评估机器设备的状况，估计剩余的使用寿命，来确定收益年限。最后，根据相设备的租金及市场价格确定折现率，并根据被评估设备的收益年限，代入公式（1）计算评估值，或查复利系数表得到相应年限的投资回收系数，代入公式（2）计算评估值。 3、利用收益法评估租赁设备价值的缺点 在实际的评估工

11、作中，一般评估师不常常采用收益法，因为收益法必须要确定资本化率和收益年限。确定资本化率就得要求评估师对此数6值负责，这就要求评估师负有较大的责任。而且机器设备的收益年限也很难确定，随着技术的不断发展，设备更新淘汰的速度也逐渐加快，租赁机器设备的租金暂时很容易就能确定，但是如果确定长时间的租金水平，对于评估师来说也有一定的困难。所以评估师在运用收益法确定租赁机器设备的价值时，一定要对设备的整体市场做详细的调查，这样得出的评估值才具有可信度。 4、市场法在租赁设备评估中的应用 在对租赁设备进行收益法评估时，实际也运用到了市场法途径。当对租赁市场上类似设备的租金水平进行市场调查时，就采取了市场法辅助

12、手段。也可以直接对租赁设备进行市场法评估，在市场上选取已经被租赁的设备，挑选机器相似程度最高以及租赁年限相近的一些设备，通过询问等途径获取参照物的租赁价值，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较得到两者的基本特征修正系数，在参照物价值的基础上进行修正从而得到评估对象价值。基本计算公式为：租赁设备价值=参照租赁设备价值?修正系数 1?修正系数2?修正系数 n。 一般租赁设备的评估不采取成本法。因为租赁者在租赁设备的时候，只会考虑设备生产所带来的收益，而获得的收益比其现在购买设备所花费的成本低。但是租赁者不会考虑设备所有者购买这台机器的费用以及安装、运输、税金等一些

13、成本问题。这些成本与其租赁设备的目的没有关系，所以一般租赁设备的评估不采取成本法。 三、实际机器租赁评估工作中存在的问题 7虽然租赁机器设备评估只在评估范围中占取很小的比例，但是其重要性不容忽视。资产评估事务所一个重要的业务就是企业抵押贷款，而企业抵押的一般是机器设备和土地厂房。所以对于机器设备的价格，评估师们应该着重评估。有了良好的机器设备价格评估环境，其租赁价格才会合理。而现实工作中，许多评估师都是为了评估结果而去评估，为了减少评估成本，获取更多的评估收益。不论是可以独立获取收益的机器设备还是不可以独立获取收益的机器设备，评估师们大多都采用了市场法，这样的评估行为就会得出不合理的评估结果，

14、从而影响到了市场交易。这就涉及到了资产评估师的职业道德问题，所以评估师应加强职业道德学习，严格按照资产评估职业道德准则进行资产评估，为树立一个良好的从业环境打下基础。 四、总结 评估途径和方法是实现评估目的的手段。对于在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，得到的评估结果不会因为评估人员所选用的评估途径和方法的不同而出现截然不同的结果。评估人员运用多种评估对象和方法评估同一条件下的资产，得到的结论互相为其他方法提供了理论依据。在评估租赁设备时，大多数评估机构只采用市场法，只经过简单的市场调查和修正就得出了评估价格，但是市场法没有考虑被评估设备的特殊性以及收益年限性，而收益法则没有这种缺点。把市场法与收益法结合运用，会大大提高租赁设备评估结论的准确性。 【参考文献】 1 资产评估准则机器设备（中评协2007189 号）S.2007. 82 郭化林：中国资产评估准则阐释与应用M.立信会计出版社，2009. 3 朱明杰、陈绍甫：机器设备评估方法的运用探索J.云南农业大学学报，2006（1）. 4 吴水泉、吴松华：浅议收益法在租赁设备评估中的应用J. 科技资讯，2009（8）.